第一章總則

第一條為加強我市城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》和《江西省城市房屋拆遷管理實施辦法》，結合本市實際，制定本細則。

第二條在本市城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本細則。

第三條城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡。

本細則所稱拆遷人，是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。

本細則所稱被拆遷入，是指被拆遷房屋的所有人。

第四條上饒市房地產管理局是全市房屋拆遷行政主管部門(以下簡稱市房屋拆遷管理部門)，對全市房屋拆遷工作實施監督管理。上饒市房屋拆遷安置辦公室負責全市城市房屋拆遷管理的日常具體工作。

各縣(市)房地產管理部門是縣(市)房屋拆遷管理部門，負責對轄區范圍內房屋拆遷工作實施監督管理，業務上受市房地產管理局的指導。

規劃、建設、計劃、財政、環保、文化、工商、通訊、供電以及司法、公安等部門和相關鄉鎮人民政府，街道辦事處應當按照各自職責，相互配合，共同做好城市房屋拆遷管理工作。

各縣(市)人民政府土地行政主管部門要依照有關法律、法規、規章的規定負責做好與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。

第二章拆遷管理

第五條拆遷房屋的單位必須取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地房屋拆遷管理部門提交下列資料：

(一)申請房屋拆遷報告；

(二)建設項目。枇準文件；

(三)建設用地規劃許可證；

(四)國有土地使用權批準文件；

(五)拆遷計劃和拆遷方案，

(六)辦理存款業務的金融機構出具的足顴拆遷補償安置資金存款證明。

第六條拆遷人提交的拆遷方案應當包括下列內容：

(一)拆遷范圍和房屋的基本情況；

(二)拆遷方式；

(三)拆遷期限和過渡期限；

(四)拆遷人擬提供的拆遷補償標準及產權調換房屋情況；

(五)預計所需拆遷補償安置資金及資金到位時間；

(六)對拆遷范圍內依法應予保護的建筑物、構筑物和其他設施、樹木等采取的保護措施。

第七條房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查；經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證，并按有關規定收取拆遷管理費。

第八條房屋拆遷管理部門應當在房屋拆遷許可證頒發之日起5日內發布房屋拆遷公告。拆遷公告應當包括下列內容：

(一)拆遷人；

(二)拆遷范圍；

(三)拆遷期限；

(四)拆遷后的土地用途。

在房屋拆遷管理部門發布房屋拆遷公告的同時，拆遷人應當將拆遷方案予以公布；拆遷人不公布拆遷方案的，被拆遷入有權拒絕搬遷。

拆遷公告發布后，拆遷范圍內單位和個人不得進行下列活動：

l、新建、擴建、改建房屋；

2、改變房屋或土地用途；

3、租賃房屋。

拆遷人應當就該在建工程向公證機關辦理證據保全，補償范圍以證據保全的范圍為準。
房屋拆遷管理部門應當書面通知國土、工商、規劃、房管等部門和當地鄉鎮人民政府、街道辦事處暫停辦理擬拆遷范圍內的建設工程規劃許可證、工商營業執照、戶口、房屋析產或者交易等手續。暫停辦理的期限最長不得超過1年。拆遷人需要延長暫停期限的，應當經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限最長不得超過一年。

違反前款規定的在暫停期限內辦理相關手續，導致貨幣補償金額增加的，增加部分不予補償。

第九條拆遷人應當按照房屋拆遷許可證規定的拆遷范圍和拆遷期限、實施拆遷，不得擴大或者縮小拆遷范圍。

第十條拆遷人應當在房屋拆遷許可證規定的拆遷期限內完成拆遷，確需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在批準的拆遷期限屆滿15日前，向頒發房屋拆遷許可證的房屋拆遷管理部門提出延期申請；房屋拆遷管理部門應當自收到延期申請之日起5個工作日內予以答復。準予延期的，只在原房屋拆遷許可證上注明，不得重新核發房屋拆遷許可證。

第十一條拆遷人實施拆遷前，必須具有經房屋拆遷管理部門認可的預計所需拆遷補償安置資金，并足額存入房屋拆遷管理部門指定的辦理存款業務的金融機構專門賬戶；按拆遷許可證注明的拆遷期限實行分期拆遷的，在每期拆遷前，拆遷人存入金融機構專門帳戶的資金應當不少于該期拆遷所需要的補償安置資金。拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作它用。拆遷補償安置資金不足的，房屋拆遷管理部門不予發放房屋拆遷許可證。

第十二條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。

拆遷入自行拆遷的，應當有與拆遷項目相適應的熟悉有關房屋拆遷、工程建設、房屋面積測量的專業技術人員。

拆遷人委托拆遷的，應當向被委托拆遷單位出具委托書，并簽訂拆遷委托合同。委托或變更委托的，應當自拆遷委托合同簽訂或變更之日起的15個工作日內，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。

房屋拆遷管理部門或其他不具備拆遷資格的各類機構不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十三條房屋拆除應當由具備保證安全條件、相應建筑企業資質證書的企業承擔，施工企業必須編制房屋拆除方案，接受市房屋拆遷管理部門的安全監督，施工企業負責人對施工安全負責。

第十四條拆遷人應當依照本細則規定，對被拆遷人給予補償、安置。

被拆遷人應服從建設項目的需要，在拆遷補償安置協議約定或房屋拆遷管理部門裁決規定的搬遷期限內完成搬遷。

第十五條拆遷當事人應依照本細則規定，就補償方式，搬遷期限，補償金額或房屋產權調換，搬遷過渡方式及期限事項訂立拆遷補償安置書面協議。

實行貨幣補償的，拆遷補償安置協議應當載明下列事項：

(一)被拆遷房屋的結構、面積、地點、層次、朝向及土地使用權取得方式等基本情況；

(二)拆遷補償方式；

(三)搬遷期限；

(四)補償金額及支付辦法和期限；

(五)搬遷補助費、其他拆遷補償費用及支付辦法和期限；

(六)違約責任。

實行產權調換的，拆遷補償安置協議除應載明前款規定的第(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項外，還應當載明下列事項：

(一)產權調換房屋的建筑面積、地點、層次、戶型、成新、結構、朝向等；

(二)搬遷過渡方式和過渡期限；

(三)過渡用房地點、面積；

(四)產權調換差價結算辦法；

(五)臨時安置補助費及支付辦法和期限。

第十六條房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監督，切實保障被拆遷人的合法權益。

拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議后，拆遷人應當按照協議的約定向被拆遷人開具領款憑證，被拆遷人憑領款憑證到拆遷人辦理存款業務的金融機構支取補償款。

當拆遷補償安置實際所需資金超出預計所需資金時，拆遷人應當及時向金融機構的專門賬戶追加資金；拆遷人完成全部拆遷補償安置任務后，存入的拆遷補償安置資金尚有余額，拆遷人可以憑房屋拆遷管理部門的證明提取余款。

第十七條拆遷補償安置協議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷入可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴，訴訟期間拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

第十八條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人經協商達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋所在地的市、縣房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。

房屋拆遷管理部門或者人民政府在裁決時，應當就拆遷補償的估價聽取有關專家的意見。

當事人對裁決不服的，可在法定期限內申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。在訴訟期間，如拆遷人已按裁決給予被拆遷人貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉房的，不停止拆遷執行。

第十九條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的縣(市)人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全，并就裁決確定的補償款中被拆遷人未接受的部分辦理提存公證。未辦理證據保全和提存公證的，不得實施強制拆遷。

第二十條尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經當地房屋拆遷管理部門同意后，辦理房屋拆遷許可證變更手續，房屋拆遷管理部門應當將變更后的房屋拆遷許可證的相關內容予以公告。原訴遷補償安置協議中有關權利義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人與受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。

第二十一條拆遷中涉及軍事設施、人防設施、教堂、寺廟、文物古跡的，依照有關法律、法規的規定辦理。

第二十二條拆遷人和拆遷實施單位在拆遷范圍內的房屋拆除結束后15日內，必須將拆遷補償安置協議書和結算資料及拆遷現場是否拆除、整完畢等，報房屋拆遷管理部門驗收。

第二十三條市、縣兩級房屋拆遷管理部門應當加強對房屋拆遷活動的監督檢查，房屋拆遷管理部門應當建立健全房屋拆遷檔案制度。拆遷人應當按照齊全、準確、規范的要求，及時整理，妥善保管好拆遷資料，并在拆遷項目驗收后一個月內將拆遷資料交房屋拆遷管理部門存檔。

房屋拆遷檔案資料包括：拆遷計劃和拆遷方案及其調整資料拆遷補償安置協議書及其結算資料，以及其它與拆遷有關的檔案資料。

拆遷人在建設項目拆遷結束后經驗收合格的，應在15日內應將所拆除房屋產權證或者土地權證移交給房管或者國土部門予以注銷。

第三章拆遷補償與安置

第二十四條凡在本市城市規劃區內被征用集體土地上的房屋拆遷安置，一律按本細則的有關規定給予貨幣補償或產權調換。在規劃區內不再另行安排宅基地給被拆遷戶自行建房。

第二十五條補償安置的戶數應以房屋產權證或者土地權證為準，一證一戶；拆遷出租公有房屋的，以租賃合同為準，一份?戶。

拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按剩余使用期限分攤的建筑成本給予適當補償，不予安置。

第二十六條拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。除本細則第二十七條第二款、第三十條的第二款規定情形外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式，提倡被拆遷人選擇貨幣補償方式。

第二十七條實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本細則第三十一條規定，計算被拆遷人貨幣補償金額。貨幣補償金額與產權調換房屋有差價的，結清差價后，予以調換。

拆除非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。

對實行產權調換或者被拆遷人購買的房屋與被拆遷房屋等值部分，被拆遷人免交房屋契稅。

第二十八條拆遷人應當提供符合國家設計規范和質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。拆遷人提供用于產權調換的房屋應當產權清晰、未設置抵押或者提供擔保。

第二十九條拆遷公益事業用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

市政建設項目拆遷的房屋原則上實行貨幣補償。

市政建設項目是指市、縣(市)人民政府批準的道路、橋梁、河道整治、防洪、排水、排污、環衛設施、公共綠地、廣場、道路照明、綠化等建設項目。

第三十條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷入應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷入應當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

第三十一條貨幣補償的金額根據被拆遷房屋的區位、用途、環境、容積率、結構、成新、層次、建筑面積等因素，以房地產市場評估價確定。

拆遷人可以通過協商確定貨幣補償金額和產權調換的差價，也可以委托房地產價格評估機構評估。

第三十二條市、縣(市)人民政府應當根據當地情況，確定、調整房屋拆遷貨幣補償基準價格，作為市場評估的參考，每年3月底前公布。市、縣(市)人民政府在確定、調整房屋拆遷貨幣補償基準價格時，應當廣泛聽取社會各界的意見。

房屋拆遷貨幣補償基準價格應當真實地反映市場行情。

被拆遷房屋的建筑面積，以房屋所有權證載明的為準。拆遷當事人對房屋所有權證載明的建筑面積有異議的，可以申請房屋測繪部門重新核定，費用由申請人承擔。

房屋拆遷評估規程，按照省建設行政主管部門制定的房屋拆遷估價技術規范文件執行。

第三十三條房屋拆遷補償估價由具備相應資格的房地產價格評估機構承擔，應遵循房地產估價規范。

房屋評估實行“誰委托，誰付費”的原則。

第三十四條對被拆遷的房屋，宜選用兩種以上的估價方法進行估價，有條件選用市場比較法進行估價的，應當以市場比較法為主要的估價方法；收益性房屋的估價，應當選用收益法作為其中的一種估價方法。

第三十五條對實行產權調換的房屋進行估價時，應當以房屋拆遷許可證頒發之日為估價時點，運用相同的估價方法，對被拆遷的房屋和用于產權調換的房屋分別進行估價確定差價；用于產權調換的房屋屬期房的，該期房按同類地段、環境相同或相的新建商品房價格的95％進行估價。

第三十六條被拆遷的房屋需要拆遷補償估價的，先由拆遷人委托房地產價格評估機構評估，拆遷人應當將評估報告送達被拆遷人。

拆遷人應當將被拆遷人的姓名(名稱)、被拆遷房屋的門牌號、拆遷補償估價結果等在被拆遷地段公示，公示時間不得少于7日。被拆遷人要求不予公示的，可不予公示。

第三十七條被拆遷人對評估結果有異議的，可以自評估報告送達之日起5日內，要求原評估機構進行復估，原評估機構應當自接到請求之日起3日內出具復估報告；被拆遷入對復估結果仍有異議的，可以另行委托其他的房地產價格評估機構進行評估，接受委托的房地產價格評估機構應當自接受委托之日起7日內出具評估報告。

經復估、另行委托評估，仍達不成補償安置協議的，按照本辦法第十八條的規定申請裁決。

第三十八條被拆遷房屋的用途，以房屋所有權證載明的為準。原作住宅的房屋改為非住宅房屋的用途認定，按照《江西省城市房屋拆遷管理實施辦法》實施前連續2年已改為非住宅房屋，并依法辦理營業執照和稅務登記的，拆遷時按非住宅房屋予以補償安置。

第三十九條被拆遷人屬于連續2年享受最低生活保障待遇的城市居民，其被拆遷住宅用房每戶建筑面積小于36方米，被拆遷人要求貨幣補償的，拆遷人對被拆遷人的貨幣補償顴應當足以保證被拆遷人在低一級別的地段購買建筑面積不小于36方米的成套房。

認定享受最低生話保障的城市居民的依據，是根據民政部門出具的書面證明，并由房屋拆遷管理部門予以公示，公示期限十天。

第四十條拆遷執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋，被拆遷入與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的按下列規定執行：

(一)實行產權調換的，產權調換的房屋由原房屋承租人繼續承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同；

(二)實行貨幣補償的，拆遷入按照被拆遷房屋的房地產市場訐估價格的lO％補償給被拆遷人，90％補償給房屋承租人。

第四十一條需要對產權人下落不明、暫時無法確認產權或者產權不清的房屋實施拆遷的，拆遷人應當提出補償安置方案，到公證機關辦理補償款提存公證和證據保全手續，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。

第四十二條拆遷設有抵押權的房屋，抵押人和抵押權人應當重新設定擔保或者達成債務清償協議。抵押人和抵押權人不能重新設定擔保或者不能達成債務清償協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行貨幣補償，并將補償款向公證機關辦理提存公證。

第四十三條拆遷房產管理部門代管的房屋，實行產權調換的，所調換的房屋由房產管理部門代管，實行貨幣補償的，貨幣補償金額由房產管理部門專戶存入銀行。

第四十四條拆遷擁有部分產權的房改房屋，拆遷人按照本實施細則對原產權單位和購房人按其擁有部分產權比例給予貨幣補償或者實行產權調換，產權單位對補償方式意見不一致時，只能實行產權調換。

第四十五條拆遷補償安置資金由被拆遷房屋貨幣補償金額、實行產權調換的房屋折抵的貨幣金額、搬遷補助費、臨時安置補助費及其他拆遷補償費用組成。

第四十六條拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費；實行產權調換，屬于現房安置的，應當支付1次搬遷補助費，屬于期房安置的，應當支付2次搬遷補助費。

被拆遷房屋面積小于100方米，搬家費每戶每次不低于200元，被拆遷房屋面積為100方米以上的搬家補助費的具體標準由當地房屋拆遷管理部門會同物價部門確定。

第四十七條住宅房的被拆遷人或房屋承租人自行解決周轉房的，拆遷人應當從搬遷之日起到安置期限一個月內支付其臨時安置補助費，臨時安置補助費，各縣(市)參照公有住房租金標準上浮80％計算。

拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。被拆遷人或者房屋承租人在周轉期內不得擅自改變房屋使用功能，破壞房屋結構。

因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之日起每月付給2倍的臨時安置補助費；超過6個月的，從超過之日起每月付給3倍的臨時安置補助費；拆遷人提供周轉用房的，不再支付臨時安置補助費。拆遷人超過規定的過渡期限的，對周轉房的使用人應當自逾期之日起每月付給2倍的臨時安置補助費。

第四十八條拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當補償被拆遷人或者房屋承租人下列費用：

(一)按國家和省規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷費用和安裝費用；

(二)無法恢復使用的設備、構筑物按重置價結合成新結算的費用；

(三)因拆遷造成停產、停業的適當補償。

前款第(三)項具體補償標準按民政部門每年公布的最低生活保障標準予以補償。(每10方米補助一人，一次性補助12個月)

第四十九條拆遷入應當到供水、供電、供氣、通訊、有線電視等部門辦理相關手續，待搬遷期限(含強制拆遷限定的搬遷期限)結束后，方可對被拆遷房屋停止供水、供電、供氣等。

被拆遷人因房屋拆遷發生的供水、供電、供氣、通訊、有線電視和其他重要設施遷移的費用，由拆遷人承擔。

第五十條因拆遷損壞相鄰建筑物，構筑物和其他設施的，由拆遷人負責修復或者賠償。

第四章罰則

第五十一條違反本細則規定，未取得房屋拆遷許可證，擅自買施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經拆遷房屋建筑面積每方米20元以上50元以下的罰款。

第五十二條拆遷人違反本細則的規定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1％以上3％以下的罰款。

第五十三條拆遷人違反本細則的規定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3％以下的罰款；情節嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：

(一)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；

(二)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；

(三)擅自延長拆遷期限的。

第五十四條接受委托的拆遷單位違反本細則規定轉讓拆遷業務的，由房屋拆遷管理部門責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費25％以上50％以下的罰款。

第五十五條違反本細則，拆遷人將房屋拆除工程委托給不具備相關建筑企業資質單位承擔的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆除，并對拆遷人處以1萬元以上2萬元以下罰款。

第五十六條房地產價格評估機構的房屋拆遷補償估價結果嚴重背離市場行情的，評估結果無效，由房屋拆遷管理部門重新組織評估，并對房地產價格評估機構和有關責任人依法給予處罰。對當事人造成損失的，房地產價格評估機構應當依法承擔賠償責任。

第五十七條有關部門工作人員在房屋拆遷管理部門通知暫停辦理手續期間，弄虛作假，給被拆遷人辦理了手續的，所辦手續無效，并依法給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章附則

第五十八條本市規劃區域外的國有土地，實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本細則執行。城市規劃區內集體所有土地上的房屋拆遷，應當依法辦理土地征用手續。

第五十九條本細則自發布之日起執行。

第六十條本細則由市房地產管理局負責解釋。