討論了多年的“以房養(yǎng)老模式”，隨著保監(jiān)會(huì)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(征求意見稿)》的面世，終于開始獲得官方的初步認(rèn)可。

以房養(yǎng)老模式已經(jīng)在很多發(fā)達(dá)的老齡化國家獲得了成功，看起來是種多贏的商業(yè)模式：老年人解決了養(yǎng)老費(fèi)用問題，在有生之年還繼續(xù)有房住;保險(xiǎn)公司在老人去世后獲得房產(chǎn)，通過房?jī)r(jià)與養(yǎng)老費(fèi)用間的差價(jià)獲得利潤;政府減輕了需要承擔(dān)的部分社會(huì)成本。

但中國保險(xiǎn)公司的精算師們要頭疼了，太多具有的變量，是無法用數(shù)學(xué)模型來評(píng)估的：例如70年土地使用權(quán)，以及長(zhǎng)期房?jī)r(jià)走勢(shì)。

在日本、美國、英國，土地使用權(quán)不是個(gè)問題，房產(chǎn)與土地一體，一般都是永久產(chǎn)權(quán)或999年產(chǎn)權(quán)。老年人去世之后，土地和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)依然存在，建筑折舊計(jì)算是最簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)題。

但在中國，城鎮(zhèn)土地歸國家所有，房屋所有者只擁有最多70年的土地使用權(quán)，商用房產(chǎn)甚至只有四五十年。別以為土地使用權(quán)到期還有很久，在深圳、青島等上世紀(jì)八十年代開始試點(diǎn)土地有償出讓的城市，早期土地只有20年使用權(quán)，目前已經(jīng)到期。

國家統(tǒng)計(jì)局根據(jù)“六普”詳細(xì)匯總資料計(jì)算，中國人口2010年均預(yù)期壽命達(dá)到74.83歲，比10年前提高了3.43歲。其中，男性人口均預(yù)期壽命為72.38歲，女性為77.37歲。

假設(shè)一對(duì)老年夫婦60歲開始與保險(xiǎn)公司簽訂以房養(yǎng)老的合同，保險(xiǎn)公司要提供17年費(fèi)用之后才能拿到房產(chǎn)。這還只是2010年的數(shù)據(jù)，衛(wèi)生部提出2020年中國人均預(yù)期壽命要達(dá)到77歲，以此預(yù)估，女性要達(dá)到80歲左右。這不是一個(gè)可望而不可即的壽命，日本2010年人均壽命已經(jīng)達(dá)到83歲，女性86歲!

以此計(jì)算，如果客戶都是退休開始簽訂合同，保險(xiǎn)公司均要20年之后才能拿到房產(chǎn)。從今年開始計(jì)算，第一批合同將于2034年左右到期。目前中國城市老年人擁有的房產(chǎn)大多是八九十年代的老公房，土地使用權(quán)如果均從1990年開始計(jì)算，均2060年到期。這樣的老公房到2034年，建筑壽命已經(jīng)幾乎為零了，土地還剩26年使用權(quán)。

所以土地使用權(quán)的問題，將成為精算師們第一個(gè)要面臨的問題。在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，土地到期由政府無償收回，房屋建筑價(jià)值歸零。2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》第一百四十九條改為：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。這讓房屋所有者可以暫時(shí)放下心來，但問題接踵而來：自動(dòng)續(xù)期是有償還是無償?法律制定過程中，各方爭(zhēng)議非常大，所以最后擱置爭(zhēng)議，不做明確規(guī)定，將這個(gè)難題留了下來。

這就讓保險(xiǎn)公司犯難了：到手之后的房產(chǎn)到底如何估價(jià)?

第二個(gè)難題是中國房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)。2034年中國房?jī)r(jià)會(huì)怎么樣?這不是一個(gè)精算師群體可以計(jì)算出來的難題。從正面來看，中國經(jīng)濟(jì)增速雖然放緩，但仍可長(zhǎng)期維持在5%~8%的區(qū)間，這個(gè)時(shí)間段也許還會(huì)長(zhǎng)達(dá)20年;城鎮(zhèn)化還在加速，還有數(shù)億農(nóng)民會(huì)進(jìn)城，已經(jīng)進(jìn)城但沒有真正城市化的數(shù)億農(nóng)民工也需要住房。從負(fù)面來看，中國房地產(chǎn)綁架的資源已經(jīng)讓全社會(huì)負(fù)擔(dān)沉重，三四線城市的房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn);中國宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)有模式難以為繼，真正轉(zhuǎn)型還未到來。20年后房?jī)r(jià)會(huì)怎么樣?誰也不敢現(xiàn)在就下定論。

養(yǎng)老”產(chǎn)品，老年人看法不一。大部分廣東受訪老人接受度并不高。多數(shù)人還是覺得房子應(yīng)該留給子女，有些人即使想過這個(gè)以房養(yǎng)老的方式，也會(huì)擔(dān)心得不到子女理解，怕子女心生嫌隙。

支持派：多點(diǎn)零花錢挺好

家住天河區(qū)的劉大叔是位性格開朗的老人，他覺得“以房養(yǎng)老”值得嘗試。“我的獨(dú)生子已經(jīng)成家立業(yè)了，在國外打拼，賺的錢也不少。將來他回來廣州工作的可能性很小，房子留不留給他都無所謂。要是能住在自己的房子里，每個(gè)月再多幾千零花錢，有什么不好?我們不用開口問子女要錢，想去哪里玩就去哪里玩，想吃什么就吃什么”劉大叔說。

反對(duì)派：怕子女心存嫌隙

“如果把房子留給銀行,擔(dān)心子女不會(huì)同意。”海珠區(qū)退休教師老林向記者坦言,雖然退休工資不高,但每個(gè)月的開支也并不多，而且子女時(shí)不時(shí)都會(huì)給零花錢。“如果實(shí)在想把房子拿來投資,可以考慮搬回鄉(xiāng)下居住,把城里的房子租出去,一個(gè)月也有幾千元收入。房產(chǎn)證還是拿在自己手里比較踏實(shí)，況且我覺得以后中心城市房子還是會(huì)升值的。”

分析

強(qiáng)化融資功能 暫不影響樓市

老人將房子抵押給保險(xiǎn)公司換取養(yǎng)老金，是否會(huì)對(duì)樓市帶來影響?房子要等到老人去世才能處理，是否會(huì)減少二手市場(chǎng)的流通?方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，對(duì)樓市短期不會(huì)產(chǎn)生影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，住房的價(jià)值會(huì)得到進(jìn)一步的提升，以房養(yǎng)老將強(qiáng)化住房的融資功能及其金融屬性。以往，房子主要是具有一般商品屬性的使用功能以及具有資產(chǎn)功能，可以保值增值。未來房子將強(qiáng)化其金融屬性，可以通過類似“抵押”獲取資金，比方說養(yǎng)老金。所以長(zhǎng)遠(yuǎn)看房子用途更多，其價(jià)值也能獲得提升，將對(duì)價(jià)格有支撐。同時(shí)不會(huì)對(duì)二手市場(chǎng)流通產(chǎn)生影響，因?yàn)榭傮w住房數(shù)量和用戶數(shù)量沒有發(fā)生變化，只是強(qiáng)化了融資功能。

前景

觀念難突破 政策有局限

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，由于上難以突破加上政策上還有待完善，讓以房養(yǎng)老難以在短時(shí)間內(nèi)大面積實(shí)施。滿堂紅市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理周峰認(rèn)為，在廣州，以房養(yǎng)老的群體會(huì)比較有限，需要使用這種模式主要集中在膝下無兒無女的老人家，或者跟子女溝通好從而不作遺產(chǎn)之用的老人家等。廣州的老一輩傳統(tǒng)觀念特別重,一般都會(huì)在自己去世之前，選擇把房子留給后輩，且對(duì)房子的專用權(quán)心理比較重，喜歡自己保存好房產(chǎn)證等房屋的證明文件，而不想將其放到別的機(jī)構(gòu)里.估計(jì)現(xiàn)在這一代老人家不容易突破這種模式，應(yīng)該要在15年后才能大范圍的推廣。或者說，要等到以后每個(gè)家庭均有3套房子時(shí)，才能出現(xiàn)。到那個(gè)時(shí)候，父母只需要留一套房子給子女，自己手上還有一套，便可以考慮換取養(yǎng)老金了。

安居客負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，70年產(chǎn)權(quán)問題”也是推行“以房養(yǎng)老”的障礙之一。雖然《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但“自動(dòng)”并不意味著“無償”。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用將是一個(gè)巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)。

此外，中國社科院社會(huì)學(xué)研究所副研究員謝雨鋒也認(rèn)為，當(dāng)前群眾對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)信任度不高，也是推行“以房養(yǎng)老”的阻力之一。“房屋對(duì)于大部分老年人來說是最重要的財(cái)產(chǎn)，他們不會(huì)輕易將房屋抵押出去。” 同時(shí)，由于政策還在試點(diǎn)階段，市場(chǎng)上缺少成熟、專業(yè)化的商業(yè)機(jī)構(gòu)來開展這一業(yè)務(wù)，機(jī)構(gòu)和客戶之間很難建立良好的信任關(guān)系。

探討

房?jī)r(jià)波動(dòng)養(yǎng)老金不變是否合理?

專業(yè)人士：國外有保險(xiǎn)考慮增值部分

房?jī)r(jià)波動(dòng)養(yǎng)老金卻不變，這是否合理?廣州某樓盤的負(fù)責(zé)人認(rèn)為，老人在選擇“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品時(shí)，需要注意以下問題：未來如果房屋增值了，增值的部分投保人能否分享;如果房?jī)r(jià)跌了，保險(xiǎn)公司是否將獨(dú)自承擔(dān)這風(fēng)險(xiǎn)。

保險(xiǎn)方面相關(guān)人士則表示，其實(shí)國外有的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設(shè)計(jì)已考慮到房屋預(yù)期增值收益，在評(píng)估抵押房產(chǎn)價(jià)值時(shí)，會(huì)價(jià)值增長(zhǎng)部分調(diào)整養(yǎng)老金，提前把給付投保人房產(chǎn)預(yù)期增值收益因素考慮在內(nèi);其次，保險(xiǎn)公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，如果將來房?jī)r(jià)上漲，抵押房產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)部分將全部歸屬投保人。這一方式保證了老人可終身領(lǐng)取固定養(yǎng)老金的同時(shí)，不受房?jī)r(jià)下跌的影響。不過，該方式目前并未被國內(nèi)保險(xiǎn)公司采納。

老人身故后產(chǎn)生糾紛怎么辦?

律師：相關(guān)合同可視為遺囑

老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。是否容易和老人的子女或者親屬產(chǎn)生糾紛?其中涉及的遺產(chǎn)稅等問題該如何解決?

廣東高義律師事務(wù)所朱文燕律師表示，目前遺產(chǎn)稅的相關(guān)法律并未正式出臺(tái)，所以還不清楚具體需要如何征收。但是按照現(xiàn)有的法規(guī)來看，只要是合法繼承遺產(chǎn)的行為，都要征收遺產(chǎn)稅。朱律師說，老人和保險(xiǎn)公司在辦理以房養(yǎng)老時(shí)，都是簽署了相關(guān)合同的。而這則合同就相當(dāng)于一份遺囑，已經(jīng)在其中明確交代好了過世之后房產(chǎn)處理的問題。所以她認(rèn)為這并不會(huì)涉及到遺產(chǎn)稅的問題。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

其他渠道和模式

社區(qū)適老改造

今年保利地產(chǎn)發(fā)布企業(yè)5P戰(zhàn)略，其中最受人關(guān)注的是象征Peiban(陪伴)的養(yǎng)老地產(chǎn)。據(jù)悉，保利地產(chǎn)將以“全鏈條”介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，提出三位一體的“中國式”養(yǎng)老模式，達(dá)成覆蓋多層次養(yǎng)老需求的全面服務(wù)體系。該體系強(qiáng)調(diào)居家養(yǎng)老的基礎(chǔ)作用不可能改變，外部服務(wù)完全可以通過社區(qū)提供。目前，養(yǎng)老公寓實(shí)體樣板房已公開展示;推動(dòng)51個(gè)社區(qū)進(jìn)行適老改造;北京“和熹會(huì)”成為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老試點(diǎn)，入住率超64%。

打造養(yǎng)老公寓

頤和地產(chǎn)在臺(tái)山打造的頤養(yǎng)公寓，每一處住宅中包含多達(dá)69處適老化設(shè)計(jì)。整個(gè)公寓以“社區(qū)互聯(lián)”為，每套房有各自的居住功能，每一層又有公用的區(qū)域，好朋友、老同學(xué)可以一起居住。通過連廊將文化設(shè)施、保健設(shè)施與醫(yī)療設(shè)施連接起來，形成類似社區(qū)大學(xué)的居住環(huán)境。公寓涵蓋別墅、洋房、酒店、學(xué)校等多種業(yè)態(tài)，全家人可以生活在同一個(gè)社區(qū)內(nèi)。據(jù)了解，該公寓目前正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)可以竣工并投入使用。

“地產(chǎn)+醫(yī)療”模式

去年3月7日，珠江實(shí)業(yè)發(fā)布董事會(huì)決議公告，宣布與廣州市健元醫(yī)院管理有限公司合資成立廣州珠江實(shí)業(yè)健康產(chǎn)業(yè)管理有限公司。合資公司具有醫(yī)療器械和診療服務(wù)的特許經(jīng)營權(quán)，主營范圍為養(yǎng)老服務(wù)和健康管理等，該公司“地產(chǎn)+醫(yī)療”的全產(chǎn)業(yè)鏈模式邁出了戰(zhàn)略性步伐。

公園內(nèi)建養(yǎng)老項(xiàng)目

據(jù)媒體報(bào)道，嶺南印象園內(nèi)兩棟建筑將被改造成養(yǎng)老項(xiàng)目，規(guī)劃63間起居室及臥室，設(shè)置126張床位，該養(yǎng)老項(xiàng)目將主要面向廣州市政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、外資企業(yè)、駐穗部隊(duì)退休干部等中高端客戶群。其中包括一棟康復(fù)療養(yǎng)區(qū)，客群主要是需有介助護(hù)理的老人;另一棟定位則為健康休閑度假區(qū)，客群面向健康自理老人。