解讀中國樓市崩盤時間表,營改增最新政策的影響

隨著最后4個行業(yè)??建筑業(yè)?房地產(chǎn)業(yè)?金融業(yè)?生活服務(wù)業(yè)告別營業(yè)稅,這場涉及千萬戶新納稅人?全年減稅超5000億元的重大改革將對企業(yè)和個人稅負(fù)影響幾何?記者多方采訪求解答案。

二手房交易優(yōu)惠移個人賣房要多繳稅嗎

實施方案中,百姓最關(guān)注個人賣房是否要多繳稅?目前,我國二手房轉(zhuǎn)讓需繳納5%的營業(yè)稅?

根據(jù)新規(guī),增值稅替代營業(yè)稅后,個人購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅?而且即便稅率相同,由于增值稅計算方法不同,計稅依據(jù)需轉(zhuǎn)化為不含稅價,實際稅負(fù)還會更低?

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析,此次二手房交易營改增政策基本可以看作是對現(xiàn)有營業(yè)稅政策的移,征稅稅率?年限和范圍等與之前變化不大?總體看對二手房市場影響微乎其微,不會增加交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)?

中國國際稅收研究會學(xué)術(shù)委員汪蔚青算了一筆賬:市民出售購買2年內(nèi)房屋,如果銷售額總價100萬元,本來需繳納營業(yè)稅5萬元?現(xiàn)在按增值稅算,把100萬視作含稅銷售額,那么不含稅銷售額就是:100/(1+0.05)=95.24萬元,即4.76萬元是應(yīng)繳納增值稅額,相比營業(yè)稅少了0.24萬元?

方案也體現(xiàn)了“因城施策”方針,如規(guī)定北上廣深一線城市要銷售購買2年以上的非普通住房,需要以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅?此外,個人出租不含住房的不動產(chǎn),按5%的征收率計算應(yīng)納稅額;個人出租住房則按5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額?

從3%營業(yè)稅到11%增值稅建筑企業(yè)稅負(fù)是否上升

此次納入試點的建筑業(yè)營改增,涉及建筑企業(yè)年產(chǎn)值16萬億元,從業(yè)人員4500萬人,其稅負(fù)變化關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)成本?

改革后,建筑業(yè)一般納稅人將從此前繳納3%的營業(yè)稅改為11%的增值稅;小規(guī)模納稅人則使用3%的增值稅征收率?

安徽省國稅局貨物和勞務(wù)稅處調(diào)研員江山認(rèn)為,隨著鋼筋?水泥等建筑成本得到進(jìn)項抵扣,改革有助于消除重復(fù)征稅,但目前建筑業(yè)發(fā)票管理有待規(guī)范?

作為過渡舉措,方案還明確一般納稅人在一些特殊情況下也可選擇3%的簡易征收稅率,如以清包工方式提供的建筑服務(wù);全部或部分設(shè)備?材料?動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程等?

他舉例說,一個總造價1000萬元的建筑項目,按營業(yè)稅3%計稅,承擔(dān)稅負(fù)30萬元;實行增值稅后,如果成本800萬元,那么1000萬元減去800萬元后的差額200萬元,按11%的稅率,稅負(fù)為22萬元?

“建筑業(yè)營改增新政最大亮點是過渡期的安排,充分考慮了當(dāng)前建筑行業(yè)現(xiàn)狀?”安徽省一建筑企業(yè)財務(wù)部門人員說,短期看個別建筑企業(yè)實際稅負(fù)可能會不降反增,但長期看有利于規(guī)范建筑業(yè)市場,倒逼上游企業(yè)規(guī)范資質(zhì)?

房地產(chǎn)業(yè)迎減稅利好房價會降嗎

實施方案落地,房地產(chǎn)業(yè)從此前征收5%的營業(yè)稅,改為適用11%的增值稅率?人們關(guān)心,買房會因此降價嗎?

專家指出,房企成本主要有三大塊:建筑安裝及配套設(shè)施成本?土地出讓成本以及財務(wù)成本?成本高低直接影響房價?建筑業(yè)和金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)一并納入營改增試點,有助于降低蓋房和融資成本?

方案最受關(guān)注的,是明確房地產(chǎn)項目以扣除土地出讓金后的余額為銷售額?目前土地出讓金約占房地產(chǎn)成本的30%到40%,一線城市甚至更高?

“土地問題直接影響的就是房價?”中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌說,土地出讓成本可在銷售額中抵扣,有助于減輕房企稅費負(fù)擔(dān)?但由于政策剛發(fā)布,最終對房價影響幾何要視后期執(zhí)行和抵扣空間界定等具體情況而定?

在普華永道中國中區(qū)公司稅業(yè)務(wù)主管合伙人李軍看來,方案新增“不動產(chǎn)所含增值稅可以在兩年內(nèi)抵扣”政策是最大利好,減稅力度超出預(yù)期?意味著所有行業(yè)企業(yè)購置辦公樓時成本會降低,釋放出進(jìn)一步鼓勵房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?更大力度去庫存的積極信號?

金融業(yè)整體稅負(fù)無影響銀行服務(wù)變化幾何

作為產(chǎn)業(yè)鏈的最上游,金融服務(wù)主要是經(jīng)營金融保險的業(yè)務(wù)活動,如貸款服務(wù)?直接收費金融服務(wù)?保險服務(wù)和金融商品轉(zhuǎn)讓等?改革后由原來5%的營業(yè)稅率改為6%的增值稅率?

專家認(rèn)為,改革不會對金融業(yè)整體稅負(fù)產(chǎn)生重大影響?“從營業(yè)稅改為增值稅后稅率增加了一個百分點,但考慮到可抵扣因素,特別是不動產(chǎn)抵扣,金融業(yè)稅負(fù)應(yīng)能實現(xiàn)只減不增?”張斌說?

全球知名會計師事務(wù)所畢馬威分析,納入增值稅體系后,金融機構(gòu)可對費用支出做進(jìn)項稅抵扣,因此并不預(yù)期金融機構(gòu)將對利率或服務(wù)收費進(jìn)行重大價格調(diào)整?

此外,方案還明確一些優(yōu)惠政策,如金融機構(gòu)農(nóng)戶小額貸款?國家助學(xué)貸款?個人住房貸款都列入免征增值稅的范圍;存款利息?被保險人獲得的保險賠付等屬于不征收增值稅項目?

上海財經(jīng)大學(xué)教授胡怡建認(rèn)為,營改增后,金融業(yè)通過抵扣不動產(chǎn)?系統(tǒng)改造?服務(wù)外包等減稅的可能性較大?但對整個產(chǎn)業(yè)鏈來說,由于貸款利息和費用不能抵扣,對目前企業(yè)和個人貸款影響不會太大?

生活服務(wù)業(yè)獲免稅優(yōu)惠日常生活受益多少

教育?醫(yī)療?餐飲?旅游?娛樂?住宿等生活服務(wù)業(yè)與百姓生活最為緊密?改革對行業(yè)稅負(fù)和百姓生活影響怎樣?

托兒所?幼兒園提供的保育和教育服務(wù),養(yǎng)老機構(gòu)提供的養(yǎng)老服務(wù),婚姻介紹服務(wù),殯葬服務(wù),個人銷售自建自用住房?學(xué)生勤工儉學(xué)提供的服務(wù)……方案明確了數(shù)十項免征增值稅項目,保障百姓基本的公共服務(wù)?

而對于生活服務(wù)業(yè)從原來5%營業(yè)稅變?yōu)?%增值稅,汪蔚青認(rèn)為,由于有進(jìn)項抵扣,行業(yè)稅負(fù)仍有可能下降?以餐飲業(yè)為例,購買廚具設(shè)備?桌椅板凳可按17%稅率抵扣;對餐館裝修可按11%稅率抵扣?但占大頭的原材料成本,如在集貿(mào)市場購買肉和蔬菜等很少能開到發(fā)票,抵扣就無從談起,因此稅負(fù)具體下降情況有待觀察?

此外,由于餐飲?美容?酒店等年銷售額未超500萬元的小微企業(yè)占比較大,這些小規(guī)模納稅人將按3%的征收率簡易征稅,低于原先營業(yè)稅稅負(fù)?

“雖然生活服務(wù)業(yè)稅負(fù)有可能下降,但一般消費者很難從價格上感受到?”汪蔚青說,商品和服務(wù)價格最重要的決定因素是供求關(guān)系,而不是稅負(fù)?考慮到餐飲等服務(wù)業(yè)人力和租金成本不斷上升,即使稅負(fù)下降商家也很難讓利給消費者