海口市城市房屋拆遷管理辦法

（海口市人民代表大會常務委員會公告第3號，1999年6月23日海口市第十二屆人民代表大會第八次會議通過的《海口市城市房屋拆遷管理辦法》，1999年7月30日已經海南省第二屆人民代表大會常務委員會第八次會議審議批準，現予公布，自公布之日起施行。海口市人民代表大會常務委員會，1999年8月12日。）

第一章總則

第一條為了加強本市房屋拆遷管理，保障城市建設的順利進行，保護拆遷當事人的合法權益，根據國家有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條在本市轄區(qū)范圍內的國有土地上，因城市建設需要拆遷房屋及其附屬物的，適用本辦法。

因城市建設需要拆遷集體土地上農民自住房屋的，應當先依法辦理征地手續(xù)。

法律、法規(guī)對拆遷軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡以及華僑、港澳臺同胞，外國人的房屋等另有規(guī)定，從其規(guī)定。

第三條本辦法所稱拆遷人，是指依法取得《房屋拆遷許可證》的建設單位或者個人。

本辦法所稱被拆遷人，是指被拆除及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人）和使用人。

第四條房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于舊城改造，有利于改善和提高市民的居住條件和生活環(huán)境。

第五條房屋拆遷應遵循先補償后搬遷和先安置后拆除的原則。

第六條拆遷人必須依照本辦法辦理各項拆遷手續(xù)，對被拆遷人給予合理補償和安置；被拆遷人必須服從城市建設需要，在規(guī)定的期限內完成搬遷。

第七條市城市建設行政部門（以下簡稱市城建主管部門）主管本市房屋拆遷工作。市城建主管部門可以委托依法設立的管理房屋拆遷事務的組織具體實施本辦法。

各級人民政府和有關部門應當互相配合，保障房屋拆遷工作順利進行。

海口市城市房屋拆遷管理辦法第二章拆遷管理

第八條單位或者個人需要拆遷房屋及其附屬物的，應向市城建主管部門申請，并具備以下條件和提交有關文件和資料：

（一）拆遷申請書；

（二）已取得的建設項目的批準文件（包括立項批文、選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、用地批文及紅線圖）；

（三）具有不低于80%的拆遷補償安置資金；

（四）有合法產權、建筑質量合格的安置房屋或者具備基本生活設施的周轉用房；

（五）拆遷計劃和拆遷方案。

單位或者個人申請拆遷自有房屋，就提次《建設工程規(guī)劃許可證》、被拆遷房屋《土地使用證》和《房屋所有權證》，或者經房地產主管部門確認的其他合法權屬證明文件。

第九條市城建主管部門應當自收到拆遷人全部有關有效文件和資料之日起，15日內核發(fā)《房屋拆遷許可證》；不予核發(fā)的，應當書面說明理由。

自領取拆遷許可證之日起三個月內未動員拆遷的，拆遷許可證失效。

第十條市城建主管部門在核發(fā)《房屋拆遷許可證》后5日內，應將拆遷人、實施拆遷單位、拆遷范圍、安置房地點、拆遷期限、搬遷期限等內容以公告形式予以公布。

拆遷人必須按照《房屋拆遷許可證》規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限拆遷，不得擅自改變拆遷范圍和延長拆遷期限。

第十一條拆遷范圍確定后，市城建主管部門應通知有關部門在拆遷范圍內暫停辦理下列事項：

（一）遷入居民戶口和居民分戶，但因出生、軍人復轉退、大中專畢業(yè)生回籍、婚姻等確需遷入戶口的除外；

（二）房屋買賣、交換、贈與、租賃、抵押、析產等手續(xù)，但依照人民法院或者仲裁機構生效的判決、裁決需執(zhí)行的除外；

（三）新建、改建、擴建和裝修裝飾房屋等批準手續(xù)；

（四）企業(yè)登記手續(xù)。

暫停期限為1年。需要延長期限的，可以延長一次，并應當在期限屆滿前1個月內報市城建主管部門批準，延長時間不得超過1年。

第十二條自拆遷公告發(fā)布之日起，拆遷期限不得超過12個月，搬遷期限不得超過6個月。需要延長拆遷和搬遷期限的，拆遷人應在期滿前20日內向市城建主管部門提出書面申請。經批準可以延長一次，但不得超過6個月。

第十三條市城建主管部門對拆遷人用于補償安置的資金實行監(jiān)管。在辦理拆遷許可證時，拆遷人應將補償安置資金劃入監(jiān)管專用賬戶，由市城建主管部門監(jiān)督用作拆遷補助費、補償費和安置費，不得挪作他用。拆遷補償安置資金的使用情況，應當向拆遷當事人公布，接受拆遷當事人的監(jiān)督。

第十四條市人民政府可以組織統(tǒng)一拆遷，也可以由拆遷人委托具有房屋拆遷資格的單位實施拆遷；經市城建主管部門批準也可以由拆遷人自行拆遷。

市重點建設工程、市政建設工程、綜合性開發(fā)項目應當由市人民政府組織統(tǒng)一拆遷。

市城建主管部門不得接受拆遷委托。

第十五條拆遷人委托拆遷的，應當出具委托書，與受委托的單位簽訂拆遷合同，并報市城建主管部門備案。

接受拆遷委托的單位必須經市城建主管部門資格審核。

實施房屋拆遷的人員應持有市城建主管部門核發(fā)的《房屋拆遷工作證》，并持證上崗。

第十六條拆遷人應與被拆遷房屋所有權人按照本辦法簽訂《拆遷補償安置協(xié)議書》。協(xié)議書內容主要包括：被拆除房屋的建筑面積、補償金額、付款方式、付款期限、安置用房地點、面積、樓層及交付使用時間、過渡期限、違約責任及當事人認為需要訂立的其他條款。

拆遷人應將拆行安置情況張榜公布，接受監(jiān)督。

補償安置協(xié)議應當使用市城建主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的規(guī)范文本。

第十七條房屋拆遷補償安置協(xié)議書簽訂后，應當報送市城建主管部門備案。經拆遷當事人協(xié)商，可向公證機關辦理公證。

第十八條拆除個人所有房屋，拆遷人應書面征求被拆遷房屋所有權人對產權處置的意見。房屋所有權人在國內的，應在接到征求意見書之日起30日內予以答復；房屋所有權人在港、澳、臺地區(qū)的，應在接征求之日起60日內答復；房屋所有權人在國外的，應在接到征求意見書之日起90日內答復。

無法通知房屋所有權人，拆遷人應當公告，房屋所有權人應自公告之日起90日內予以答復。逾期未予答復的，經市城建主管部門核實，拆遷人向公證機關辦理證據保全后，可先行拆遷騰地，后按有關規(guī)定處理。

第十九條拆除依法代管的房屋，代管人可以持授權委托書與拆遷人簽訂拆遷協(xié)議；無授權的，由市城建主管部門按有關規(guī)定辦理，并經公證機關辦理證據保全后存入檔案。

第二十條拆遷人與被拆遷人對補償和安置協(xié)商達不成協(xié)議的，由市城建主管部門裁決，如對裁決不服的，可依法申請復議或者向人民法院提起訴訟。在復議和訴訟期間，拆遷人已給被拆遷人作了安置或者提供了周轉房的，不停止拆遷的執(zhí)行。但拆遷時應對被拆除房屋及其附屬物作勘察記錄，并向公證機關辦理證據保全。

第二十一條在房屋拆遷公告規(guī)定或者裁決作出的拆遷期限內，被拆遷人無正當理由拒絕拆遷的，市人民政府可以作出責令限期拆遷的決定。逾期仍不拆遷的，由市人民政府責成有關部門強制拆遷，或者依法申請人民政府強制拆遷。

第二十二條管理房屋拆遷事務的組織應當加強對房屋拆遷施工單位的監(jiān)督管理。嚴禁因拆遷施工堆放的物料和產生的垃圾、噪聲、粉塵等妨礙公共交通及居民工作、學習、生活秩序。

第二十三條拆遷補償安置工作結束后1個月內，拆遷人應及時、準確、完整地將被拆除房屋和拆遷補償安置資料，報送市城建主管部門備案。

海口市城市房屋拆遷管理辦法第三章拆遷補償

第二十四條拆遷補行產權調換、作價補償或者產權調換與作價補償相結合的形式，具體形式由被拆遷人選定。

產權調換的面積按被拆除房屋的建筑面積計算。

實行作價補償的，作價補償的金額可以按所拆除房屋建筑面積的重置價格結合成新，乘以130%結算。

第二十五條被拆除房屋和安置房屋面積的計算辦法，應按國家規(guī)定的建筑面積計算方法執(zhí)行。

被拆除房屋增設閣樓的，閣樓一側是最小凈高在2.2米以上的部分，按其全部面積計算建筑面積；凈高在1.7米以上、不足2.2米的部分，按其面積的50%計算建筑面積；凈高不足1.7米的部分，不計算建筑面積。

第二十六條拆除公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應按照其原性質、規(guī)模予以重建，或者按重置價格結合成新結算給予補償，或者由市人民政府按照城市規(guī)劃配套統(tǒng)籌安排。

拆除市政基礎設施、園林、綠地等公用設施，拆遷人應按規(guī)定到有關部門辦理手續(xù)后方可進行，并按城市規(guī)劃配套建設。

拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產權調換，由拆遷人按評估價予以補償。

第二十七條拆遷住宅房屋，實行以產權調換形式補償的，應當按下列辦法結算補償：

（一）補償房屋建筑面積與原房屋建筑面積相等的，不作差價結算或者按各自房屋的建筑成本價格成本價格結合成新進行差價結算，具體方式由被拆遷人選定；

（二）補償房屋建筑面積超過被拆除房屋建筑面積10方米以下，按成本價格結算。超過10方米以上的，超過部分按市場價格結算；

（三）補償房屋建筑面積小于被拆除房屋建筑面積的，不足部分按重置價格結合成新、乘以130%結算補償。

（四）拆除房屋附屬設施（包括天井、庭院、花園等）不作產權調換，但應按評估價予以補償。

第二十八條拆遷企業(yè)生產用房及其附屬設施的，由市城建主管部門組織拆遷人與被拆遷企業(yè)協(xié)商，按合理補償的原則，采取包干一次性解決的辦法，簽訂補償協(xié)議。補償的主要內容包括：

（一）廠房及其他建筑物，按拆除建筑面積的重置價格結合成新結算；

（二）生產設備和設施的拆除、搬遷、安裝，按實際發(fā)生費用計算；

（三）因拆遷造成停產停業(yè)的損失，以拆遷公告發(fā)布前一年的月均利潤額按月予以補償。補償期限最長不得超過18個月，利潤的計算以稅務部門核準的納稅申請為準。

第二十九條拆除房產管理部門直管的公房、出租住宅和按房改政策購買的不足100%產權的房屋應當實行產權調換、原關系繼續(xù)保持。因拆遷而引起原合同條款變更的，應作相應修改。

第三十條對拆除有抵押權的房屋實行產權調換的，由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議，并在15日內到市房產主管部門辦理變更手續(xù)。

第三十一條拆除有產權糾紛的房屋，在市城建主管部門公布的規(guī)定的期限內糾紛尚未解決的，由拆遷人提出補償方案，報市城建主管部門批準后實施拆遷。市城建主管部門應在拆遷前組織拆遷人、被拆遷人及有關部門對被拆遷的房屋作勘察記錄、評估，并向公證機關辦理證據保全手續(xù)。

第三十二條拆除違章以及超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除未超過批準期限和未規(guī)定使用期限的臨時建筑，給予適當補償。

第三十三條被拆遷人在拆遷公告發(fā)布后或者接到市城建主管部門的停建通知后，繼續(xù)進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建等工程建設的部分和房屋裝修的部分，不予補償。

拆遷公告發(fā)布前已對房屋進行裝修的，其裝修部分由具有資格的評估單位或拆遷當事人協(xié)商估價，按評估價予以補償。

第三十四條因房屋拆遷涉及土地使用權變更和補償的，應依照國家和本省有關土地管理的法律、法規(guī)辦理。

海口市城市房屋拆遷管理辦法第四章拆遷安置

第三十五條房屋拆遷安置方式分為回遷安置和異地安置。

用于市政、公益事業(yè)或者非住宅項目拆遷的，對被拆遷人實行異地安置。

拆遷人在原地新建商業(yè)用房的，對原沿街商業(yè)戶一般應當實行回遷安置。

第三十六條拆遷住宅房屋，按不同地段劃分等級。

從好的區(qū)位安置到差的區(qū)位的，應增加安置面積或給予區(qū)位差價補償。同一區(qū)位安置的，不增加安置面積。

從差的區(qū)位到好的區(qū)位的，不做區(qū)位差價結算。

拆除結構為一層（含水泥頂房，磚瓦房）住宅，按被拆除住宅合法產權，增加20%的面積安置。

拆除房屋增設閣樓用于住人的，按本辦法第二十五條第二款的規(guī)定給予安置。

第三十七條拆除歸僑、僑眷、華僑、港澳臺同胞有合法產權的房屋，實行產權調換的，在同等條件下，可以在安置地點、樓層和朝向等方向允許優(yōu)先選擇。

第三十八條拆除住宅房屋實行一次性定居安置確有困難的，經市城建主管部門批準，可先臨時過渡。拆遷當事人應在拆遷安置協(xié)議中明確過渡方式和過渡期限。過渡期限自安置協(xié)議書簽訂之日起計算。

第三十九條被拆除住宅房屋的使用人因拆遷而搬遷的，由拆遷人按被拆除房屋合法建筑面積每方米不低于6元的標準付給搬遷費。

被拆遷人原有的有線電視、電話、水表、電表、煤氣表的遷移費，由拆遷人按照實際發(fā)生費用結合市場給予補助。

第四十條由被拆遷人自行解決或由其所在單位協(xié)助解決臨時過渡住房的，在規(guī)定的過渡期限內，拆遷人應按被拆除房屋合法建筑面積，以每月每方米不低于6元的標準，一次性付給被拆遷人臨時過渡補助費。

第四十一條由拆遷人提供周轉房的，周轉房面積不得小于被拆除房屋建筑面積的70%。

第四十二條興建安置房為九層以下的樓房，過渡期限不得超過1年6個月；十層至十八層的，過渡期限不得超過2年6個月；十九層以上的，過渡期限不得超過4年。

安置房應符合國家規(guī)定的住宅建筑標準。

第四十三條由于拆遷人的責任延長回遷過渡期限的，自逾期之月起，拆遷人應當增加延期補助費。超過規(guī)定期限1至6個月的，按原標準每月增加50%；超過7至12個月的，增加一倍；超過18個月以上的，增加二倍。

海口市城市房屋拆遷管理辦法第五章法律責任

第四十四條有下列行為的，由市城建主管部門視其情節(jié)輕重給予行政處罰：

（一）未取得《房屋拆遷許可證》或者未按《房屋拆遷許可證》的規(guī)定擅自拆遷的，責令停止拆遷，并對拆遷人按已拆除的房屋建筑面積處以每方米30元的罰款。

（二）委托未取得房屋拆遷資格的單位進行拆遷的，責令停止拆遷，并對委托人處以1萬元以上2萬元以下的罰款。

（三）擅自提高或者降低補償、安置標準的，責令拆遷人限期改正；拒不改正的，處以5千元以上1萬元以下的罰款。

（四）擅自擴大或者縮小拆遷范圍的，責令拆遷人限期改正，并處以5千元以上1萬元以下的罰款。

（五）沒有正當理由超過規(guī)定的拆遷期限或者擅自延長搬遷期限、過渡期限的，責令拆遷人限期改正，并處以1萬元以上2萬元以下的罰款。

第四十五條拆遷人違反拆遷補償安置協(xié)議，給被拆遷人造成損失的，應當給予賠償。

第四十六條被拆遷人超過公告的搬遷期限或者違反協(xié)議，拒絕騰退周轉房，以及其他違反本辦法有關規(guī)定的，由市城建主管部門責令限期搬遷或騰退，并處以2千元以上5千元以下的罰款。逾期不搬遷或不騰退的，由市城建主管部門依法向人民法院申請強制執(zhí)行。

第四十七條因拆遷施工準放的物料和產生的垃圾、噪聲、粉塵等妨礙公共交通及居民工作、學習、生活秩序的，由有關行政主管部門依照《海口市城市市容管理辦法》、《海口市環(huán)境噪聲污染防治辦法》等有關法律法規(guī)的規(guī)定處罰。

第四十八條當事人對行政處罰決定不服的，可以依法提起行政復議或行政訴訟。當事人逾期不申請復議，也不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的行政主管部門依法強制執(zhí)行或者申請人民法院強制執(zhí)行。

第四十九條擾亂拆遷工作秩序，辱罵、毆打、威脅、阻礙拆遷主管部門工作人員依法執(zhí)行公務的，由公安機關依法處理；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第五十條市城建主管部門違反規(guī)定發(fā)放《房屋拆遷許可證》的，由上級主管部門對其主管人員和直接責任人員給予行政處分；給當事人造成損失的，依法予以賠償。

第五十一條市城建主管部門違反規(guī)定貪污、挪用、截留、擠占拆遷補償安置資金，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，由監(jiān)察機關或者上級主管部門對其主管人員和直接責任人員給予行政處分。

第五十二條城建主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的、由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

海口市城市房屋拆遷管理辦法第六章附則

第五十三條本辦法的房屋拆遷重置價格、安置房計價標準和房屋拆遷補償標準，由市城建主管部門會同價格部門統(tǒng)一制定。

第五十四條本辦法具體應用的問題由海口市人民政府負責解釋。

第五十五條本辦法自公布之日起施行。1989年7月31日市人民政府頒發(fā)的《海口市建設拆遷安置暫行辦法》同時廢止。