作為朝陽產(chǎn)業(yè)，目前，房企險企等各路資金均瞄準了養(yǎng)老地產(chǎn)這塊未來的“藍海”，但依然未能探索出一個成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式。業(yè)內(nèi)人士測算，從已經(jīng)運營的養(yǎng)老地產(chǎn)來看，若計算土地及前期投入的建安成本，一個養(yǎng)老地產(chǎn)的資金回收期可能長達30年。而在漫長的回收期之中，萬一出現(xiàn)資金鏈壓力，如何保障后續(xù)服務(wù)跟進，依然是個待解的難題。

去年年底，保利的首個養(yǎng)老地產(chǎn)試點保利和熹會運營“滿周歲”。記者探營發(fā)現(xiàn)，雖然收費相對公辦養(yǎng)老機構(gòu)高昂，且入住率已達到44%，保利和熹會每月依然面臨30萬元的運營缺口。據(jù)保利安養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司副總經(jīng)理錢京測算，目前保利和熹會每個月的純運營成本大約在80萬元左右，而經(jīng)過一年的運營，以去年12月的營收情況計算，仍收不抵支，缺口大約在30萬元左右。“依照目前的形勢，預(yù)計到今年年底，入住率達到65%~70%左右，有望達到收支衡。”

房企：現(xiàn)金流壓力較大

國泰君安證券去年年底公布的養(yǎng)老行業(yè)專題研究指出，根據(jù)聯(lián)合國預(yù)測，2020年，我國60歲以上的老人達到2.42億人，如果我國“9073”計劃能夠順利實施，即居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老人數(shù)分別占90%、7%、3%的比例，那么，2020年，將有726萬老年人居住在養(yǎng)老機構(gòu)中，而2012年時僅有381萬張床位，這意味著在8年內(nèi)，每年需要提供43.1萬個床位。而若按英美兩國養(yǎng)老地產(chǎn)快速發(fā)展20年后大約10%老年人入住的比例，每年帶來的新增養(yǎng)老建筑面積將是2012年住宅銷售面積的6.5%。

收費模式也是五花八門，總結(jié)起來不外乎產(chǎn)權(quán)制、會員制、抵押制、租金制、月費制等。但業(yè)內(nèi)普遍認為，目前仍沒有一個模式能夠真正作為成熟的盈利模式。而涉足其中的企業(yè)無不感覺到巨大的現(xiàn)金流壓力。

國泰君安研報舉例稱，2008年開園的親和源老年公寓采取會員制模式，繳納一次性入會費和每年年費便可以入住，目前項目出租為主的模式給現(xiàn)金流帶來很大壓力，中間一度需要出售部分公寓產(chǎn)權(quán)來獲得資金回流。而萬科幸福匯試點養(yǎng)老地產(chǎn)項目150套，租售并舉，其中“活躍長者住宅”面向市場銷售，相較普通商品住宅建造和管理成本更高。

而對于保利和熹會，一位北京養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)人士向記者算了一筆細賬：若是把前期保利改建投入的3000萬元改造費用、原本建設(shè)的土地價格、建安成本等費用計算在內(nèi)，“會員費+每月租金”模式運營的養(yǎng)老地產(chǎn)需要30年時間才能回本。

險企：養(yǎng)老社區(qū)掛鉤保單

保險企業(yè)也紛紛圈地成立養(yǎng)老社區(qū)。目前險企經(jīng)營養(yǎng)老社區(qū)主要有兩種方式，一種是將社區(qū)的入住資格直接跟養(yǎng)老保險產(chǎn)品掛鉤，在規(guī)定的年齡入住到養(yǎng)老社區(qū);一種是直接租賃的方式，根據(jù)客戶入住需求，將社區(qū)房屋出租。

據(jù)介紹，泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)入住資格直接跟其養(yǎng)老保險產(chǎn)品掛鉤，購買期交或者躉交型養(yǎng)老保險產(chǎn)品，保費達到200萬元以上保證有養(yǎng)老社區(qū)的入住資格。

合眾優(yōu)年(武漢)養(yǎng)老社區(qū)則提供了兩種方式讓老人入住。一種是直接租用，第二種方式是將養(yǎng)老社區(qū)的實物與傳統(tǒng)養(yǎng)老保險產(chǎn)品對接，用房子的租住權(quán)替換傳統(tǒng)養(yǎng)老保險產(chǎn)品的現(xiàn)金收益。

國泰君安相關(guān)人士表示，“險資開發(fā)的最大優(yōu)勢在于養(yǎng)老地產(chǎn)可以有效緩解保險資金‘長短錯配’的壓力，而其他開發(fā)商要長久占用資金則可能是致命問題。”

現(xiàn)象

養(yǎng)老社區(qū)才開工 掛鉤保單已開賣

保利地產(chǎn)董事長宋廣菊表示，未來10年，保利地產(chǎn)計劃建設(shè)50個養(yǎng)老機構(gòu)，每個機構(gòu)大約200~300個床位。這個宏偉的目標后面，將是一筆龐大資金的付出。上述北京養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)人士告訴記者，如果按上述床位數(shù)來估算，50個養(yǎng)老機構(gòu)最低投入也需要30億元以上，還沒有計算土地的成本。

“如果國家不出臺養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)惠政策，未來發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的資金壓力十分巨大。”該人士坦言。巨大的資金壓力下，后期醫(yī)療、護理等養(yǎng)老服務(wù)配套跟進的狀況讓人擔(dān)憂。

以出售為主的北京東方太陽城采取開發(fā)商逐年回購產(chǎn)權(quán)的模式，但后續(xù)提供服務(wù)并未“達標”，沒有看護服務(wù)，且整個項目的老年客群僅占三成，和一般房地產(chǎn)項目沒有太大差別。而萬科幸福匯也被媒體質(zhì)疑“配套的老年公寓仍未開啟”。

而對于險企而言，“畫餅充饑”的感覺更明顯。“不少險企的養(yǎng)老社區(qū)仍處于開工建設(shè)階段，但都已紛紛開始賣掛鉤的保單，而且保費價格不菲。對于消費者來說，若看不到成熟社區(qū)出現(xiàn)，很難有人真的愿意為未知的社區(qū)埋單。”

而至道地產(chǎn)總經(jīng)理曾遠明則認為這種情況并不奇怪，他表示，在美國，同樣是開發(fā)商先進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，運營商才隨后跟進的。他坦言，在模式不成熟和資金壓力下，肯定會有一批宣稱做養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商最終調(diào)整其產(chǎn)品方向。