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第一章總則
第一條為了加強(qiáng)對住宅專項(xiàng)維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用,維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益,根據(jù)中華人民共和國《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》以及《涼市物業(yè)管理實(shí)施辦法》等法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。
第二條涼市行政區(qū)域內(nèi)建設(shè)的商品住宅(包括經(jīng)濟(jì)適用房、集資房)、售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的交存、管理和使用、監(jiān)督,適用本辦法。
第三條本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金,是指由業(yè)主和建設(shè)、開發(fā)單位交存的專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。
第四條本辦法所稱住宅共用部位,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由單幢住宅業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位,一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備,一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第五條住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行統(tǒng)一交存、專戶存儲(chǔ)、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。
第六條市建設(shè)行政主管部門會(huì)同財(cái)政主管部門負(fù)責(zé)全市住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、監(jiān)督、管理活動(dòng)的行業(yè)監(jiān)管和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
各縣(區(qū))建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門會(huì)同同級財(cái)政主管部門具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、監(jiān)督和管理。
市住房公積金管理中心受市建設(shè)行政主管部門委托,作為住宅專項(xiàng)維修資金專戶儲(chǔ)存單位,負(fù)責(zé)涼市范圍內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的統(tǒng)一交存和會(huì)計(jì)核算。
第二章交存
第七條 在市、縣(區(qū))城市、建制鎮(zhèn)和未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、已售公有住宅、集資建設(shè)的住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅以及已建成投入使用且存在兩個(gè)或兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)人的其他非住宅,都應(yīng)當(dāng)交存住宅專項(xiàng)維修資金。
第八條 住宅專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn):
本辦法實(shí)施前,已按原有政策規(guī)定建立了住宅專項(xiàng)維修資金制度的,按原政策規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,并由代收單位將代收的住宅專項(xiàng)維修資金移交給建設(shè)行政主管部門歸集代管。
本辦法實(shí)施后商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金,多層住宅按照每方米建筑面積35元的標(biāo)準(zhǔn)交存;安裝有電梯的小高層、高層住宅和非住宅按照每方米建筑面積40元的標(biāo)準(zhǔn)交存。該標(biāo)準(zhǔn)可由市或縣建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門根據(jù)市場住宅維修成本變化適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。
第九條房改房在出售時(shí),由售房單位提取的住宅專項(xiàng)維修資金,按原規(guī)定存入財(cái)政部門在市住房公積金管理中心開設(shè)的維修資金專戶。
第十條新建立的住宅專項(xiàng)維修資金由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收,并在辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí),一次性將代收的住宅專項(xiàng)維修資金移交給建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門歸集代管。
第十一條建設(shè)、開發(fā)單位自用、出租商品住房的,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書時(shí),應(yīng)按照第八條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)將維修資金交存至住宅專項(xiàng)維修資金銀行專戶。
第十二條本辦法實(shí)施前,業(yè)主未交存住宅專項(xiàng)維修資金的,業(yè)主應(yīng)自本辦法實(shí)施之日起,按第八條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),在兩年內(nèi)一次或分批次將首期維修資金交存至住宅專項(xiàng)維修資金銀行專戶。
第十三條住宅專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌:
住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期資金的30%時(shí),應(yīng)當(dāng)續(xù)籌維修資金。續(xù)籌住宅專項(xiàng)維修資金由相關(guān)業(yè)主按照所擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn),分(jǐn)偫m(xù)籌的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)參照本辦法制定并提交業(yè)主大會(huì)討論決定,具體續(xù)籌工作由業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施。業(yè)主委員會(huì)和產(chǎn)權(quán)人將續(xù)籌到的住宅專項(xiàng)維修資金,按本辦法的規(guī)定存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
第十四條業(yè)主逾期未按本辦法第八條、第十二條、第十三條規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金的,應(yīng)當(dāng)自逾期之日起,按日加收應(yīng)交維修資金萬分之三的滯納金;逾期超過三個(gè)月的,專項(xiàng)維修資金收交人或代收人可采取訴訟等措施督促業(yè)主交納。
第十五條業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第十六條業(yè)主在申請辦理房屋所有權(quán)初始、轉(zhuǎn)移、變更登記時(shí),應(yīng)當(dāng)向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提交收交單位出具的《住宅專項(xiàng)維修資金專用收據(jù)》,或由住宅專項(xiàng)維修資金管理專戶銀行出具的交存憑證,房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)嚴(yán)格審查后方可辦理登記手續(xù)。
第十七條房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明,結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后,受讓人應(yīng)持房屋所有權(quán)證、身份證或有關(guān)交款憑證到建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門辦理住宅專項(xiàng)維修資金戶名變更手續(xù)。
第十八條未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的,開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
第十九條同一幢房屋尚未出售的住宅,各建設(shè)單位在保修期滿之日,按標(biāo)準(zhǔn)足額墊付尚未出售住宅的專項(xiàng)維修資金;住宅售出后,建設(shè)單位向購買住宅的產(chǎn)權(quán)人收取維修資金賬面余額,產(chǎn)權(quán)人憑購房合同在縣(區(qū))建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門和專戶銀行辦理專項(xiàng)維修資金更名手續(xù)。
第二十條 業(yè)主的住宅建筑面積,以產(chǎn)權(quán)證登記面積為準(zhǔn)。未辦理產(chǎn)權(quán)證的,以房屋測繪機(jī)構(gòu)測定的面積為準(zhǔn)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除各業(yè)主分?jǐn)偟慕ㄖ娣e和用于該棟樓、該物業(yè)管理區(qū)域使用的建筑面積外,任何業(yè)主擁有的其他建筑面積(如:地下車庫等),也應(yīng)交存專項(xiàng)維修資金。
第三章 使用
第二十一條 住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。
第二十二條 住宅專項(xiàng)維修資金的使用,應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。
第二十三條 同一幢樓、同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域存在下列情形之一的,不得申請和列支使用住宅專項(xiàng)維修資金:
(一)該樓、該區(qū)域內(nèi)有一個(gè)或一個(gè)以上的業(yè)主還未按標(biāo)準(zhǔn)足額交存住宅專項(xiàng)維修資金的;
(二)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用;
(三)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
(四)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,屬于人為損壞的;
(五)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
第二十四條屬于同幢房屋內(nèi)全體業(yè)主所有的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新、改造,其費(fèi)用從同幢房屋內(nèi)全體業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶列支,費(fèi)用分?jǐn)偟綉。屬于一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所有的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新、改造,其費(fèi)用從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶中列支,費(fèi)用分?jǐn)偟綉簟?/p>
住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造、涉及尚未售出的商品住宅或非住宅的,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照涉及尚未售出的商品住宅或非住宅的建筑面積,分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。
房改房在出售時(shí)由售房單位提取并進(jìn)入財(cái)政專戶管理的住宅專項(xiàng)維修資金,其使用按原有規(guī)定執(zhí)行。
第二十五條住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)破損影響正常使用,需要維修而無人牽頭組織的,建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)限期維修,逾期不維修的,建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門可以組織代為維修,費(fèi)用從其住宅專項(xiàng)維修資金中列支并分?jǐn)偟綉簟?/p>
第二十六條 業(yè)主大會(huì)成立前,需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的,按照以下程序辦理:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議;沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由相關(guān)業(yè)主提出使用建議;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料,向所在地市、縣(區(qū))建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門申請核撥;
(三)市、縣(區(qū))建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門審核同意后,向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知,將核定額度70%的所需資金撥付物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案;
(五)工程完工后,申請人持下列資料報(bào)建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門審核撥付維修費(fèi)用的25%,5%的余額作為保修押金,保修期滿后撥付。
1.工程決算書;
2.維修工程施工合同;
3.維修工程付款憑證;
第二十七條業(yè)主大會(huì)成立后,需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的,按照以下程序辦理:
(一)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案,使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等;
(二)業(yè)主大會(huì)依法通過使用方案;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金;
(四)業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意,并報(bào)市、縣(區(qū))建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門審查備案。市、縣(區(qū))建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門審查審查備案后發(fā)放備案通知書;
(五)業(yè)主委員持備案通知書一并向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知,專戶管理銀行憑“備案通知書”和業(yè)主委員會(huì)通知將核定額度70%的所需資金撥付物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案;
(七)工程完工后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)持下列資料報(bào)業(yè)主委員會(huì)審核撥付維修費(fèi)用的25%,5%的余額作為保修押金,保修期滿后撥付。
1.工程決算書;
2.維修工程施工合同;
3.維修工程付款憑證;
第二十八條發(fā)生危及房屋安全等緊急情況,需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的,按照本辦法第二十六條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)和第二十七條第六項(xiàng)、第七項(xiàng)的規(guī)定辦理。
發(fā)生前款情況后,未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的,縣(區(qū))建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門可以組織代修,維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支;其中,涉及已售公有住房的,還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。
第二十九條涼市城區(qū)范圍內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的使用,崆峒區(qū)建設(shè)局按照本辦法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施,但同一幢樓或同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的,維修資金數(shù)額在5萬元(含5萬元)以上的,崆峒區(qū)建設(shè)局報(bào)市建設(shè)局審批后方可組織實(shí)施。
第三十條下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用:
(一)住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息;
(二)利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,業(yè)主所得收益,但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外;
(三)住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。
第四章 監(jiān)督管理
第三十一條 商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金,由各縣、區(qū)建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門代管。
各縣、區(qū)建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)與市住房公積金管理中心簽訂委托合同,委托市住房公積金管理中心辦理專項(xiàng)維修資金賬戶的設(shè)立、交存、使用、結(jié)算等手續(xù),并在市住房公積金管理中心設(shè)立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶,應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金明細(xì)帳,以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬,并以房屋戶門號設(shè)分戶賬,記載分戶賬的交存、使用、結(jié)存等情況。
未劃定物業(yè)管理區(qū)域的,以幢為單位設(shè)賬,按房屋戶門號設(shè)分戶賬。
第三十二條 因房屋拆遷或因其他原因造成房屋滅失的,按照以下規(guī)定返還住宅專項(xiàng)維修資金:
(一)房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主;
(二)售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額返還售房單位;售房單位不存在的,按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系,收繳同級國庫。
第三十三條住宅專項(xiàng)維修資金專戶管理銀行、代收住宅專項(xiàng)維修資金的售房單位應(yīng)當(dāng)出具由財(cái)政部統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。
第三十四條市、縣(區(qū))建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門和市住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金投訴管理、查詢、對賬制度,接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有關(guān)單位的投訴、查詢。
第三十五條 市、縣(區(qū))建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)每年至少一次與市住房公積金管理中心核對住宅專項(xiàng)維修資金賬目,并向業(yè)主公布下列情況:
(一)住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的情況;
(二)發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r;
(三)其他有關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況。
業(yè)主對公布的情況有異議的,可以要求復(fù)核。
第三十六條 禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國債回購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為
第三十七條住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用,應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。
第三十八條住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)政部有關(guān)規(guī)定。財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對住宅專項(xiàng)維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。
第三十九條住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理,應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,并接受財(cái)政部門的監(jiān)督檢查。
第五章 法律責(zé)任
第四十條因?qū)m?xiàng)維修資金的交存、使用等發(fā)生糾紛,當(dāng)事人可以自行協(xié)商解決,協(xié)商不能解決的,可依法向行政機(jī)關(guān)申請行政復(fù)議,對行政復(fù)議決定有異議的,可依法向人民法院起訴。
第四十一條 開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第十八條規(guī)定將房屋交付買受人的,由市、縣建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處以3萬元以下的罰款。開發(fā)建設(shè)單位未按本辦法第二十四條規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的,由市、縣建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處以1萬元以下的罰款。
第四十二條 違反本辦法規(guī)定,挪用住宅專項(xiàng)維修資金的,由市、縣(區(qū))建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金,沒收違法所得,并對直接責(zé)任人員和其他責(zé)任人員共處挪用金額2倍以下的罰款;構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金,情節(jié)嚴(yán)重的,除按前款規(guī)定予以處罰外,還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書。
縣、區(qū)建設(shè)(房地產(chǎn))和財(cái)政部門挪用住宅專項(xiàng)維修資金的,由市政府責(zé)成市建設(shè)局、財(cái)政局追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金,對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第四十三條 對違反住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)管理規(guī)定的行為,按照《財(cái)政違法行為處罰處分條例》的有關(guān)規(guī)定追究法律責(zé)任。
第四十四條 市、縣建設(shè)(房地產(chǎn))和財(cái)政部門及其工作人員利用職務(wù)上的便利,收受他人財(cái)物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責(zé),或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的,依法給予處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
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