第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為，明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，創(chuàng)造和保持安全、整潔、文明、舒適的生活、工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

由房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)，出售、出租給兩個(gè)以上業(yè)主共同使用的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業(yè)，業(yè)主自愿實(shí)行物業(yè)管理。

第三條 本條例所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主或業(yè)主組織對(duì)其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理的活動(dòng)。

本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物業(yè)的所有權(quán)人除外。

本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任從事物業(yè)管理服務(wù)的組織。

第四條 物業(yè)管理實(shí)行政府行政主管部門監(jiān)督、業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的體制。

鼓勵(lì)物業(yè)管理向社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化方向發(fā)展。

第五條 省人民政府建設(shè)行政主管部門監(jiān)督管理全省的物業(yè)管理活動(dòng)。

市、縣(市)人民政府的房地產(chǎn)管理部門監(jiān)督、指導(dǎo)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。

第六條 各級(jí)人民政府的有關(guān)部門按照各自的職責(zé)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第七條 業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、管理。業(yè)主享有下列權(quán)利：

(一)參加業(yè)主大會(huì)，享有表決權(quán);

(二)享有業(yè)主委員會(huì)成員的選舉權(quán)和被選舉權(quán);

(三)享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用相應(yīng)的服務(wù);

(四)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的管理工作;

(五)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);

(六)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)下列義務(wù)：

(一)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章;

(二)遵守業(yè)主公約;

(三)遵守所在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理制度、規(guī)定;

(四)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決議、決定;

(五)按時(shí)、足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;

(六)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條 業(yè)主大會(huì)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

(一)選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)成員;

(二)審議通過(guò)或者修改業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約;

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，聽(tīng)取并審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(四)決定或者授權(quán)業(yè)主委員會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(五)討論決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金方案;

(六)決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的其他事項(xiàng)。

昨日，鄭州市物價(jià)局傳來(lái)消息，新的《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》從9月1日起實(shí)施至今3個(gè)多月以來(lái)，在貫徹落實(shí)過(guò)程中，還存在很多誤讀、誤解、執(zhí)行不到位等問(wèn)題。昨日，市物價(jià)局對(duì)幾個(gè)政策問(wèn)題予以解釋說(shuō)明。

9月1日前已交付使用的小區(qū)，執(zhí)行原協(xié)議

《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，9月1日前已交付使用的住宅小區(qū)，繼續(xù)按原《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》約定執(zhí)行。待協(xié)議期滿后，按新辦法規(guī)定執(zhí)行。包括物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在2014年9月1日之前簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，如果是合法、有效并在鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局備案的，受《合同法》保護(hù)，不應(yīng)因?yàn)椤多嵵菔形飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的實(shí)施而終止。

原《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》期滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主需調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，應(yīng)征求業(yè)主大會(huì)或業(yè)主的同意，在新制定的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整，并應(yīng)征得小區(qū)專有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，物業(yè)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)

《合同法》第六十三條規(guī)定，執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，在合同約定的交付期限內(nèi)政府價(jià)格調(diào)整時(shí)，按照交付時(shí)的價(jià)格計(jì)價(jià)。逾期交付標(biāo)的物的，遇價(jià)格上漲時(shí)，按照原價(jià)格執(zhí)行;價(jià)格下降時(shí)，按照新價(jià)格執(zhí)行。

2014年9月1日起實(shí)施的《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條第二款規(guī)定，住宅小區(qū)未成立業(yè)主大會(huì)和新建住宅前期物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在9月1日以后簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的，應(yīng)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。按照政府部門職能劃分和《辦法》中規(guī)定的審批程序，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)先到鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局進(jìn)行物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，然后再到物價(jià)部門核定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

降低機(jī)動(dòng)車停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)待服務(wù)協(xié)議期滿

幾日，媒體和業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車收費(fèi)的關(guān)注成為熱點(diǎn)。業(yè)主普遍認(rèn)為原協(xié)議約定的停車費(fèi)高于新《辦法》制定的政府定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。另外，老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求參照新《辦法》頒布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

利益雙方的訴求，在新舊政策銜接過(guò)程中，都應(yīng)在《合同法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的框架下進(jìn)行，做到有法可依、有章可循。

業(yè)主要求降低機(jī)動(dòng)車停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一是應(yīng)待服務(wù)協(xié)議期滿后，按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;二是服務(wù)協(xié)議未到期的，可通過(guò)業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)新建住宅前期實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)

“鄭州市有4300家物業(yè)小區(qū)，每年有新建小區(qū)八九十家�！编嵵菔蟹抗芫治飿I(yè)處處長(zhǎng)程建穎介紹，有物業(yè)管理公司900多家，過(guò)去是按物業(yè)公司的等級(jí)，對(duì)多層和高層制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)老的辦法，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高層分為四級(jí)，從1.1元到0.64元不等；多層分為五級(jí)，從0.38元到0.15元不等；可以上浮20%。

新《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱新《辦法》）對(duì)此進(jìn)行了改革：住宅小區(qū)未成立業(yè)主大會(huì)和新建住宅前期物業(yè)服務(wù)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；住宅小區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)；別墅及非住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，采取公示欄、公示牌、收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊(cè)或多媒體終端查詢等方式實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。

“有效解決了業(yè)主簽訂購(gòu)房合同時(shí)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議信息不對(duì)稱和利用交房強(qiáng)迫業(yè)主接受高價(jià)物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題�！编嵵菔形飪r(jià)局公用事業(yè)價(jià)格管理處處長(zhǎng)龐瑾?說(shuō)。

菜單式收費(fèi)

不看物業(yè)公司等級(jí)看服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

“新《辦法》和老《辦法》最大的區(qū)別，是從過(guò)去單一等級(jí)制收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)改為分項(xiàng)組合的菜單式收費(fèi)，按服務(wù)項(xiàng)目分等級(jí)管理。”龐瑾?介紹，物業(yè)服務(wù)分為綜合管理、公共區(qū)域秩序維護(hù)、公共區(qū)域清潔、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修五個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目分為五個(gè)等級(jí)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的服務(wù)水達(dá)到哪一級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，就按哪一級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，沒(méi)有的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，就不交納費(fèi)用�！耙粋�(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總和。浮動(dòng)幅度由原來(lái)的20%下調(diào)為10%。”

程建穎介紹，實(shí)行菜單式收費(fèi)，房管局、物價(jià)局對(duì)5大項(xiàng)25小項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都有明確的規(guī)定，不管物業(yè)服務(wù)企業(yè)是幾級(jí)，主要看它提供的服務(wù)是哪一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)收費(fèi)，最后把這些項(xiàng)目綜合到一起，就是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)�！斑@樣，企業(yè)提供的服務(wù)更規(guī)范，更貼小區(qū)建設(shè)情況，業(yè)主消費(fèi)更明白�！�

停車服務(wù)費(fèi)

地面共用車位每車一月40元

“小區(qū)停車服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題，是幾年來(lái)小區(qū)居民反映的熱點(diǎn)問(wèn)題，并且矛盾越來(lái)越突出�！饼嬭�?說(shuō)，新《辦法》中對(duì)小區(qū)停車收費(fèi)，實(shí)行了政府定價(jià)管理，對(duì)不同權(quán)屬的停車服務(wù)收費(fèi)明確了具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

新《辦法》規(guī)定，地面規(guī)劃共用車位每車每月40元，已出售和定向出租的車位每車每月30元；地下規(guī)劃共用車位每車每月160元，已出售和定向出租的車位每車每月40元。

“不管車位產(chǎn)權(quán)屬于建設(shè)單位還是全體業(yè)主所有，只要是屬于規(guī)劃車位，都執(zhí)行的是這一標(biāo)準(zhǔn)。”鄭州市物價(jià)局公用事業(yè)價(jià)格管理處副處長(zhǎng)陳冀中解釋說(shuō)，在地面的不屬于規(guī)劃車位，像路邊、公共場(chǎng)地上的車位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)過(guò)征求意見(jiàn)，小區(qū)業(yè)主半數(shù)以上同意后，才能收費(fèi)，也按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

IC卡收費(fèi)

首次發(fā)放免費(fèi)不得收保證金

“新《辦法》規(guī)定，IC卡按業(yè)主實(shí)際使用數(shù)量首次發(fā)放免費(fèi)。”龐瑾?介紹，丟失補(bǔ)辦后可收取成本費(fèi)，不得收取押金、保證金。

陳冀中介紹，經(jīng)過(guò)他們的調(diào)查，現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)門禁卡收費(fèi)最少的是一張6元，最多的是200元，業(yè)主意見(jiàn)很大。所以，做出了統(tǒng)一規(guī)定。

業(yè)主或物業(yè)使用人在裝修期間產(chǎn)生的裝修（建筑）垃圾，由業(yè)主或物業(yè)使用人按規(guī)定自行清運(yùn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收費(fèi)；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)的，清運(yùn)費(fèi)用由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

有問(wèn)有答

●物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)整咋進(jìn)行？須征得過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意

龐瑾?介紹，新《辦法》實(shí)施前實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅小區(qū)，繼續(xù)按原合同約定執(zhí)行。合同期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如需調(diào)整服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可在新制定的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整，并應(yīng)征得小區(qū)專有部分占建筑面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

開封市物業(yè)管理工作起步晚，各項(xiàng)政策措施還很不完善，我們決心從以下幾個(gè)方面入手，盡快改變我市物業(yè)管理的被動(dòng)局面。

（一）加強(qiáng)物業(yè)管理宣傳教育，提高全民物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)

一是要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理法規(guī)政策的宣傳力度，采取各種有效形式宣傳物業(yè)管理的法規(guī)政策、意義和作用，教育引導(dǎo)廣大業(yè)主正確認(rèn)識(shí)住宅小區(qū)物業(yè)管理的重要性和必要性，牢固樹立物業(yè)管理意識(shí)，自覺(jué)履行物業(yè)管理義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時(shí)也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。二是要通過(guò)積極的正面引導(dǎo)，使社會(huì)各方面充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理消費(fèi)實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)，可以帶來(lái)巨大的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，營(yíng)造一個(gè)全社會(huì)了解物業(yè)管理、接受物業(yè)管理、關(guān)心支持物業(yè)管理的良好氛圍。

（二）理順編制體制，加強(qiáng)物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)

一是自上而下建立健全行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，切實(shí)履行監(jiān)管職能，理順監(jiān)管體制。二是成立行業(yè)社團(tuán)組織，加強(qiáng)行業(yè)培訓(xùn)，形成行業(yè)約束和自律機(jī)制。區(qū)政府及主管部門，要根據(jù)全市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)法規(guī)，制定本區(qū)域的物業(yè)管理發(fā)展計(jì)劃和扶持措施，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)制度和長(zhǎng)效工作機(jī)制。區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)和組織協(xié)調(diào)，履職盡責(zé)，確保物業(yè)管理各項(xiàng)工作的正常開展。街道辦事處及物業(yè)管理辦公室，要負(fù)責(zé)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋措施，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)等相關(guān)工作的扎實(shí)落實(shí)。

同時(shí)，要積極呼吁，爭(zhēng)取政府編辦給各區(qū)和街道辦事處落實(shí)人員編制、辦公經(jīng)費(fèi)。

（三）完善物業(yè)行業(yè)各項(xiàng)制度，建立物業(yè)管理服務(wù)保障體系。

一是健全聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處負(fù)責(zé)，及時(shí)協(xié)調(diào)各住宅小區(qū)的日常管理工作，搞好業(yè)主大會(huì)成立與運(yùn)作監(jiān)督，物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的銜接，化解物業(yè)項(xiàng)目退出與交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，處置區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的突發(fā)事件。二是完善物業(yè)項(xiàng)目退出機(jī)制。制定《開封市物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法》，保證物業(yè)企業(yè)退出程序正規(guī)有序。三是完善物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度。在已制定的《開封市物業(yè)管理辦法》基礎(chǔ)上，進(jìn)一步出臺(tái)更加完善的、利于操作的實(shí)施細(xì)則，明確政府部門、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，及時(shí)調(diào)整物業(yè)管理工作中各種關(guān)系，使物業(yè)管理工作做到有法可依、有章可循。四要建立物業(yè)管理的協(xié)調(diào)、監(jiān)督、考核工作體制。五要推行物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)制度，制定物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格。一方面要大力推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)制度建設(shè)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)招投標(biāo)的方式把優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)引進(jìn)來(lái)，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)低、服務(wù)不規(guī)范、專業(yè)性不強(qiáng)、企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況。另一方面要協(xié)調(diào)物價(jià)部門盡快出臺(tái)物業(yè)管理等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)有據(jù)可依，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，讓業(yè)主得到質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，創(chuàng)造和諧的物業(yè)管理氛圍。

（四）加強(qiáng)物業(yè)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)

一是要切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)培訓(xùn)，定期舉辦物業(yè)管理培訓(xùn)班，要求從業(yè)人員認(rèn)清自身的地位和職責(zé)，真正按照法律規(guī)定及合同約定規(guī)范運(yùn)作。二是完善相應(yīng)的職業(yè)資格準(zhǔn)入制度，要求物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員持證上崗，優(yōu)化物業(yè)管理人才結(jié)構(gòu)，使物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)從根本上得到提高。

（五）建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)，完善信用體系

一是要建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)，嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為。督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真履行服務(wù)合同，自覺(jué)接受政府有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督。定期對(duì)轄區(qū)內(nèi)的小區(qū)進(jìn)行檢查考核，對(duì)維修不及時(shí)、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，并將物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良記錄進(jìn)行備案上傳至物業(yè)管理信息系統(tǒng)。二是要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理。實(shí)施注冊(cè)許可和動(dòng)態(tài)考核制度，扶持市場(chǎng)化、社會(huì)化的本土物業(yè)服務(wù)企業(yè)，引導(dǎo)本土物業(yè)服務(wù)企業(yè)向大型化發(fā)展，創(chuàng)造規(guī)模效益，并將業(yè)績(jī)優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行推薦。全力確保整個(gè)物業(yè)管理工作水的不斷提高。

（六）加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)工作的監(jiān)督指導(dǎo)，促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化

一是要切實(shí)履行對(duì)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員資格的審核，促進(jìn)業(yè)主自治管理機(jī)制的形成。研究出臺(tái)《開封市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，確立街道辦事處作為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)監(jiān)督主體的地位。二是要通過(guò)規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自治和民主決策。三是要監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)，依法維護(hù)廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

（七）加大住宅專項(xiàng)維修資金歸集力度，改變我市舊小區(qū)現(xiàn)狀

目前我市55%的小區(qū)房齡都在10年以上，由于缺乏專項(xiàng)維修資金，公共部位和公共設(shè)施設(shè)備得不到正常的維修養(yǎng)護(hù)，嚴(yán)重影響了業(yè)主的利益和城市面貌。因此，建立健全住宅專項(xiàng)維修資金的管理體系，完善專項(xiàng)維修資金歸集、管理和使用的監(jiān)督制度和監(jiān)管機(jī)制，對(duì)改變舊小區(qū)現(xiàn)狀具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。所以，對(duì)舊小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行補(bǔ)建，無(wú)論是對(duì)業(yè)主房產(chǎn)的保值增值，還是對(duì)提高我市的居住環(huán)境和生活品質(zhì)，都具有客觀的緊迫性。