第一章 總 則

第一條 為進一步促進物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他物業(yè)相關(guān)人的合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《湖南省實施〈物業(yè)管理條例〉辦法》等法律法規(guī)規(guī)章，結(jié)合本市實際，制定本辦法。?

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及其監(jiān)督管理工作。?

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。?

第三條 縣市區(qū)人民政府、市直有關(guān)部門應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負擔；建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水。?

物業(yè)管理工作實行屬地負責制。縣市區(qū)人民政府是所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的責任單位，應(yīng)當加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府明確物業(yè)管理機構(gòu)，落實工作人員和工作經(jīng)費；建立物業(yè)應(yīng)急管理機制和長效管理機制，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，及時處理重大矛盾和糾紛；牽頭組織有關(guān)部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為開展集中整治。?

市房產(chǎn)管理部門負責本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，具體負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理、建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；指導(dǎo)、監(jiān)督前期物業(yè)管理招投標活動，指導(dǎo)、規(guī)范物業(yè)管理市場行為、重大物業(yè)管理糾紛與投訴的處理，依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為；負責住宅專項維修資金的歸集與管理、參與物業(yè)管理用房變更和交付使用的監(jiān)督管理，配合物價部門對物業(yè)服務(wù)收費實施監(jiān)管，實施法律法規(guī)規(guī)定的其他監(jiān)管職責。?

城管和行政執(zhí)法、公安、消防、工商、物價、環(huán)保、衛(wèi)生、住建、規(guī)劃等部門，按照各自職責負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等與物業(yè)管理相關(guān)工作的監(jiān)督管理。

縣級房產(chǎn)管理部門在市房產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)下，負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。?

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系；建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等機制，設(shè)立并公開投訴電話、投訴點，接受并解決群眾的投訴和糾紛，完善社區(qū)公共服務(wù)體系，為業(yè)主提供基本服務(wù)；指導(dǎo)社區(qū)居(村)民委員會、人民調(diào)解委員會等組織及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛；建立由社區(qū)居(村)民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜，制定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，落實物業(yè)應(yīng)急管理和長效機制。?

社區(qū)居(村)民委員會負責協(xié)助和配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府建立健全物業(yè)管理工作機制，參與指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，及時協(xié)調(diào)、處理本社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾糾紛；參與住宅專項維修資金的使用監(jiān)督，建立社區(qū)居(村)民委員會、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通協(xié)商的“三合一”管理服務(wù)模式。?

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當積極配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。?

第四條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)加強行業(yè)自律，接受房產(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，開展從業(yè)人員培訓(xùn)，規(guī)范從業(yè)人員行為，提高物業(yè)服務(wù)水，促進物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展。

第二章 前期物業(yè)管理

第五條 取得《建筑工程施工許可證》后、新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地房產(chǎn)管理部門備案。

應(yīng)當備案的其他情形按照法律法規(guī)規(guī)章的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。?

第六條 物業(yè)管理用房應(yīng)按照下列標準配置：?

（一）物業(yè)管理用房的建筑面積按照不少于建設(shè)工程項目總建筑面積2‰的比例配置，最少不低于50方米。其中，業(yè)主委員會的辦公用房宜單獨配置且不少于20方米。?

（二）配置的物業(yè)管理用房應(yīng)是地面以上層高不低于2.2米，具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能的獨立成套裝修房屋，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)或者小區(qū)出入口附。沒有配置電梯的物業(yè)管理用房，其所在樓層不得高于3層。?

（三）物業(yè)管理用房不得買賣和抵押。?

第七條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當在申請商品房預(yù)售許可證前，通過招標投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。分期開發(fā)項目的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當具有承接項目開發(fā)總建筑面積的相應(yīng)資質(zhì)等級。?

第八條 有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級以上房產(chǎn)管理部門按照權(quán)限批準，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

(一)投標人少于3人；?

(二)多層物業(yè)總建筑面積少于3萬方米，或單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬方米，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬方米。?

第九條 建設(shè)單位采取招標投標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)依法在公共媒介上發(fā)布招標公告及中標結(jié)果。?

第十條 建設(shè)單位應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)單位、物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標準向物業(yè)買受人明示，并在房屋銷售合同中載明。?

第十一條 已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，前期置業(yè)費、物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。?

第十二條 住宅建設(shè)工程項目交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定和房屋買賣合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完善、配套齊全的物業(yè)。?

第十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定及前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗。?

建設(shè)單位應(yīng)當自物業(yè)交接后30日內(nèi)，將承接查驗資料向物業(yè)所在地房產(chǎn)管理部門備案。?

第三章 業(yè)主及業(yè)主大會

第十四條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。?

業(yè)主是指：?

（一）物業(yè)的所有權(quán)人；?

（二）已辦理商品房預(yù)售合同登記且所購房屋已入住使用的單位和個人；?

（三）持有空置物業(yè)的建設(shè)單位。?

第十五條 業(yè)主的主要權(quán)利是：?

（一）參加業(yè)主大會；?

（二）享有業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；?

（三）表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；?

（四）決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項；?

（五）監(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作；?

（六）法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。?

業(yè)主的主要義務(wù)是：?

（一）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決議、決定；?

（二）遵守管理規(guī)約；?

（三）遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定；?

（四）按時交付分攤的物業(yè)管理、維修等費用；?

（五）法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。?

第十六條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共同成立一個業(yè)主大會。?

業(yè)主總?cè)藬?shù)不足20人的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。?

第十七條 符合下列條件之一的，應(yīng)當成立業(yè)主大會：?

（一）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上；?

（二）首次交付使用的物業(yè)專有部分已滿2年，且交付使用的物業(yè)專有部分占建筑物總面積30%以上。?

第十八條 符合成立業(yè)主大會條件的，建設(shè)單位應(yīng)當書面報告物業(yè)所在地房產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提供下列資料：?

（一）物業(yè)管理區(qū)域備案證明；?

（二）房屋及建筑物面積清冊；?

（三）業(yè)主名冊；?

（四）建筑規(guī)劃總面圖；?

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；?

（六）物業(yè)管理用房配置證明。?

占業(yè)主總?cè)藬?shù)10%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在收到成立業(yè)主大會的書面請求之日起60日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會籌備組。?

首次業(yè)主大會會議籌備所需費用由建設(shè)單位承擔。?

因客觀原因無法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)無法達到總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。?

第十九條 籌備組應(yīng)當自成立之日起6個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。?

第二十條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會主任可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府推薦。

業(yè)主委員會委員應(yīng)當具備以下條件：

（一）屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；

（二）具有良好的道德品質(zhì)、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間；

（三）按時繳交物業(yè)管理服務(wù)費、物業(yè)維修基金，模范遵守物業(yè)管理制度；

（四）未發(fā)生不適宜擔任業(yè)主委員會委員的其它情形。

第二十一條 業(yè)主委員會宜由5-11人的單數(shù)組成，委員每屆任期3-5年，可以連選連任。

業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員，并在業(yè)主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的百分之五十。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。

業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)持業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約及其他應(yīng)提供的材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、房產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)。

第二十二條 業(yè)主委員會不能正常開展工作的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進行調(diào)整。

第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應(yīng)當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

第四章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照國家規(guī)定的資質(zhì)等級承接物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。?

外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本市設(shè)立分支機構(gòu)從事物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當持工商營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書原件向物業(yè)所在地房產(chǎn)管理部門報送相關(guān)信息。?

第二十五條 物業(yè)服務(wù)主要包括下列事項：?

（一）物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生的管理和維護；

（三）車輛停放管理；?

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、安全防范、應(yīng)急救助的協(xié)助和維護；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對禁止行為的告知、勸阻和報告義務(wù)；

（六）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護方案的制定及費用的賬務(wù)管理；

（七）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案資料的保管；

（八）業(yè)主大會及業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)服務(wù)事項。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有以下權(quán)利：

（一）獨立經(jīng)營；

（二）依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費并提取酬金；

（三）制止違反物業(yè)管理制度、管理規(guī)約的行為；

（四）法律法規(guī)以及物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的其他權(quán)利；

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是：

（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)；

（二）組織、制訂并實施物業(yè)管理制度；

（三）定期公布財務(wù)帳目；

（四）組織開展社區(qū)文化活動，提供社區(qū)生活服務(wù)；

（五）法律法規(guī)以及物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的其他義務(wù)。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自物業(yè)服務(wù)合同簽定之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的房產(chǎn)管理部門備案。

第二十八條 業(yè)主委員會經(jīng)征求30%以上業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目經(jīng)理人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目經(jīng)理人的，應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯要位置進行公示。

第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立房地產(chǎn)行業(yè)信用系統(tǒng)，按屬地管理原則，定期向房產(chǎn)管理部門申報企業(yè)和執(zhí)業(yè)人員等信息。

第三十條 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)設(shè)1年的暫定期，暫定期有效期滿前30日內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向市房產(chǎn)管理部門申請核定資質(zhì)等級。

第三十一條 物業(yè)管理服務(wù)項目負責人應(yīng)當由物業(yè)管理師或者項目管理人擔任。物業(yè)管理師只能在一個具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)負責物業(yè)管理項目的管理工作。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理公開、質(zhì)價相符的原則，實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會與經(jīng)業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效，前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。經(jīng)業(yè)主大會同意后，在公布的指導(dǎo)價范圍內(nèi)，住宅公共性服務(wù)收費具體標準和合同期限，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)選擇的服務(wù)項目及等級、小區(qū)規(guī)模、服務(wù)要求、服務(wù)質(zhì)量（獲優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)或項目稱號及住戶滿意度等情況）、服務(wù)成本、物價指數(shù)、盈利水、物業(yè)新舊程度等因素協(xié)商確定，必要時可邀請屬地街道社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府參與協(xié)商。?

市價格行政主管部門應(yīng)當會同市房產(chǎn)管理部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)均成本、最低工資標準調(diào)整幅度以及消費物價指數(shù)變動情況，按年度制定物業(yè)服務(wù)等級標準以及相應(yīng)的指導(dǎo)價，并向社會公布。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項服務(wù)的，其收費標準可以由雙方另行約定。

物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)明碼標價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯要位置，如實公示收費項目、收費標準、收費依據(jù)等情況。

業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)費經(jīng)雙方約定可以預(yù)收，預(yù)收期限最長不得超過1年。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前，書面告知業(yè)主委員會；沒有業(yè)主委員會的，應(yīng)當在合同期限屆滿前3個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯要位置公示，并書面告知物業(yè)服務(wù)項目所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿30日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

第三十五條 業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督下與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行交接義務(wù)。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或解聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同的約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)對雙方具有約束力。

原合同延續(xù)期間，任何一方當事人提出終止合同的，應(yīng)當提前3個月書面告知雙方當事人和物業(yè)所在地房產(chǎn)管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯要位置公示。