盡管監(jiān)管部門力推，但以房養(yǎng)老保險(xiǎn)推進(jìn)還面臨多重障礙和阻力。

備受關(guān)注的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，很可能在廣州等4個(gè)城市率先試點(diǎn)。

南都記者獲得的一份保監(jiān)會(huì)日前已起草的《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(征求意見稿)》(下稱意見稿)顯示，以房養(yǎng)老計(jì)劃在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)，投保人群限定為60歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。

不過對(duì)于這份意見稿，多個(gè)險(xiǎn)企人士接受南都記者采訪時(shí)表示以房養(yǎng)老保險(xiǎn)并無實(shí)際進(jìn)展，而房?jī)r(jià)走勢(shì)不確定及70年產(chǎn)權(quán)將是產(chǎn)品設(shè)計(jì)的一大阻礙。某大型上市保險(xiǎn)公司的高層稱，“對(duì)于以房養(yǎng)老，目前保險(xiǎn)公司并沒有現(xiàn)成的模式，怎么找盈利模式是各個(gè)保險(xiǎn)公司要思考的最大問題。”

意見稿明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向

早在去年9月，國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》明確提出，逐步放寬限制，鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)等。

以房養(yǎng)老保險(xiǎn)在歐美等國(guó)外成熟保險(xiǎn)市場(chǎng)是一種較普遍的方式，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房屋抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

保監(jiān)會(huì)的意見稿，也明確了產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向。根據(jù)保險(xiǎn)公司對(duì)于投保人所抵押房屋增值的處理方式不同，試點(diǎn)產(chǎn)品將分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。

參與型產(chǎn)品，指保險(xiǎn)公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配;非參與型產(chǎn)品，指保險(xiǎn)公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人。單個(gè)反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。

據(jù)意見稿稱，這個(gè)保險(xiǎn)產(chǎn)品的投保人群限定為60歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，試點(diǎn)期從正式文件發(fā)布之日起，到3月31日止。而試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司，保監(jiān)會(huì)在征求意見稿中設(shè)置了一定的門檻。上海一位保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，在壽險(xiǎn)公司中符合條件的公司并不多，最多10多家。

房?jī)r(jià)走向看不清

試點(diǎn)方案出來之后，是不是意味著以房養(yǎng)老保險(xiǎn)在廣州等城市很快就要有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展?廣州一家保險(xiǎn)公司相關(guān)人士對(duì)南都記者稱，“意見稿目前在研究了，還沒有結(jié)果出來。”

“以房養(yǎng)老”最為積極的幸福人壽也表示，“幸福人壽非常榮幸參與保監(jiān)會(huì)組織的‘以房養(yǎng)老’試點(diǎn)研究，作為參與試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司中的一員，幸福人壽將積極根據(jù)保監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)，按照要求開展工作。”

在業(yè)內(nèi)人士看來，國(guó)內(nèi)推行“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)真正成規(guī)模的道路還是比較漫長(zhǎng)。貸款與估值比率、利率、物業(yè)評(píng)估價(jià)值、未來樓價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)等等都需要太多落實(shí)到細(xì)節(jié)之處的探討。

一位保險(xiǎn)分析師對(duì)南都記者稱，“以房養(yǎng)老保險(xiǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)來自房地產(chǎn)價(jià)值的不可判性和資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，資本市場(chǎng)不完善限制了金融機(jī)構(gòu)的資金來源，這在一定程度上會(huì)限制以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的規(guī)模。監(jiān)管層對(duì)這類養(yǎng)老保險(xiǎn)呈現(xiàn)鼓勵(lì)態(tài)度，預(yù)計(jì)保險(xiǎn)公司參與的積極性不會(huì)太高。”

“未來這類保險(xiǎn)增長(zhǎng)多少還看不到。現(xiàn)在來看，未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)不明確和房產(chǎn)政策都是這類產(chǎn)品不確定的因素。”上述保險(xiǎn)高層稱，“‘以房養(yǎng)老’保險(xiǎn)前提是評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)格，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)是在高價(jià)格區(qū)間，國(guó)內(nèi)未來二三十年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，誰都看不清楚。未來房?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)保險(xiǎn)公司來說是安全的。但是如果未來房?jī)r(jià)跌了，保險(xiǎn)公司就吃虧了。”

推進(jìn)面臨多重障礙

廣州一位保險(xiǎn)公司的負(fù)責(zé)人指出，房屋產(chǎn)權(quán)70年，是“倒按揭”的很大的障礙，雖然2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，但自動(dòng)并不意味著無償。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用將是一個(gè)巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)。如果續(xù)期費(fèi)用太高，金融機(jī)構(gòu)很可能會(huì)無利可圖。

“現(xiàn)在之所以選擇北上廣武這些大城市試點(diǎn)，就是因?yàn)檫@些大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較景氣、人口流動(dòng)性大、標(biāo)本樣品充裕，需求人群大。保險(xiǎn)公司操作相對(duì)容易。如果放在中小城市、二線城市，甚至房?jī)r(jià)下降的城市，恐怕試點(diǎn)的時(shí)候操作性就會(huì)非常差。類似深圳雖然也是大城市，沒納入試點(diǎn)，但老齡化程度沒有太強(qiáng)，可能是樣本沒有代表性。”

業(yè)內(nèi)人士還指出，中國(guó)人傳統(tǒng)的把房產(chǎn)等遺產(chǎn)留給子女的做法也是“以房養(yǎng)老”的另一大障礙。從產(chǎn)品設(shè)計(jì)的方向來看，只是少數(shù)老人愿意接受的小眾商業(yè)保險(xiǎn)產(chǎn)品，不可能成為養(yǎng)老的主流，擁有房產(chǎn)的失獨(dú)老人將會(huì)是這種產(chǎn)品的主要目標(biāo)客戶。”

在廣州生活了20年的謝阿姨今年58歲。記者問她會(huì)否選擇“以房養(yǎng)老”的模式時(shí)，她堅(jiān)決搖頭表示不同意。“我能留給子女的就只有那套房子。用這個(gè)養(yǎng)老，會(huì)被別人笑話孩子不孝的，自己也沒面子。以“房養(yǎng)老”的模式并不是只有保險(xiǎn)一種模式。還有很多種，房子以大換小，以市中心換郊區(qū)。”