（一）玉溪二手房買賣流程詳解

二手房買賣流程是指房屋所有權人通過買賣、交換或者合方式將已取得《房屋所有權證》的房屋轉移給他人的過程。二手房買賣又稱存量房買賣，是買方通過交付房款，賣方將房屋交付給買家，并辦理過戶登記的過程。

一、看房：

買方看房、買賣雙方初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項，一般買賣雙方產生的所有費用由買賣雙方支付；

二、查檔：

買賣雙方持房產證原件或按揭合同原價到檔案大廈國土部門查房檔案；

三、簽合同：

買賣雙方協商房屋價格、定金、首期款、資金監管、貸款申請時間、贖樓費用、過戶申請時間、稅費支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間及比例、違約責任，確定這幾大要點后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內容寫入合同(深圳市統一格式合同)，支付定金給中介；

四、賣方同擔保到公證處進行公證，賣方委托擔保辦理事務；

五、資金監管及貸款申請：

買方支付首期款到按揭銀行資金監管賬號(一般是原貸款銀行，如果換銀行會多出一些費用)，買方及擔保與銀行簽訂資金監管協議及文件(一大堆，都沒看清楚，只是忙著簽名)，買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔保)，約7~8個工作日左右；

六、贖樓：

買方向擔保支付擔保費用后，擔保向原貸款銀行申請贖樓，擔保向銀行出具贖樓擔保，進行贖樓及注銷抵押登記手續，約5個工作日左右；

七、房屋過戶：

買方同擔保去深圳市房地產產權登記核心三樓(金湖文化廣場，位于銀行汽車站和南方藥廠之間)簽訂<深圳市房地產買賣合同(現售)

八、買方同擔保到領證窗口簽署回執繳費領取房產證(記得多復印一些，再見到它時要等全部貸款還清之后啦)，擔保領出新房產證同按揭銀行在深圳市房地產產權登記中[3]心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，約10個工作日左右；

九、交房：

買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領鑰匙。

（二）玉溪按揭買房流程

一、提交貸款申請并提供以下申請資料：

(1)個人住房借款申請書;

(2)身份證件復印件(居民身份證、戶口簿、軍官證、在中國有居留權的境外、國外自然人為護照、探親證、返鄉證等居留證件或身份證件);

(3)經辦行認可的有權部門出具的借款人穩定經濟收入證明或償債能力證明資料;

(4)合的購買(大修)住房合同、協議及批準文件;

(5)抵押物或質押權利清單及權屬證明文件，有處分權人出具的同意抵押或質押的證明，貸款行認可的評估機構出具的抵押物估價報告書;

(6)保證人出具的同意提供擔保的書面承諾及保證人的資信證明;

(7)建設銀行的存款單據、憑證式國債單據等借款人擬提供給貸款行質押的有價證券;

(8)借款人用于購買(大修)住房的自籌資金的有關證明;

(9)房屋銷(預)售許可證或樓盤的房地產權證(現房)(復印件);

(10)如果借款人的配偶與其共同申請借款，借款申請書上還要填寫清楚配偶的有關情況，并出示結婚證和戶口簿等;

(11)貸款行規定的文件和資料。

二、簽訂貸款合同。

借款申請人在接到銀行有關貸款批準的通知后，要到貸款行簽訂借款合同及擔保合同，并視情況辦理公證、抵押登記、保險等手續。

三、開立賬戶。

選用委托扣除款方式還款的客戶需與銀行簽訂委托扣款協議，并在貸款行指定的營業點開立還款專用的儲蓄存折賬戶或儲蓄卡、賬戶。同時，售房人要在貸款行開立售房結算賬戶或存款專戶。

四、支用貸款。

經貸款行同意發放的貸款，辦妥有關手續后，貸款行按照借款合同約定，將貸款直接轉入借款人在貸款行開立的存款賬戶內，或將貸款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內。

五、按期還款。

借款人按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。目前可供選擇的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。

六、貸款結清。

貸款結清包括提前結清和正常結清兩種。提前結清是指貸款到期日(一次性還本付息類貸款)或貸款較后一期(分期償還類貸款)前結清貸款;正常結清指在貸款到期日(一次性還本付息類)或貸款較后一期(分期償還類貸款)結清貸款。如提前結清貸款，借款人須在清償應付各項款項后，提前10個工作日貸款行提出提前結清申請。貸款結清后，借款人從貸款行領取&ldquo;貸款結清證明&rdquo;，取回房地產權屬抵押登記證明文件及保險單正本，并持貸款行出具的&ldquo;貸款結清證明&rdquo;到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續。

（三）玉溪購房流程中十種常見的問題

1、簽合同首先應將開發商提供的合同與標準商品房購房合同做一對照，如有出入立刻交涉。

2、律師建議買房者較好與發展商在協議中約定，若買房者得不到貸款時定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續費。

3、簽約前,買房者較好查明代表發展商簽字的人是否人代表,如果不是,則看這個人是否持有“授權委托書”,同時還要注意合同上的公章,以免推卸責任。

4、看清楚補充協議條款,較好找律師幫忙

5、買房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發商的口頭準確的詞語和數字落實在合同里，越細越好

6、買房者應將物業管理條例與預售契約分開簽署，或另外設置條款確定物業管理的費用標準。

7、買房者在合同中要詳細明確對開發商如果沒有履行承諾、不按設計圖紙施工和達不到質量等級等的處理方。

8、盡量爭取一份最自己有利的補充協議。

9、合同勿留白，多頁合同要每頁都簽名，較好有證人在場

10、企業資質證書號：將開發企業的資質分為，一級較好，主要是根據開發商的實力劃分的。

（四）玉溪二手房交房十個步驟

買二手房較后一道程序就是交房，盡管交房在二手房交易手續里并不占特別重要的地位，但如果沒有注意交房時的一些細節問題，同樣會引起許多糾紛和后遺癥。同時，交房還意味著對房屋的轉移占有，下家只有在取得了權利占有(取得房地產權證)和轉移占有(交房)后，才能取得房屋的全部權利，買賣程序至此才全部結束。歸綱起來，下家在二手房交房時要注意以下的細節問題：

一、設施設備清點

由于二手房一般都被上家裝修和使用過，而在時對裝修和一些設備通常都是贈送的，因此，應當在簽訂房地產買賣合同時，就將設施設備的品牌、成色以及能否正常使用寫清楚，交房時按照合同約定清點。這些設施設備一般有：空調、抽油煙機、熱水器、燈具，分別注明數量和品牌。

二、水、電、煤清點及過戶

雙方一同至自來水、電力、煤氣辦理過戶手續，并向工作人員詢問有無欠費，如有則要求上家補交。然后，雙方再根據較后一期繳費單據上載明的數字和房屋表具上的差額，根據單價進行結算。特別要注意在辦理過戶手續時一定要向工作人員詢問上家的欠費，這些欠費可能是上家以前拖欠的費用及滯納金(滯納金一般按日千分之三算，累計起來相當高)。

三、電話、寬帶過戶

雙方到辦理電話過戶手續，也要詢問工作人員有無欠費。

四、有線電話過戶

上家持開戶卡，雙方至交費處辦理更名手續，同樣要結清欠費。

五、維修基金過戶

一般上家都贈送維修基金，至物業辦理更名手續即可。

六、物業服務費結清

下家陪同上家至物業處辦理物業更名手續時交納，一般由上家交至交房當月，交房次月開始由下家交納。

七、戶口遷移

雙方可一同至房屋所在地派出所詢問房屋內的戶口情況。如仍有戶口，下家可根據買賣合同合同約定追究上家責任。

八、清點鑰匙

上家交給下家的鑰匙包括：房間鑰匙、單元大門鑰匙、防盜門鑰匙、信箱鑰匙等，下家應當分門別類保管。

九、結清尾款

在以上八項均過戶及結算完畢后，將買賣合同約定的尾款在扣除下家代上家支付的費用后，余額為下家實際應付款項。上家收款后應出具收條并注明&ldquo;全部房款已結清&rdquo;字樣。

十、簽署《房屋交接書》

《房屋交接書》應將上述九個方面的內容以文字的形式固定下來，一式二份，雙方各執一份。簽署房屋交接書的律后果是上家將符合買賣合同約定的房屋交付給下家，交房的時間點也就是簽署房屋交接書的時間點。如果不簽，雙方將來可能會對何時才算是交房時間產生爭議，進而影響到雙方對違約責任的承擔。如果在還沒有辦理完畢上述九個手續就簽署，則意味著下家未驗收已認可房屋符合合同約定。因此，簽署房屋交接書是交房手續的較后一個程序，不能先簽署再驗收。如果在對房屋驗收時發現某些方面不符合合同約定，也應當在房屋交接書中注明，為將來追究上家的責任留下依據。