溫州市物業(yè)管理條例(送審稿)

第一章總則

第一條[目的依據]為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造安全、舒適、文明、和諧的生活環(huán)境和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《浙江省物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。

第二條[適用范圍]本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本條例。

第三條[市、縣(市、區(qū))政府的職能]市、縣(市、區(qū))人民政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業(yè)管理和服務水。

第四條[街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府和村(居)民委員會的職能]街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導成立業(yè)主組織，監(jiān)督業(yè)主組織日常活動，指導、監(jiān)督物業(yè)管理活動，調解處理物業(yè)管理矛盾糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。

村(居)民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理工作。

第五條[主管部門]溫州市物業(yè)管理行政主管部門(以下稱市物業(yè)主管部門)負責全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(以下稱縣物業(yè)主管部門)負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

各級人民政府相關行政管理部門按照各自職責，依法做好物業(yè)管理的有關監(jiān)督管理工作。

第六條[行業(yè)協(xié)會自律管理]物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會依法制定和組織實施自律性規(guī)范，組織業(yè)務培訓，協(xié)助調解處理物業(yè)管理矛盾糾紛，協(xié)助建立物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，促進行業(yè)健康發(fā)展。

第七條[電子投票系統(tǒng)]本市建立統(tǒng)一的業(yè)主電子投票系統(tǒng)，建設、維護經費列入年度財政預算。

法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項，提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進行表決。

應當向業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項，可以同時通過業(yè)主電子投票系統(tǒng)發(fā)布。

第八條[第三方評估]本市建立物業(yè)服務第三方評估制度。業(yè)主大會、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)可以委托物業(yè)服務第三方評估機構，開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務標準和費用測算、物業(yè)服務質量評估等活動。

物業(yè)服務第三方評估機構應當依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務，出具的評估報告應當客觀、真實、準確。

第二章業(yè)主和業(yè)主組織

第九條[業(yè)主的認定]物業(yè)的所有權人為業(yè)主。尚未進行物業(yè)權屬登記，但是基于人民法院、仲裁委員會的法律文書、人民政府的征收決定、繼承、受遺贈或者合法建造等方式已經取得物權的人，或者基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分的人，在物業(yè)管理活動中可以認定為業(yè)主。

第十條[業(yè)主大會]一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數不足二十人的，經全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

第十一條[物業(yè)管理區(qū)域的劃分]物業(yè)管理區(qū)域的劃分，以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍為準;分期建設或者有兩個以上建設單位開發(fā)建設的區(qū)域，共同使用一套配套設施設備的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

有下列情形之一的，由縣物業(yè)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府根據實際情況確定物業(yè)管理區(qū)域，確定前應當征求村(居)民委員會的意見：

(一)已經自然形成獨立物業(yè)管理區(qū)域且無爭議的，不再重新調整;

(二)已經自然分割或者慣形成多個相對獨立小區(qū)，經擬新設立的物業(yè)管理區(qū)域專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且總人數過半數的業(yè)主同意的，可以設立為不同的物業(yè)管理區(qū)域的;

(三)地理上自然連接的不同物業(yè)管理區(qū)域，經各自的物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業(yè)主同意的，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第十二條[業(yè)主大會籌備組成立]物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會的書面申請后60日內，指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議：

(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的;

(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。

劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設的住宅小區(qū)項目，先期開發(fā)部分符合前款規(guī)定條件之一的，可以按照前款規(guī)定的程序，成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會會議應當根據分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

籌備組由業(yè)主以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、村(居)民委員會、建設單位等派員組成，人數應當為五至九人單數。業(yè)主成員由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產生，業(yè)主成員人數不少于籌備組成員的百分之六十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在籌備組成員中指定。

第十三條[籌備組成員名單的公告和異議]籌備組應當自成立之日起7日內，將籌備組成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置予以書面公告，公告期不得少于5日。公告期內業(yè)主對籌備組成員有異議的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當予以核查并在收到異議之日起5個工作日內向提出異議的業(yè)主作出解釋或者重新推薦成員;重新推薦成員的，公告期不得少于5日。

第十四條[籌備組成員條件]籌備組成員應當符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)本人或者其親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)任職;

(三)不存在嚴重不良信用記錄或者故意犯罪記錄;

(四)不存在索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的利益或者報酬的行為。

籌備組中的業(yè)主成員還應當符合下列條件：

(一)不存在拖欠物業(yè)服務費、物業(yè)專項維修資金或者公共水電分攤費用的行為;

(二)不存在違規(guī)裝修、損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質等不當使用物業(yè)的行為。

第十五條[籌備工作的開展]籌備組應當自成立之日起90日內完成下列籌備工作，并召開首次業(yè)主大會會議：

(一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數及其所擁有的專有部分面積，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數;

(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和物業(yè)專項維修資金使用、續(xù)籌方案;

(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;

(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前，將前款第一項至第六項規(guī)定的內容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，征求全體業(yè)主的意見。業(yè)主對公告內容的建議意見應當在首次業(yè)主大會會議召開7日前向籌備組提出。

第十六條[籌備組的解散]首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組自動解散。未能在前條規(guī)定的期限內召開首次業(yè)主大會會議的，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府申請不超過60日的延期;延期屆滿仍未召開首次業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當書面公告籌備組解散。

籌備階段發(fā)生訴訟、復議，影響業(yè)主身份及其投票權數確認的，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、復議和異議處理期間不包含在籌備期限內。

第十七條[確定業(yè)主及投票權數]首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內，建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當向籌備組提供臨時管理規(guī)約、業(yè)主名冊等資料。

業(yè)主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算;建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。單個物業(yè)登記有兩個以上所有權人的，自行確定一名業(yè)主為投票人;未自行確定的，以建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)提供的業(yè)主名冊中排列在前的業(yè)主為投票人。

專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

第十八條[籌備經費]首次業(yè)主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在房屋竣工驗收后30日內，按照下列標準將籌備經費存入街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指定的銀行賬戶：

(一)建筑面積不滿5萬方米的，為2萬元;

(二)建筑面積5萬方米以上不滿10萬方米的，為3萬元;

(三)建筑面積10萬方米以上不滿20萬方米的，為5萬元;

(四)建筑面積20萬方米以上的，為8萬元。

籌備經費應當專款專用。業(yè)主大會籌備組成立后應當制定籌備經費開支預算方案，并根據該方案向街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府申請使用籌備經費。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當在接到申請之日起3日內支付首筆籌備經費。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

籌備經費的結余部分應當納入物業(yè)專項維修資金或者根據業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

第十九條[業(yè)主大會的電子投票形式]業(yè)主大會會議除采用國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的形式外，還可以采用電子投票形式;采用電子投票形式的，應當通過全市統(tǒng)一的業(yè)主電子投票系統(tǒng)表決。

第二十條[業(yè)主大會的類型]業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定組織召開，每年至少召開一次。

業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會應當向業(yè)主公告以下內容:

(一)上一年度物業(yè)管理情況報告;

(二)上一年度業(yè)主委員會工作情況報告;

(三)上一年度業(yè)主大會收支情況報告;

(四)物業(yè)管理的其他有關事項。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，并于10日內發(fā)布召開臨時會議的公告:

(一)經物業(yè)管理區(qū)域內百分之二十以上業(yè)主提議;

(二)經業(yè)主監(jiān)事會提議;

(三)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

第二十一條[業(yè)主委員會]業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主委員會履行下列職責：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

(二)召集業(yè)主大會會議，定期書面向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會行使職權的情況并在物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質詢;

(三)在業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)后，代表業(yè)主大會與該物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(四)在業(yè)主大會決定共用部位、共用設備設施的經營方式和業(yè)主共有收益的使用方式后，代表業(yè)主大會監(jiān)督、管理經營和使用的具體事項;

(五)組織和監(jiān)督共有設備設施管理、物業(yè)專項維修資金的籌集和使用;

(六)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約、交納物業(yè)服務費和其他相關費用，調解因物業(yè)使用、維護和管理產生的矛盾糾紛;

(七)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，協(xié)調處理物業(yè)管理活動中的相關問題;

(八)配合街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、村(居)民委員會、公安機關等做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設、社會治安等工作;

(九)妥善保管業(yè)主大會會議表決相關資料;

(十)法律、法規(guī)或業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十二條[業(yè)主監(jiān)事會]業(yè)主大會可以設立業(yè)主監(jiān)事會，代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。業(yè)主監(jiān)事會履行下列職責：

(一)審議業(yè)主委員會的工作情況和收支情況報告，并將審議情況向業(yè)主大會報告;

(二)查閱業(yè)主委員會財務賬簿以及其他會計資料，檢查業(yè)主委員會財務狀況和財務活動情況，并將查閱情況向業(yè)主大會報告;

(三)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會財務活動情況異常，可以進行調查，必要時可以聘請會計師事務所、審計師事務所、律師事務所等專業(yè)機構協(xié)助其工作，并將調查情況向業(yè)主大會報告;

(四)監(jiān)督業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議的情況，對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會決定和決議的業(yè)主委員會委員向業(yè)主大會提出罷免建議;

(五)對業(yè)主委員會委員侵害全體業(yè)主共同利益的行為，要求業(yè)主委員會委員予以糾正;

(六)要求業(yè)主委員會召開業(yè)主大會臨時會議;

(七)就業(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事職權范圍內的事項向業(yè)主大會提出提案;

(八)列席業(yè)主委員會會議，并對業(yè)主委員會決議的事項提出質詢或者建議;

(九)定期向業(yè)主大會報告業(yè)主監(jiān)事會行使職權的情況并通告全體業(yè)主;

(十)法律、法規(guī)或業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十三條[業(yè)主委員會委員和業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的資格]業(yè)主委員會委員和業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事在常住業(yè)主中選舉產生，其當選條件應當符合國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定。

業(yè)主委員會由五人以上單數組成，最多不超過十五人，具體人數由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。

業(yè)主監(jiān)事會由三人或者五人單數組成，具體人數由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會委員及其親屬、業(yè)主委員會委員及其親屬的利害關系人不得擔任業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事。業(yè)主監(jiān)事會召集人在業(yè)主監(jiān)事會成員中推選產生。

業(yè)主有下列情形之一的，不得擔任業(yè)主委員會委員或者業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事;已經擔任的，應當按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免：

(一)不具有完全民事行為能力的;

(二)本人或者其親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)有利害關系的;

(三)有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業(yè)使用性質等物業(yè)不當使用行為的;

(四)未按照規(guī)定交納物業(yè)服務費、物業(yè)專項維修資金或者公共水電分攤等費用且未改正的;

(五)違法出租房屋侵害其他業(yè)主合法權益的;

(六)牟取其他利益，妨礙公正履行職務的;

(七)有嚴重不良信用記錄或者故意犯罪記錄的;

(八)違反業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的;

(九)有其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員或者業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的。

第二十四條[業(yè)主委員會候補委員和業(yè)主監(jiān)事會候補監(jiān)事]業(yè)主大會可以設立業(yè)主委員會候補委員和業(yè)主監(jiān)事會候補監(jiān)事，具體辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則約定或者業(yè)主大會決定。

候補委員、候補監(jiān)事的當選條件，應當符合本條例第二十三條第一款的規(guī)定。候補委員、候補監(jiān)事的人數由業(yè)主大會議事規(guī)則約定，但不得超過委員、監(jiān)事的人數。

候補委員、候補監(jiān)事可以列席業(yè)主委員會會議和業(yè)主監(jiān)事會會議，但不具有表決權。

第二十五條[業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會的備案]業(yè)主委員會自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案:

(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)管理規(guī)約;

(四)業(yè)主委員會委員的名單及其基本情況。

業(yè)主大會決定設立業(yè)主監(jiān)事會的，備案時還應當提供業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的名單及其基本情況。

報送資料齊全、符合法定條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當當場出具書面?zhèn)浒富貓?zhí)并在報送的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則文本加蓋備案印章，同時將備案回執(zhí)和備案資料抄送縣物業(yè)主管部門。

備案的有關事項發(fā)生變更的，任期內的業(yè)主委員會應當自變更之日起15日內向原備案機關辦理備案變更手續(xù)。

第二十六條[業(yè)主委員會會議]業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定和業(yè)主大會的決定召開會議。三分之一以上業(yè)主委員會委員提議召開業(yè)主委員會會議的，應當在7日內召開。

依照前款規(guī)定應當召開業(yè)主委員會會議，業(yè)主委員會主任、副主任不召集的，由經三分之一以上業(yè)主委員會委員推舉產生的召集人主持召開。

第二十七條[業(yè)主監(jiān)事會對特定財務收支的監(jiān)督檢查]業(yè)主監(jiān)事會應當每年不少于一次對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經費、物業(yè)專項維修資金、本條例第六十四條規(guī)定的經營收益和停車費用的收支情況進行檢查并將檢查情況通報全體業(yè)主。

第二十八條[業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事行為的禁止性規(guī)定]有下列行為之一的，不得擔任業(yè)主委員會委員或者業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事：

(一)收受物業(yè)服務企業(yè)和利害關系業(yè)主提供的報酬或者其他利益的;

(二)本人或者其親屬在受聘物業(yè)服務企業(yè)工作的;

(三)本人或者其親屬向物業(yè)服務企業(yè)銷售商品或者提供服務，或者從物業(yè)服務企業(yè)承攬業(yè)務的;

(四)以業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會或者業(yè)主大會名義提供擔保的;

(五)其他違反法律、法規(guī)的行為。

第二十九條[業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事職務的暫停和終止]業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事有下列情形之一的，經業(yè)主委員會或者業(yè)主監(jiān)事會通過后暫停其委員、監(jiān)事職務，并提請下一次業(yè)主大會會議決定終止其委員、監(jiān)事職務：

(一)不履行業(yè)主義務、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重且拒不改正的;

(二)一年內三次無故缺席業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會會議的;

(三)有本條例第二十八條規(guī)定行為之一的;

(四)有其他原因不宜再擔任業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的。

業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會暫停成員職務的，應當聽取當事人的陳述、申辯，并記錄歸檔。

第三十條[業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事職務的自行終止]業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事有下列情形之一的，其委員、監(jiān)事職務自行終止：

(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的;

(二)以書面形式向業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者業(yè)主監(jiān)事會提出辭呈，或者在本物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告辭呈的;

(三)因疾病或死亡等其他原因喪失工作能力的;

(四)因違法犯罪等原因不能履行委員、監(jiān)事職責的。

第三十一條[業(yè)主委員會委員和業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事職務暫停、終止的公告、備案]業(yè)主委員會委員和業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事職務暫停或者終止的，業(yè)主委員會或者業(yè)主監(jiān)事會應當在本物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并按照規(guī)定向街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案。

第三十二條[業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的補足]業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事職務終止的，由候補委員、候補監(jiān)事按照得票數依次遞補。業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會應當及時將委員、監(jiān)事職務終止和候補委員、候補監(jiān)事遞補的情況通告全體業(yè)主。

未設立候補委員、候補監(jiān)事的，或者由候補委員、候補監(jiān)事遞補后仍未達到業(yè)主大會議事規(guī)則約定人數的，業(yè)主委員會應當自委員、監(jiān)事職務終止之日起90日內，組織召開業(yè)主大會會議補選委員、監(jiān)事。

第三十三條[業(yè)主委員會的重選程序]業(yè)主委員會委員人數不足業(yè)主大會議事規(guī)則約定人數二分之一的，應當自該情形發(fā)生之日起90日內，組織召開臨時業(yè)主大會會議重新選舉業(yè)主委員會。

同時符合下列條件的，應當按照前款規(guī)定重新選舉業(yè)主委員會：

(一)物業(yè)管理區(qū)域內新增業(yè)主人數超過該業(yè)主大會成立時業(yè)主總人數的二分之一;

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則未明確業(yè)主委員會委員的增補辦法;

(三)新增業(yè)主要求重新選舉業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會不在前兩款規(guī)定的期限內組織召開臨時業(yè)主大會的，由業(yè)主監(jiān)事會組織召開。未設立業(yè)主監(jiān)事會的，或者業(yè)主監(jiān)事會不組織召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當責令業(yè)主委員會或者業(yè)主監(jiān)事會限期組織召開;逾期不組織的，在物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導下，由村(居)民委員會參照本條例第十二條至第十五條規(guī)定的程序組織召開。

第三十四條[業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會的任期和換屆改選]業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會每屆任期為三年至五年，具體任期由業(yè)主大會決定。

業(yè)主委員會任期屆滿90日前，應當召開業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會進行換屆選舉。業(yè)主委員會逾期未組織的，由業(yè)主監(jiān)事會在業(yè)主委員會任期屆滿60日前組織換屆選舉;業(yè)主監(jiān)事會逾期不組織或者未設立業(yè)主監(jiān)事會的，經業(yè)主申請，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當責令業(yè)主委員會限期組織換屆選舉，并通告全體業(yè)主。

第三十五條[業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會屆滿后仍未換屆改選的處置]業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責。

業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會任期屆滿仍未換屆改選的，經業(yè)主申請，在物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導下，由村(居)民委員會參照本條例第十二條至第十五條規(guī)定的程序，組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，選舉產生新一屆業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會。

第三十六條[印章的刻制以及印章和檔案的使用管理]業(yè)主委員會可以持備案回執(zhí)向物業(yè)所在地公安機關申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會印章。符合法定條件的，公安機關應當當場出具印章刻制證明。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會的印章使用管理和檔案使用管理，由業(yè)主大會在管理規(guī)約中約定。

第三十七條[財物交接]業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會應當自新一屆業(yè)主委員會和監(jiān)事會就任之日起3日內，將其保管的財務憑證、檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物等移交新一屆業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會。

業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會任期屆滿，新一屆業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會未能及時產生的，原業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會應當將前款規(guī)定的財物等封存保管。

職務暫停或者終止的業(yè)主委員會委員和業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事，應當自公告之日起3日內將其保管的財務憑證、檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物等移交業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會。

不按照第一款、第三款的規(guī)定移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當督促其移交;拒不移交的，業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會可以請求物業(yè)所在地公安機關協(xié)助移交;仍不移交的，業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

第三十八條[管理規(guī)約]管理規(guī)約由業(yè)主大會通過后生效，應當包括下列內容:

(一)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共有部分的使用和維護規(guī)則;

(二)業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權利和義務;

(三)物業(yè)屋面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規(guī)則;

(四)維護物業(yè)管理區(qū)域安全、停車、環(huán)境衛(wèi)生以及公共秩序的權利和義務;

(五)業(yè)主分擔物業(yè)管理區(qū)域各類費用的方式;

(六)有關糾紛的調解機制;

(七)違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

第三章前期物業(yè)管理

第三十九條[前期物業(yè)服務合同]建設單位應當依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同中應當載明下列內容：

(一)物業(yè)服務內容、標準、收費價格和委托代收費事項;

(二)各分項服務的標準(含人員配置)和費用分項測算;

(三)分項費用和主要成本變動聯(lián)動調整的約定;

(四)物業(yè)服務標準的評估方式;

(五)物業(yè)服務用房(含業(yè)主委員會議事活動用房)的面積和位置;

(六)共用部位、共用設施設備清冊;

(七)業(yè)主共有資金專用賬戶的設立、查詢方式，以及利用共用部位、共用設施設備開展經營活動所得收益的核算及分配辦法;

(八)違約責任和合同解除的條件;

(九)與前期物業(yè)服務有關的其他事項。

建設單位在銷售物業(yè)、拆遷安置時，應當將前期物業(yè)服務合同作為物業(yè)買賣合同、安置合同的附件。

第四十條[臨時管理規(guī)約]建設單位在銷售物業(yè)、拆遷安置前，應當制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同、安置合同的附件。臨時管理規(guī)約應當載明下列事項：

(一)業(yè)主定期交納物業(yè)服務費用的義務;

(二)業(yè)主對房屋使用以及出租等規(guī)定;

(三)建設單位履行監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)服務質量的義務;

(四)建設單位對物業(yè)服務企業(yè)服務質量的評估標準和評估辦法等;

(五)建設單位更換前期物業(yè)服務企業(yè)的條件;

(六)共用部位、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式;

(七)與物業(yè)管理有關的其他事項。

在銷售物業(yè)、征收安置時，建設單位應當將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人、被拆遷人予以明示，并有義務作出說明。

物業(yè)買受人、被拆遷人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同、拆遷安置合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第四十一條[前期物業(yè)服務收費標準的調整]前期物業(yè)服務期間，建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)提出調整物業(yè)服務收費標準的，應當遵循下列程序：

(一)委托會計師事務所對上一年度物業(yè)項目經營情況進行審計，審計報告在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示30日;

(二)將擬定的新收費標準在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示30日;

(三)新收費標準經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主表決通過，表決結果應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，公示時間不得少于7日。

業(yè)主對物業(yè)服務收費標準的調整有異議的，可以向物業(yè)所在地的物價行政主管部門申請協(xié)調處理或者依法向人民法院提起訴訟。

第四十二條[前期物業(yè)服務合同的解除]前期物業(yè)服務期間，物業(yè)服務企業(yè)可以根據法律、法規(guī)規(guī)定或者合同約定提前解除前期物業(yè)服務合同，但是應當在合同解除90日前書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和村(居)民委員會，并同時在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公告全體業(yè)主。

除前款規(guī)定的情形外，物業(yè)服務企業(yè)在取得物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業(yè)主書面同意90日后，也可以提前解除前期物業(yè)服務合同。

總人數百分之二十以上的業(yè)主，可以書面提議提前解除前期物業(yè)服務合同，書面提議應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公示7日;在取得物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業(yè)主書面同意90日后，可以提前解除前期物業(yè)服務合同。

第四十三條[共用部位、共用設施設備的承接查驗]建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房銷售合同應當約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。

物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)前，應當與建設單位按照合同約定共同對物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關場地進行檢查和驗收，并邀請物業(yè)所在地的縣物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府參加。

承接查驗后，建設單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。

物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力。

物業(yè)承接查驗的費用，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設單位承擔。

第四十四條[承接查驗前相關資料的移交]　建設單位應當在現(xiàn)場查驗20日前向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

(一)規(guī)劃、竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)環(huán)境影響評價報告及審批、驗收等環(huán)境保護資料;

(三)共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

(四)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(五)業(yè)主名冊;

(六)物業(yè)服務所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單，并書面承諾補交的具體期限，最長不超過10日。

前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會。

第四十五條[物業(yè)管理用房]建設單位應當按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房應當有獨立產權并具有正常使用功能;建設單位不得提供違法建筑、共用部位、已分攤的公用面積作為物業(yè)管理用房。房地產行政主管部門在核發(fā)商品房預售許可證時，房屋權屬登記機構在辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業(yè)管理用房。

依法屬于全體業(yè)主共同所有的物業(yè)管理用房，未經業(yè)主大會同意，不得改變用途。

依法屬于國家所有的物業(yè)管理用房，交由業(yè)主委員會代管，不得轉讓、抵押和改變用途。物業(yè)管理辦公用房由物業(yè)服務企業(yè)使用;物業(yè)管理經營用房的經營方式由業(yè)主大會決定，經營收益專項用于物業(yè)管理。

第四章物業(yè)服務

第四十六條[物業(yè)選聘]業(yè)主大會決定物業(yè)管理區(qū)域實行委托管理的，應當通過公開、公、公正的方式擇優(yōu)確定一個物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務。提倡業(yè)主大會通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

本市建立統(tǒng)一的物業(yè)服務項目招投標專家?guī)欤瑸榻ㄔO單位或者業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)提供服務。縣物業(yè)主管部門監(jiān)督管理本轄區(qū)的物業(yè)服務項目招投標活動。

第四十七條[物業(yè)服務企業(yè)的公示義務]物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示：

(一)物業(yè)服務企業(yè)的資質證書、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話;

(二)物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

(三)電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備的維修保養(yǎng)合同、維修保養(yǎng)單位的資質、聯(lián)系方式和應急處置方案等;

(四)房屋裝飾裝修和使用過程中的結構變動等安全事項;

(五)業(yè)主交納物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用情況，由物業(yè)服務企業(yè)負責的物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經營收益的使用情況;

(六)其他應當公示的信息。

前款第四項規(guī)定的內容，應當及時公示;前款第五項規(guī)定的內容，每年至少公示一次。

業(yè)主對公示內容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以答復。

第四十八條[專業(yè)服務]物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

在物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的管理區(qū)域內，未經物業(yè)服務企業(yè)委托，任何單位或者個人不得進入該物業(yè)管理區(qū)域從事專項服務業(yè)務。

第四十九條[物業(yè)企業(yè)續(xù)聘]物業(yè)服務合同期限屆滿90日前，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會決定是否續(xù)聘。決定續(xù)聘的，應當與物業(yè)服務企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務合同;決定不續(xù)聘的，應當以書面形式通知該物業(yè)服務企業(yè)，并重新公開選聘物業(yè)服務企業(yè)，同時公告全體業(yè)主。

物業(yè)服務合同期限屆滿，合同雙方沒有作出是否續(xù)聘決定，物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務，業(yè)主接受服務的，雙方權利義務參照原物業(yè)服務合同確定，但雙方可以隨時終止該物業(yè)服務，并提前90日以書面形式通知對方。

第五十條[物業(yè)服務合同解除]解聘物業(yè)服務企業(yè)應當由業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會不得擅自解聘物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)根據法律、法規(guī)規(guī)定或者合同約定提前解除物業(yè)服務合同的，應當在90日前書面通知對方當事人，并在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公告全體業(yè)主。

第五十一條[物業(yè)企業(yè)退出與交接]物業(yè)服務合同依法解除或者終止，物業(yè)服務企業(yè)應當按照約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房、配套設施設備、相關場地、物業(yè)檔案資料和其他財物，配合新選聘的物業(yè)服務企業(yè)做好交接工作。

物業(yè)服務企業(yè)不得擅自退出物業(yè)服務;未依法簽訂物業(yè)服務合同，不得進入物業(yè)管理區(qū)域進行物業(yè)服務。

第五十二條[物業(yè)服務企業(yè)考核體系和信用評價體系]　市物業(yè)主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)考核體系和信用評價體系，對物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人實行動態(tài)管理，定期向社會公布信用信息評價結果;縣物業(yè)主管部門具體負責信用信息的征集、考核、評價、匯總和核查工作。對取得顯著成績或者獲得縣級以上通報表彰的，可以相應提高信用等級評分。

市、縣(市、區(qū))相關職能部門應當及時提供物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人的信用信息。

街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、村(居)民委員會應當協(xié)助開展轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人信用信息的征集、核查工作。

市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會建立物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人信用信息數據庫，收集整理物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人信用信息的基礎數據。

第五十三條[物業(yè)服務企業(yè)違背誠信義務的處置]物業(yè)服務企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定提供物業(yè)服務的，應當錄入物業(yè)服務企業(yè)不良信用信息檔案。

物業(yè)服務企業(yè)有下列嚴重失信行為之一的，二年內不得在本市范圍內參加前期物業(yè)項目招投標;失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明：

(一)在物業(yè)管理招標投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;

(二)出租、出借、轉讓資質證書的;

(三)物業(yè)服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料的;

(四)未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務，導致物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生重大房屋安全事故的;

(五)泄露業(yè)主信息的;

(六)阻撓業(yè)主組織成立，或者對業(yè)主進行惡意騷擾、實施暴力行為或者打擊報復的;

(七)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

第五十四條[物業(yè)項目負責人責任制]物業(yè)服務項目實行項目負責人責任制。

物業(yè)服務人員有下列嚴重失信行為之一的，應當錄入項目負責人不良信用信息檔案，同時錄入其所屬物業(yè)服務企業(yè)的不良信用信息檔案：

(一)騙取、挪用或者侵占物業(yè)專項維修資金的;

(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)服務用房、共用部位和共用設施設備用途的;

(三)擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的;

(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備進行經營的;

(五)因管理失職造成人員傷害、財產損失等重大責任事故的;

(六)被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規(guī)范且未改正的;

(七)其他損害業(yè)主利益情節(jié)嚴重的。

第五十五條[物業(yè)服務收費]物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水相適應的原則，由業(yè)主委員會根據業(yè)主大會的決定與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務費，由建設單位承擔。物業(yè)交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)服務費，由業(yè)主承擔;建設單位與業(yè)主另有約定的，從其約定。物業(yè)管理區(qū)域內未出售或者未安置的空置物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。

第五十六條[業(yè)主的誠信義務]業(yè)主應當依據物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約的約定及時足額交納物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用和其他相關費用。

業(yè)主沒有正當理由拒不交納前款規(guī)定費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用信息檔案。

業(yè)主出租或者轉讓物業(yè)時，應當將管理規(guī)約、有關費用交納情況等事項告知承租人或者受讓人。出租人和受讓人應當自租賃合同簽訂之日起或者辦理產權交易手續(xù)之日起15日內，將出租情況，或者物業(yè)產權轉移情況、受讓人姓名、聯(lián)系方式等情況，告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主轉讓物業(yè)時，應當向權屬登記部門提交第一款規(guī)定費用交納情況的說明材料。

第五章物業(yè)使用和維護

第五十七條[物業(yè)共用部位、共用設施設備的合法經營]合法利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營活動的，應當首先征得相關業(yè)主同意;經營收益屬于全體業(yè)主共有。

第五十八條[臨時停車管理]物業(yè)管理區(qū)域內，可以利用共用部位或者場地停放車輛，并根據實際情況制定臨時停車方案。

前款規(guī)定的臨時停車方案，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)共同草擬，報請業(yè)主大會決定后實施;未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)服務企業(yè)草擬，經總人數二分之一以上的業(yè)主同意后實施。

根據第一款規(guī)定停放車輛的，應當按照臨時停車方案交納停車費用。

第五十九條[防空地下室管理]物業(yè)管理區(qū)域內依法配建的人民防空工程時用作停車位的，應當向全體業(yè)主開放，并可以合理收取停車費用。

物業(yè)服務企業(yè)依照有關規(guī)定管理防空地下室的，應當做好時的維護管理工作，確保防空地下室處于良好狀態(tài)。

第六十條[小區(qū)車輛管理]大型車輛和載有危險化學品的車輛不得進入住宅小區(qū)。進入住宅小區(qū)的車輛應當遵守下列規(guī)定：

(一)慢速通行，遇到行人和非機動車應當避讓;

(二)禁止鳴號，防止發(fā)生噪音;

(三)在依法設置或者劃定的車庫、車位內有序停放，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設施設備，不得阻礙消防通道。

物業(yè)服務企業(yè)應當加強對進入住宅小區(qū)的車輛的管理，發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定情形的，應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告公安等有關部門依法處理。

第六十一條[物業(yè)維護、修繕、監(jiān)督]物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)維護、修繕、監(jiān)督等工作時，業(yè)主或者非業(yè)主使用人應當提供方便。

需要業(yè)主或者非業(yè)主使用人提供方便的，應當事先通知，并就相關具體事項與業(yè)主或者非業(yè)主使用人協(xié)商。

第六十二條[管理區(qū)域內禁止性規(guī)定]在物業(yè)管理區(qū)域內，禁止下列行為：

(一)違反法律、法規(guī)，改變物業(yè)規(guī)劃使用用途;

(二)擅自搭建建筑物、構筑物，或者擅自改變房屋外觀，在非承重外墻上開門、窗;

(三)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

(四)損毀樹木、園林或者占用公用綠地種植蔬菜、果樹和圍合庭院;

(五)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;

(六)損壞房屋原有節(jié)能設施或者降低節(jié)能效果，或者擅自拆改供暖、燃氣管道和設施;

(七)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

(八)擅自變動房屋建筑主體和承重結構;

(九)違反法律、法規(guī)或者規(guī)章規(guī)定出租房屋;

(十)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;

(十一)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;

(十二)進行裝修活動或者非經營性娛樂，造成環(huán)境噪聲污染;

(十三)不在規(guī)定區(qū)域停放車輛;

(十四)任意排放污水和露天焚燒;

(十五)在經營性場所進行娛樂活動或者在商業(yè)經營活動中使用空調器、冷卻塔等設備、設施，造成環(huán)境噪聲污染;

(十六)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和相關部門報告。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;對侵害業(yè)主共同利益的行為，業(yè)主委員會可以依據管理規(guī)約或者業(yè)主大會的決定向人民法院提起訴訟。

第六十三條[投訴登記受理制度]任何單位和個人可以對物業(yè)管理違法違規(guī)行為投訴、舉報。

街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、物業(yè)管理行政主管部門和其他行政主管部門在接到投訴、舉報后應當及時登記，對實名投訴、舉報的，應當在3個工作日內予以回復。屬于本單位職權范圍的事項，應當受理并依法調查處理。

對于不屬于本單位職權范圍的書面投訴、舉報事項，應當及時移交給相關責任單位。接受移交的單位應當依法調查處理;對管轄權有異議的，由所在縣(市、區(qū))人民政府指定管轄，不得再自行移交。

第六章公共收益與維修資金

第六十四條[公共收益的管理與使用]根據本條例第四十五條第三款、第五十七條、第五十八條第三款和第五十九條第一款規(guī)定取得的經營收益或者停車費用，除用于維護共用部位、共用設施設備、停車場地設施、人民防空工程設施和停車管理的必要開支外，應當根據業(yè)主大會的決定用于補充物業(yè)專項維修資金或者用于物業(yè)管理方面的其他需要;未成立業(yè)主大會的，由總人數二分之一以上的業(yè)主決定。

前款規(guī)定的經營收益和停車費用應當單獨列賬并定期向全體業(yè)主公開。賬戶管理機構由業(yè)主大會決定;未成立業(yè)主大會的，由總人數二分之一以上的業(yè)主決定。

第六十五條[物業(yè)專項維修資金的交納]下列物業(yè)的業(yè)主應當按照國家、省和市有關規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金：

(一)住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外;

(二)住宅小區(qū)內的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅;

政府投資建設的保障性住宅，以及其他用于銷售的物業(yè)，業(yè)主應當按前款規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金。

建設單位應當在辦理物業(yè)交付手續(xù)前，將首期物業(yè)專項維修資金一次性交存至物業(yè)專項維修資金專戶，并在物業(yè)交付時向業(yè)主收取。

第六十六條[續(xù)交物業(yè)專項維修資金]業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，業(yè)主應當按照下列規(guī)定續(xù)交維修資金：

(一)物業(yè)專項維修資金實行代管的，由維修資金管理機構向業(yè)主出具《物業(yè)專項維修資金續(xù)交通知書》，并抄送業(yè)主委員會、村(居)民委員會;業(yè)主應當在收到續(xù)交通知之日起90日內將維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶;

(二)物業(yè)專項維修資金實行自主管理的，由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會通過的續(xù)籌方案，通知業(yè)主續(xù)交維修資金;業(yè)主應當按照續(xù)交通知的要求將維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶。

物業(yè)專項維修資金可以由業(yè)主委員會、村(居)民委員會或者物業(yè)服務企業(yè)代收代交。負責代收代交的單位，應當及時將代收代交的明細情況，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布，并報送物業(yè)所在地物業(yè)專項維修資金管理機構。

第六十七條[業(yè)主拒絕續(xù)交物業(yè)專項維修資金的處置]業(yè)主違反前條規(guī)定，拒不續(xù)繳物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會、村(居)民委員會或者物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納。

逾期不交納的，業(yè)主委員會或者具有利害關系的業(yè)主，可以依法向人民法院提起訴訟，并可以按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。

第六十八條[物業(yè)專項維修資金的使用]物業(yè)專項維修資金的使用，應當遵守國家、省市有關規(guī)定。超過一定額度的維修資金使用項目，應當采取招標投標、審價、監(jiān)理等方式，保障資金安全;禁止采用項目拆分等方式，規(guī)避招標投標、審價或者監(jiān)理。

第六十九條[應急維修更新改造的范圍]發(fā)生下列危及房屋使用和人身財產安全的緊急情形之一，需要立即進行應急維修、更新和改造的，可以直接申請使用物業(yè)專項維修資金：

(一)電梯故障;

(二)消防設施故障;

(三)屋面、外墻滲漏;

(四)二次供水水泵運行中斷，但專業(yè)經營單位負責二次供水水泵設備維修、養(yǎng)護的除外;

(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;

(六)樓頂、樓體外立面存在脫落危險;

(七)其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。

第七十條[應急維修資金的申請和使用]發(fā)生本條例第六十九條規(guī)定情形之一，需要使用物業(yè)專項維修資金的，由業(yè)主委員會向物業(yè)專項維修資金管理機構提出申請;未成立業(yè)主委員會的，經村(居)民委員會審核同意后，由物業(yè)服務企業(yè)提出申請;未成立業(yè)主委員會且未實行物業(yè)服務企業(yè)服務的，由村(居)民委員會代為提出申請。

根據前款規(guī)定提出申請，涉及消防設施維修、更新和改造的，應當同時提交消防部門的整改意見書和消防檢測報告;涉及電梯維修、更新和改造的，應當同時提交質量監(jiān)督部門的整改意見書、檢驗檢測報告、鑒定結論和安全評估報告。

物業(yè)專項維修資金管理機構應當在接到應急使用維修、更新和改造資金申請后2個工作日內作出審核決定，并將《應急使用方案》與審核決定向物業(yè)專項維修資金列支范圍內的業(yè)主公示3日。

應急維修、更新和改造工程的組織，由申請人負責。應急維修、更新和改造工程竣工驗收合格后，組織單位應當將工程決算向物業(yè)專項維修資金列支范圍內的業(yè)主公示7日。

第七十一條[維修養(yǎng)護義務的履行]物業(yè)服務企業(yè)應當加強對物業(yè)的巡查，發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的，按照物業(yè)服務合同的約定及時進行維修養(yǎng)護或者通知責任人及時維修養(yǎng)護。

責任人應當及時維修養(yǎng)護，消除隱患。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，物業(yè)服務企業(yè)應及時向相關職能部門報告，相關職能部門應當責令責任人限期履行維修養(yǎng)護義務。

責任人逾期不履行維修養(yǎng)護義務，經催告仍不履行的，可以由業(yè)主委員會代履行;未成立業(yè)主大會的由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織代履行，或者委托沒有利害關系的第三人代履行。代履行的費用由責任人承擔。

第七十二條[建設單位的物業(yè)保修責任和保修金]建設單位應當按照國家、省規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。物業(yè)保修期自建設項目的首套物業(yè)交付之日起開始計算。

建設單位在辦理物業(yè)交付手續(xù)前，應當一次性向物業(yè)所在地縣物業(yè)主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費用保證。物業(yè)保修金存儲期限自交存之日起開始計算，不得少于八年。

物業(yè)保修金存儲期限和物業(yè)保修期限都屆滿的，應當按照規(guī)定將物業(yè)保修金退還建設單位。物業(yè)保修期限未滿的，或者物業(yè)保修金存儲期限未滿八年的，不得退還;但是，供熱與供冷系統(tǒng)、電氣線路、給排水管道、設備安裝和裝修工程保修期限屆滿的，可以按照物業(yè)保修金本金余額的百分之十五予以退還。

第七十三條[保修責任的履行]發(fā)生應當由建設單位承擔保修責任的情形，建設單位應當及時履行保修責任。建設單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)維修，也可以自行組織維修。

業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者村(居)民委員會應當及時與建設單位溝通，督促建設單位履行保修責任。

建設單位不及時履行保修責任的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者村(居)民委員會可以向建設單位發(fā)出物業(yè)保修書面催告通知書;建設單位在接到催告通知書7日后，仍不履行保修責任的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者村(居)民委員會可以參照本條例第七十條第一款的規(guī)定，向物業(yè)保修金管理機構申請使用物業(yè)保修金，組織物業(yè)維修。

第七十四條[農村村民聯(lián)建房、村民安置房保修責任]農村村民聯(lián)建房、村民安置房保修責任的承擔和履行，物業(yè)保修金的交納、管理、使用和退還，可以參照前兩條規(guī)定執(zhí)行。

第七十五條[物業(yè)經費審計制度]總人數百分之二十以上的業(yè)主，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經費、物業(yè)專項維修資金、本條例第六十四條規(guī)定的經營收益和停車費用的收支情況提出異議的，業(yè)主監(jiān)事會應當委托會計師事務所進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主;未設立業(yè)主監(jiān)事會的，由業(yè)主大會負責委托和通報。

審計期間業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。

是否進行年度審計，對任期屆滿而離任的業(yè)主委員會委員是否進行經濟責任審計，應當在管理規(guī)約和議事規(guī)則中約定;對因其他原因而提前離任的業(yè)主委員會委員是否進行經濟責任審計，由業(yè)主大會決定。

第七章法律責任

第七十六條[法律轉致]違反本條例的行為，國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》以及其他有關法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第七十七條[業(yè)主委員會及其相關責任人員的法律責任]業(yè)主委員會有下列情形之一的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府責令改正;拒不改正的，可以組織選舉新的業(yè)主委員會;相關責任人員構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任：

(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會或者業(yè)主監(jiān)事會行使職權的;

(二)審計期間弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料的;

(三)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經業(yè)主大會授權，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章的;

(四)打擊、報復、誹謗、陷害有關舉報人的;

(五)違反法律、法規(guī)規(guī)定，嚴重侵害業(yè)主合法權益的。

因業(yè)主委員會委員的個人行為，造成其他業(yè)主合法權益受到侵害的，應承擔相應的法律責任。

第七十八條[業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的民事賠償責任]業(yè)主委員會委員或者業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事職務終止，拒不移交其所保管的文書、財務、印章等檔案、資料，造成他人損失的，依法承擔民事賠償責任。

第七十九條[建設單位的行政責任]建設單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由縣物業(yè)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，按照下列規(guī)定進行處罰：

(一)違反本例第十七條第一款規(guī)定，未按照要求向首次業(yè)主大會會議籌備組提供業(yè)主名冊的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款;

(二)違反本條例第十八條第一款規(guī)定，未按照要求交納首次業(yè)主大會會議籌備經費的，處二萬元以上十萬元以下罰款;

(三)違反本條例第三十九條第二款、第四十條第一款規(guī)定，未將前期物業(yè)服務合同或者臨時管理規(guī)約作為物業(yè)買賣合同、安置合同附件的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款;

(四)違反本條例第六十五條第三款規(guī)定，未按照要求交納物業(yè)專項維修資金的，處應交納資金百分之十以上百分之三十以下罰款;

(五)違反本條例第七十二條第二款規(guī)定，未按照要求交納物業(yè)保修金的，自根據該款確定的應交納之日起按日加收滯納部分萬分之五的滯納金，并可以處一萬元以上三萬元以下的罰款。

第八十條[物業(yè)服務企業(yè)的責任]物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由縣物業(yè)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，按照下列規(guī)定進行處罰：

(一)違反本條例第四十七條第一款第一項至第四項規(guī)定，未按照要求公示相關信息的，處二萬元以上十萬元以下罰款;

(二)違反本條例第四十七條第二款規(guī)定，未按照要求定期公示相關信息的，處三萬元以上十五萬元以下罰款;

(三)違反本條例第五十一條第二款規(guī)定，未依法簽訂物業(yè)服務合同，進入物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款。

物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經查驗的物業(yè)項目，因物業(yè)共有部位、共有設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)承擔相應的賠償責任。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗中侵害業(yè)主利益的，雙方應當承擔連帶賠償責任。

第八十一條[未按照規(guī)定程序調整前期物業(yè)服務收費標準的法律責任]建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第四十一條第一款，未按照規(guī)定程序調整物業(yè)服務收費標準的，由縣物業(yè)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上三十萬元以下罰款。

第八十二條[未經依法委托從事專項服務的法律責任]違反本條例第四十八條第二款規(guī)定，在物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的物業(yè)管理區(qū)域內，未經物業(yè)服務企業(yè)委托進入該區(qū)域從事專項服務業(yè)務的，由縣物業(yè)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，對單位處五萬元以上三十萬元以下罰款，對個人可以處一千元以上五千元以下罰款。

第八十三條[違反第六十二條的法律責任]違反本條例第六十二條第一款規(guī)定，有下列情形之一的，由相關行政主管部門按照下列規(guī)定進行查處：

(一)違反第一項至第四項規(guī)定的，由城市管理行政主管部門依法查處;

(二)違反第五項至第七項規(guī)定的，由房地產行政主管部門依法查處;

(三)違反第八項規(guī)定的，由建設行政主管部門依法查處;

(四)違反第九項至第十三項規(guī)定的，由公安機關依法查處;

(四)違反第十四項、第十五項規(guī)定的，由環(huán)境保護行政主管部門依法查處。

有前款規(guī)定情形之一，給他人造成損失的，應當同時依法承擔民事責任;相關利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。

第八十四條[行政機關相關工作人員的法律責任]物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者其他有關行政管理部門的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)違法實施行政處罰的;

(二)未按照本條例履行監(jiān)督檢查職責的;

(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為的;

(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。

第八章附則

第八十五條[授權市政府制定具體規(guī)定]市人民政府應當根據本條例就物業(yè)專項維修資金和物業(yè)保修金管理等事項作出具體規(guī)定，并報市人民代表大會常務委員會備案。

第八十六條[實施時間]本條例自年月日起施行。溫州市人民政府2009年12月10日發(fā)布的《溫州市物業(yè)管理辦法》同時廢止。