第六章物業管理服務

第四十五條物業管理企業承接物業管理項目時，應當按照有關規定簽訂前期物業服務合同或物業服務合同。

物業管理企業應當自物業服務合同簽訂之日起30日內將物業服務合同報區、縣物業管理主管部門備案。

第四十六條業主和物業管理企業可以采取包干制或酬金制等形式約定物業服務費用。

第四十七條物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。住宅物業綜合服務費、小區車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價，非住宅物業服務費等其他收費實行市場調節價。

政府指導價由市、縣價格主管部門會同同級物業管理主管部門根據物業服務等級標準確定，并定期調整和公布。具體收費標準由業主大會或業主委員會與物業管理企業在物業服務合同中約定，并將約定的收費標準報市、縣價格主管部門、物業管理主管部門備案。

物業管理企業在實施收費前，應當按照價格主管部門規定，實行明碼標價公示制度。

第四十八條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

第四十九條業主入住前的物業服務費用由建設單位全額承擔;業主入住后的物業服務費用，由業主全額承擔。

前款所指入住是指業主收到入住通知并辦理完相應手續;業主收到入住通知后在限定期限(不少于兩個月時間)內無正當理由不辦理相應手續的，視為入住。建設單位或其授權的物業管理企業沒有事先書面通知的，以業主實際辦理入住相應手續為準。

入住條件由建設單位與業主在合同中約定，但必須達到水、電供應正常，交通道路通暢，與施工場地有明顯分界隔離設施。

第五十條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等服務的最終分戶使用人。

前款所列的單位不得強制物業管理企業代收前款規定費用，也不得因物業管理企業拒絕代收前款規定費用而停止提供服務。

物業管理企業接受委托代收上述費用的，可以向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

新建住宅小區，建設單位應當向供水、供電、供氣、供熱等單位申請一戶一表。

第五十一條市、區、縣物業管理主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴，并將處理意見回復投訴人。

第七章物業的使用、維護和維修資金

第五十二條?業主、物業使用人和物業管理企業應當遵守有關法律、法規、規章的規定，在供水、排水、通行、通風、采光、環境衛生、環境保護等方面，按照有利于物業安全使用和美觀以及不損害公共利益和他人利益的原則，處理好相鄰關系。

第五十三條業主、物業使用人應當按照規劃部門批準或者房地產權證書載明的用途使用物業，不得擅自改變其使用性質。

第五十四條物業管理區域內的機動車停車場(庫)，應當提供給本區域內的業主、物業使用人使用;停車位不得轉讓或單獨出租給物業管理區域外的單位和個人。

第五十五條車主對車輛有保管要求的，由車主和物業管理企業另行簽訂保管合同。

第五十六條業主或物業使用人及其委托的裝飾裝修企業對物業進行裝飾裝修，應當事先與物業管理企業簽訂協議。物業管理企業應當將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項書面告知裝飾裝修人及其委托的裝飾裝修企業。

第五十七條業主或物業使用人因裝飾裝修、建造、維修等產生的建筑垃圾，應當按照物業管理企業指定的地點統一堆放，并按規定交納清運費用;物業管理企業負責統一清運。

第五十八條新建商品住宅、公有住宅以及住宅區內的非住宅物業出售時，物業買受人應當按照國家、省和本市的規定，交納專項維修資金。未交納專項維修資金的業主應該按照有關規定補交。

專項維修資金應當用于物業的共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。

第五十九條專項維修資金應當由代管單位在商業銀行開設專戶儲存，按幢建賬，按戶核算。

業主委員會每半年應當公布一次專項維修資金的收支使用情況。

第六十條專項維修資金屬業主所有，并按照下列規定使用：

(一)一幢住宅只有一個單元的，共用部位、共用設施設備的維修和更新改造費用，從該幢住宅的專項維修資金中支出;

(二)一幢住宅有兩個以上單元的，共用部位、共用設施設備的維修和更新改造費用，從該單元的專項維修資金中支出;

(三)物業管理區域內共用設施設備的維修和更新改造費用，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項維修資金中支出。

涉及房屋專項維修、更新、改造的，應經該幢房屋全體業主所持投票權三分之二以上同意。

專項維修資金不敷使用，由業主大會按各業主占有的物業建筑面積續籌。續籌比例和方式由業主大會決定。

第六十一條?市、區、縣人民政府每年投入一定的資金，對舊住宅小區進行整治，完善其配套設施設備，積極推行物業管理。

第八章法律責任

第六十二條?違反本條例第十九條第三款規定，業主委員會直接從事經營活動的，由區、縣物業管理主管部門責令限期改正，所得收益用于物業共用部位、共用設施設備的維修、養護。

第六十三條?違反本條例第二十八條規定，外地物業管理企業進入本市從事物業管理活動未到市物業管理主管部門備案的，市物業管理主管部門應當責令其限期改正。

第六十四條?違反本條例第二十九條規定，物業建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由區、縣物業管理主管部門責令限期改正，予以警告，可以并處2萬元以上10萬元以下的罰款。

第六十五條前期物業管理招標人違反本條例第三十五條規定未報送備案的，由市、縣物業管理主管部門予以警告，可并處1千元以上5千元以下的罰款。

第六十六條違反本條例第五十八條第二款規定，挪用專項維修資金的，由市、縣物業管理主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第六十七條違反本條例的規定，市、區、縣物業管理主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第九章附則

第六十八條本條例有關專業用語的含義：

業主是指房屋所有權人，即房地產權證書記載的權利人。

物業使用人是指物業承租人和其他實際使用物業的非所有權人。

前期物業管理是指業主、業主大會首次選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘的具有相應資質的物業管理企業實施的物業管理。

前期物業管理招標人是在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，依法提出招標項目，進行招標的建設單位。

物業管理招標人是依法提出招標項目的業主或者業主大會。

物業管理投標人是響應物業管理招標，參與投標競爭的具有相應物業管理企業資質的企業法人。

包干制是指業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

住宅物業綜合服務費和非住宅物業服務費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，為物業管理區域的業主提供共用設施設備的日常養護維修、環境衛生清潔、安全防范和綠化等具有公共性服務而向業主收取的費用。

第六十九條本條例自2006年3月1日起施行。