【全面推開營改增 個人交易二手房稅費不升反降】昨日，國新辦就全面推開營改增試點情況召開吹風會，國家稅務總局副局長汪康表示，營改增后，個人二手房稅負沒有增加，還比以前略有降低。

汪康表示，過去二手房營業(yè)稅的征稅政策和免稅政策這次都移過來了，過去征營業(yè)稅5%，現(xiàn)在改為增值稅還是5%。過去營業(yè)稅征5%時，如果房價是 100萬元，交5萬元的營業(yè)稅;現(xiàn)在是100÷(1+5%)×5%=47600元，少交稅2400元。相當于原來營業(yè)稅負擔是5%，營改增以后的稅收負擔是4.76%。他特別說明，過去100萬元房價是含稅價，現(xiàn)在增值稅按照不含稅價來征稅，稅基不一樣，所以個人營改增以后交易二手房稅負不升反降。

另外，個人交易二手房涉及到的稅收相關流程、辦稅場所等都保持不變。

財政部副部長史耀斌表示，5月1日起，營改增試點范圍將擴到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)，實現(xiàn)增值稅對貨物和服務的全覆蓋，試點完成后營業(yè)稅將退出歷史舞臺。全面推開營改增改革，是本屆政府成立以來規(guī)模最大的一次減稅，按照測算，

稅負有所降低

市國稅局稱，營改增后個人銷售購買所得的住房，按5%的征收率簡易計增值稅，稅負為4.76%，這比現(xiàn)行5%的營業(yè)稅稅負要低0.24個百分點。個人銷售寫字樓等其他不動產(chǎn)(不含自建)，以取得的全部價款和價外費用，減去該項不動產(chǎn)購置原價或取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計稅。個人出租住房的，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，與現(xiàn)行營業(yè)稅相比，稅負也有所降低。

以往二手房交易涉及到個稅、契稅、營業(yè)稅等稅種，都屬于地稅征管的稅種，需到地稅窗口繳納。此次營改增后，是不是又要多跑一個國稅窗口呢?當然不用這樣麻煩。市國稅局表示，納稅人銷售取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅，國稅局暫時委托地稅局代為征收。

企業(yè)賣不動產(chǎn)兩種公式計算

除個人外，企業(yè)有時也要轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，又該怎樣計算應繳增值稅呢?市國稅局稱，按照《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》規(guī)定，不同類型納稅人 (一般納稅人、小規(guī)模納稅人)取得不動產(chǎn)的方式不同，計算方法不一樣。暫行辦法適用于納稅人轉(zhuǎn)讓自己以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

一般納稅人、小規(guī)模納稅人不同情況算稅公式：

1、以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用作為預繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：應預繳稅款=全部價款和價外費用÷(1+5%)×5%。

2、以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用，扣除不動產(chǎn)購置原價或取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：應預繳稅款=(全部價款和價外費用?不動產(chǎn)購置原價或取得不動產(chǎn)時的作價)÷(1+5%)×5%。

減稅金額將超過5000億元。

增值稅有公式

按照國稅機關此前出臺的《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》，在重慶地區(qū)，個人把購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

怎樣知道自己該繳多少增值稅呢?

市國稅局稱，增值稅與營業(yè)稅不同之處，在于增值稅的計算需要把含稅部分剔除，計算公式為：增值稅=含稅銷售額÷(1+征收率)×征收率。

市國稅局以房子交易價格為300萬元為例，若征營業(yè)稅，營業(yè)稅=300萬元×5%=15萬元。改征增值稅后，征收率為5%，300萬元為含稅價，需要剔除稅收部分后再乘以征收率，即增值稅=300萬元÷(1+5%)×5%=14.29萬元，即可少納稅7100元。