決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十八條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:

(一)百分之二十以上業(yè)主提議的;

(二)業(yè)主委員會(huì)委員缺員需要補(bǔ)選的;

(三)業(yè)主委員會(huì)決定集體辭職，需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)的;

(四)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者需要對(duì)原物業(yè)服務(wù)合同主要事項(xiàng)進(jìn)行變更的;

(五)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

(六)法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議十五日前，將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、議題、議程等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知所在地社區(qū)居(村)民委員會(huì)。

第二十九條　業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開(kāi);業(yè)主委員會(huì)逾期仍不組織召開(kāi)的，業(yè)主可以請(qǐng)求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織召開(kāi);街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在接到請(qǐng)求之日起十日內(nèi)通知業(yè)主，并在三十日內(nèi)組織召開(kāi)。

第三十條　不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十一條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書面征求意見(jiàn)的形式。采用集體討論形式的，應(yīng)當(dāng)有專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書送交每一位業(yè)主;無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采取記名投票的方式。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管選票、表決票和委托書，以備查詢。

第三十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

第三十三條　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù);

(三)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔;

(四)具有一定的組織能力和文化水;

(五)具有與履行職責(zé)相適應(yīng)的工作時(shí)間;

(六)本人及其親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。

第三十四條　業(yè)主委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年，委員可以連選連任，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)書面告知社區(qū)居(村)民委員會(huì)。

第三十五條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持以下資料向物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案:

(一)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告;

(二)業(yè)主大會(huì)決議;

(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(四)業(yè)主委員會(huì)委員名單;

(五)其他必要資料。

業(yè)主委員會(huì)持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

第三十六條　業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé):

(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;

(二)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議，維護(hù)業(yè)主共同利益;

(三)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;

(七)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;

(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

(九)法律、法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三十七條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開(kāi)制度，定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布下列情況和資料:

(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定;

(三)物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng);

(四)專項(xiàng)維修資金的籌集和使用情況;

(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;

(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放車輛車位的使用、經(jīng)營(yíng)情況;

(七)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼的籌集、使用情況;

(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

第三十八條　業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定是否終止其委員資格:

(一)以書面方式提出辭職請(qǐng)求的;

(二)不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)的;

(三)利用委員資格謀取私利的;

(四)侵害他人合法權(quán)益的;

(五)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

第三十九條　業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止:

(一)不再具備業(yè)主身份的;

(二)喪失履行職責(zé)能力的;

(三)任職期間被追究刑事責(zé)任的;

(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第四十一條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并書面報(bào)告縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。逾期未換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)、督促或者組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

第四十二條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物，移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府督促移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的前款所列財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。

第四十三條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)委員的工作補(bǔ)貼由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)決定，可以由全體業(yè)主分?jǐn)偅�也可以從物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益中列支，但不得從物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益中列支。

第四章前期物業(yè)管理

第四十四條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主大會(huì)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。但投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模不超過(guò)三萬(wàn)方米的，經(jīng)縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十五條　建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第四十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)的共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并由雙方簽字確認(rèn)查驗(yàn)記錄。

第四十七條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件:

(一)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案;

(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立合格的計(jì)量表具;

(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成;

(四)道路、車位、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求;

(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書;

(六)住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設(shè)置符合安全要求的隔離設(shè)施;

(七)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第四十八條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;

(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件、附圖;

(三)竣工總面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料;

(四)共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(五)供水、供電、供氣、供熱、信息通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件;

(六)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

(七)業(yè)主名冊(cè);

(八)物業(yè)管理必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

第四十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù):

(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;

(二)臨時(shí)管理規(guī)約;

(三)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;

(四)建設(shè)單位移交資料清單;

(五)查驗(yàn)記錄;

(六)交接記錄;

(七)其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。

第五十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。

第五章　物業(yè)管理服務(wù)

第五十一條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書或者培訓(xùn)合格證書。

省外物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本省從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)?shù)绞∪嗣裾�府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門辦理資質(zhì)核驗(yàn)備案手續(xù)。本省物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊(cè)地承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第五十二條　業(yè)主大會(huì)可以決定采用招投標(biāo)或者協(xié)議的方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會(huì)決定采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定組織招投標(biāo)。

業(yè)主大會(huì)決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)擬訂選聘方案，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)投票表決。

物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、監(jiān)督選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的活動(dòng)。

第五十三條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。