第五章前期物業管理

第三十八條　本條例所稱前期物業管理，是指物業開始銷售(預售)起，至業主委員會成立，并與選聘的物業管理企業簽定物業管理服務合同之日前的物業管理。

第三十九條　物業銷售(預售)前，建設單位應當通過招投標方式招聘或選聘物業管理企業進行前期物業管理，簽定前期物業管理服務合同，并提供前期物業管理所需的工程建設技術資料。物業管理部門應對招投標過程進行監督。

物業銷售(預售)時，建設單位選定的物業管理企業和物業買受人應當簽訂前期物業管理服務協議。

在同一物業管理區域內，前期物業管理服務協議中涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

在業主委員會選舉產生之日起2個月內，業主委員會應當決定物業管理企業的續聘或通過招投標方式選聘，并簽定物業管理服務合同，前期物業管理服務協議和前期物業管理服務合同同時終止。

第四十條　前期物業管理期間發生的共用部位、共用設施設備的維護費用應由建設單位承擔。

第四十一條　建設單位應當在物業管理服務合同簽定之日起15日內，將物業總面圖、物業單位建筑結構設計圖、地下管網圖、有關設施設備的使用和維修技術資料、物業綜合驗收資料等工程建設技術資料移交給物業管理企業，并報當地物業管理部門備案。

第四十二條　物業交付使用前發生的前期物業管理服務費用，由建設單位承擔;物業交付使用后至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費，由建設單位和物業買受人按照前期物業管理服務協議的約定承擔。

前款所稱的已交付使用，是指物業通過綜合竣工驗收，建設單位向業主送達交付使用通知之日起滿1個月后。

第四十三條　物業交付使用時，除物業銷售、租賃合同約定或價格管理部門規定外，物業的建設單位、物業管理企業以及其他部門不得向業主或使用人收取任何費用。

第六章物業管理服務費用

第四十四條　物業管理服務收費標準的確定，應當遵循合理、公、公開以及與物業管理企業資質等級、服務內容相適應的原則。

物業管理服務收費實行政府指導價和市場調節價。具體標準，由物業管理企業與業主委員會在政府指導價基礎上協商確定，并報價格管理部門備案。專項服務費和特約服務費，除價格管理部門另有規定外，實行市場調節價。

第四十五條　物業管理服務費由物業管理企業按物業管理服務合同約定的期限向業主收取。預收期限不得超過12個月。業主與使用人約定由使用人繳納物業管理服務費的，從其約定，業主負連帶繳納責任。

其他任何單位和個人不得重復收取項目或性質相同的費用。

第四十六條　建設單位未出租、出售的物業以及交付使用但業主或使用人尚未居住的物業，物業管理服務費按應收標準的70%收取。物業管理企業收費項目和標準應向全體業主公布。

物業管理企業在物業管理服務合同約定之外自行提供服務，未經業主委員會或業主認可的，業主或使用人可以不支付費用。

第七章物業維修基金

第四十七條　新建物業，應當設立物業共用部位、共用設施設備維修基金(以下簡稱物業維修基金)，遵循全額儲蓄、業主共同所有，合理使用的原則。

第四十八條　物業維修基金由建設單位在房屋銷售(預售)時，按有關規定以不低于房屋建筑安裝總造價的5%的比例向購房人代收，并在辦理房屋產權證之前，向市、縣(市)物業管理部門統一繳納。

第四十九條　物業維修基金由市、縣(市)物業管理部門指定的單位統一代為管理，專款專用，接受業主、物業管理部門、財政部門、審計部門監督，并確保物業維修基金的保值和增值。

公有住房出售時收取的設施維修基金，以及在本條例實施前已繳納的維修基金，應納入物業維修基金的統一管理。

物業維修基金的管理費用由市財政部門核定，在物業維修基金的增值收益中提取，并納入預算外資金管理。物業維修基金及其增值部分除去合理的管理費用以外，應專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后中修以上的維修和更新，禁止挪作它用。

第五十條　在本條例施行前已建成的物業，其物業共用部位、共用設施設備維修費用按下列途徑列支：

(一)已按規定繳納物業維修基金的，從該物業維修基金中列支;

(二)公有住房出售時，已按規定繳納維修基金的，從該基金中列支;

(三)未出售的公有住房，從房屋租金中列支;

(四)不屬于上述范圍的私有房屋及其他物業，由業主或使用人按其擁有的房屋建筑面積比例承擔。

第五十一條　物業維修基金的使用，由物業管理企業提出年度計劃，經業主委員會批準后，由市物業管理部門劃撥。縣(市)物業維修基金的使用，由縣(市)物業管理部門劃撥。

物業維修基金不足時，業主應當按照所擁有的房屋建筑面積比例分攤。其中非住宅物業維修基金分攤的比例可適當上浮，具體數額由業主大會或業主代表大會決定。

市、縣(市)物業管理部門和物業管理企業應每年公布一次物業維修基金的使用情況，接受業主和業主委員會的監督。

物業維修基金的繳納、使用和管理辦法由市、縣(市)人民政府制定。

第八章法律責任

第五十二條　業主、使用人違反業主公約、前期物業管理服務協議、物業管理服務合同的，應承擔相應的民事責任。

業主、使用人不按照約定繳納物業管理服務費的，物業管理企業可以依照合同約定收取違約金或滯納金。拒不繳納的，物業管理企業可以依法向人民法院提起訴訟，并可申請禁止該業主轉讓、出租或抵押物業。

業主不繳納應分攤的物業維修基金的，由市、縣(市)物業管理部門責令其限期履行。逾期不履行的，每日加收應繳納費用2‰的滯納金。

業主、使用人違反本條例有關物業使用、維修養護規定的，物業管理企業有權予以勸阻、制止，并督促其限期改正或提請有關部門依法處理;造成損失的，責任人應承擔賠償責任。

第五十三條　業主委員會成員違反本條例規定，不履行應盡職責，侵害廣大業主權益的，由市、縣(市)物業管理部門進行教育，情節嚴重的，由業主大會或業主代表大會予以罷免。

第五十四條　物業管理企業未經物業管理部門資質審查擅自從事物業管理服務業務的，由物業管理部門責令其限期補辦資質審查手續，逾期不補辦手續的，可處2000元以上20000元以下的罰款。

物業管理企業違反本條例規定，不履行物業管理服務合同或者履行合同未達到規定標準的，應當承擔相應的違約責任;造成業主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。

對物業管理企業違反本條例的行為，業主委員會有權予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的，業主委員會可以終止物業管理服務合同。情節嚴重的，物業管理部門可以降低其物業管理資質等級，直至吊銷資質證書。其他法律、法規有規定的，從其規定。

第五十五條　建設單位違反本條例關于物業維修基金收繳規定的，由市、縣(市)物業管理部門責令其限期履行，逾期不履行的，每日加收應繳納費用2‰的滯納金。

建設單位違反本條例第三十四條、第三十九條、第四十一條規定的，由市、縣(市)物業管理部門責令其限期履行，逾期不履行的，處以5000元以上50000元以下的罰款。

第五十六條　物業管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊或者截留、挪用、侵占物業維修基金的，由其所在單位或上級機關給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第九章附則

第五十七條　本條例中有關專業用語的含義：

(一)自用部位，是指一套房屋內部，由房屋的業主或使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位;

(二)自用設施設備，是指一套房屋內部，由房屋的業主或使用人自用的門窗、衛生潔具、家具用品以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設備;

(三)共用部位，是指物業管理區域內屬全體業主或單幢物業的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位;

(四)共用設施設備，是指物業管理區域內，屬全體業主或單幢物業的業主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾通道、垃圾箱(房)、電視天線、電梯、照明燈具、建筑智能系統、避雷裝置、消防器具、防盜門、郵政信箱、娛樂設施等設施設備。

第五十八條　本條例自2002年2月1日起施行。市人民政府1999年6月30日頒布的《杭州市住宅區物業管理暫行辦法》同時廢止。