業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見;需要投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

第三十條

業主大會對業主投票權的計算，按照下列規定確定：

(一)按照業主人數計算的，一人計算為一票;建設單位未售出的專有部分，計算為一票;

(二)按照建筑面積計算的，每一方米建筑面積計算為一票;建筑面積不足一方米的按一票計算。

第三十一條

業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加方可舉行。

第三十二條

業主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定其他有關共有和共同管理權利重大事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第三十三條

管理規約應當對下列事項作出約定：

(一)建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理;

(二)專項維修資金的籌集、使用方案;

(三)共有部分的經營與收益分配、使用;

(四)物業管理區域內有關環境衛生、噪聲、寵物飼養、安全管理等業主的權利與義務;

(五)違反管理規約應當承擔的責任。

管理規約自業主大會表決通過之日起生效，對全體業主及使用人均具有約束力。

第四節

第三十四條

業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，向業主大會負責并報告工作，受業主、業主大會監督。

業主委員會實行任期制，每屆任期不超過五年，可連選連任，業主大會議事規則另有規定的從其規定。業主委員會委員具有同等表決權。

業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。

業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

第三十五條

業主委員會討論、決定物業管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開三日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會決定事項，應當經全體委員半數以上簽字同意通過。

業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起三日內以書面形式在物業管理區域內予以公告。

第三十六條

業主委員會委員應當忠實履行職責，接受街道辦事處、鄉(鎮)人民政府以及房屋主管部門的指導與監督，房屋主管部門應當加強對業主委員會委員的培訓。

業主委員會委員不得在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職，其親屬在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職的，應當在本物業管理區域內顯著位置予以公告說明。

第三十七條

業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

(一)不再是該物業管理區域內的業主;

(二)喪失民事行為能力，不能履行委員職責;

(三)被依法限制人身自由半年以上;

(四)以書面方式向業主大會提出辭職請求;

(五)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第三十八條

業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會決定是否終止其委員資格：

(一)拒不履行委員職責;

(二)業主委員會半數以上委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格;

(三)在本物業管理區域內違章搭建、拒付物業服務費等侵害他人合法權益;

(四)因其他原因不適合繼續擔任委員的。

第三十九條

業主委員會任期屆滿三個月前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

業主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，區房屋主管部門應當責令其在三十日內改正;逾期不改正的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當會同區房屋主管部門、社區居民委員會在三十日內組織召開業主大會會議進行換屆選舉。

第四十條

業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起十日內，前業主委員會委員應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府監督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

第四十一條

業主委員會不得從事物業服務經營活動。

業主委員會的工作經費和利用業主共有部分經營的收益屬于全體業主所有，具體使用辦法由業主大會決定，其收支情況業主委員會應當定期書面公告，并接受業主大會、業主的監督。

第四十二條

兩個以上物業管理區域共用附屬設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。

業主委員會聯席會議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會和區房屋主管部門、相關物業管理區域的業主委員會、物業服務企業組成。聯席會議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集。

第四章

第一節

第43條

業主大會可以根據所在物業管理區域的實際情況，通過公開、公、公正的市場競爭機制，依法選聘具有相應資質的物業服務企業提供物業服務。

第44條

物業服務企業應當在其資質等級許可范圍內提供物業管理服務。

從事物業服務咨詢、顧問、代理、認證等經營活動的機構和在本市行政區域內從事物業服務活動的外地企業，應當向市房屋主管部門備案。

第45條

本市實行物業服務項目經理責任制，物業管理區域的物業服務負責人應當由有資質的物業服務項目經理擔任。

物業服務企業應當按規定聘請相應專業服務人員從事相關專業服務工作。

第46條

本市實行物業服務重大事件報告制度。物業管理區域內發生下列情形之一的，物業服務企業應當按照有關規定及時向相關主管部門、專業經營單位報告：

(一)發生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;

(二)建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，且在八小時內難以排除，嚴重危及業主、物業使用人及建筑物安全;

(三)物業服務人員撤離物業管理區域，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和物業使用人正常生活;

(四)發生群體性事件;

(五)發生業主、物業使用人重大傷亡事件;

(六)其他嚴重影響業主、物業使用人正常生活的隱患或者事件。

第47條

業主委員會、物業服務企業應當分別建立并妥善保管業主大會與業主委員會檔案以及物業服務檔案，按照有關規定向房屋主管部門報送統計報表。

第48條

市房屋主管部門應當加強對物業服務質量的監督檢查，組織開展物業服務質量等級考核，并將考核結果向社會公布。業主對物業服務質量的評價是物業服務質量等級考核的主要依據。業主對物業服務質量的評價辦法，由市房屋主管部門制定。

區房屋主管部門應當會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府建立物業服務企業信用檔案，并向公眾提供查詢服務。

第二節

第49條

物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂。合同中的下列內容應當事先提交業主大會會議表決通過，但業主大會已授權業主委員會決定的除外：

(一)物業服務事項;

(二)物業服務質量及服務費用;

(三)物業管理區域內安全保障事項;

(四)合同期限;

(五)違約責任。

第50條

物業服務企業應當按照合同約定履行下列物業公共服務事項：

(一)物業管理區域內共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;

(二)公共綠化的維護;

(三)公共區域環境衛生的維護;

(四)公共區域的秩序維護和安全協防;

(五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;

(六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;

(七)物業服務檔案和物業檔案的保管;

(八)其他物業公共服務事項。

第51條

普通住宅、經濟適用房和廉租房物業服務費、車輛停泊服務費實行政府指導價，其他物業的物業服務費、車輛停泊服務費實行市場調節價。確定和調整物業服務費、車輛停泊服務費政府指導價時，應當采取座談會、論證會、聽證會等形式，廣泛聽取意見。

實行政府指導價的，市物價主管部門應當會同市房屋主管部門，根據物業種類、服務內容、服務質量等級和物價指數變動情況，制定相應的基準價，確定不超過基準價百分之二十的上浮幅度，并向社會公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

第52條

物業服務企業應當對物業服務事項、內容、標準和相應的收費項目、標準在物業管理區域內的顯著位置予以書面公布。

第53條

業主應當按照物業服務合同的約定，按時交納物業服務費用。

違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;物業服務企業也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。

第54條

物業服務企業應當按照有關規定與開發建設單位或者業主委員會辦理物業檔案和物業服務檔案、業主名冊等資料的移交手續。

物業服務企業應當自辦理移交手續之日起三十日內，持相關資料向區房屋主管部門備案。

第55條

業主委員會應在物業服務合同期限屆滿六十日前組織召開業主大會會議，對是否續聘物業服務企業進行表決。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同;不再續約且需以委托方式管理的，業主大會應當及時依法選聘其他物業服務企業或者其他管理人。

業主大會選聘物業服務企業前，應當召開業主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業服務合同的主要內容等進行表決。

物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業可以按照原合同約定繼續提供服務，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。

第56條

有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業管理區域的物業服務，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：

(一)物業服務合同依法、依約解除;

(二)除第五十五條第三款規定的情形外，物業服務合同期滿未續約;

(三)法律、法規、規章規定物業服務企業不得繼續從事物業服務活動的其他情形。

第57條

物業服務企業退出物業管理區域的物業服務，應當在辦理退出手續的同時，履行下列義務：

(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案等資料和物業服務用房，實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案;

(二)撤出物業管理區域內的物業服務人員;

(三)清退預收、代收的有關費用;

(四)法律、法規、規章規定的其他義務。

第五章

第一節

第58條