第三節(jié)前期物業(yè)管理

第三十二條新建住宅實(shí)行前期物業(yè)管理。

業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十三條新建住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

投標(biāo)人少于三個(gè)或同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅建筑面積小于五萬(wàn)方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)，用于購(gòu)買(mǎi)物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購(gòu)資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

第三十四條建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，或者同時(shí)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定。

第三十五條前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買(mǎi)受人按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第三十六條建設(shè)單在出售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約并到縣(市、區(qū))房地產(chǎn)主管部門(mén)備案。物業(yè)買(mǎi)受人在與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。

第四節(jié)新建物業(yè)交付使用

第三十七條新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

(一)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、公安、消防、環(huán)境保護(hù)、人防等主管部門(mén)出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)備案;

(二)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求完成供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備建設(shè)，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立的經(jīng)檢驗(yàn)合格的計(jì)量表具;

(三)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求完成教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)以及人民防空等公共服務(wù)配套建筑及設(shè)施建設(shè);

(四)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求;

(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備依法取得使用合格證書(shū);

(六)按照規(guī)劃要求完成車(chē)位、車(chē)庫(kù)的配置;

(七)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)資料完整齊全;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十八條建設(shè)單位在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)主管部門(mén)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)、保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理備案手續(xù)：

(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;

(二)臨時(shí)管理規(guī)約;

(三)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;

(四)建設(shè)單位移交資料清單;

(五)查驗(yàn)記錄;

(六)交接記錄;

(七)其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后，將承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下，向被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第一節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、取得相應(yīng)資質(zhì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)法人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)提供物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以轉(zhuǎn)讓或者出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供服務(wù)的能力。

從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。

第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給他人。

電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理區(qū)域和服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，實(shí)行物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理?yè)?dān)任。

第四十五條建立重大事件應(yīng)當(dāng)報(bào)告制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)向相關(guān)主管部門(mén)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位報(bào)告：

(一)發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;

(二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在八小時(shí)內(nèi)難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全;

(三)物業(yè)服務(wù)人員撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活;

(四)發(fā)生群體性事件;

(五)發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人重大傷亡事件;

(六)其他嚴(yán)重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的隱患或者事件。

第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護(hù)。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)有和提供無(wú)償服務(wù)。

第二節(jié)物業(yè)監(jiān)督管理

第四十七條房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理，定期組織開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水。

考核應(yīng)當(dāng)設(shè)立質(zhì)量和信用等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)果運(yùn)用應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布。

第四十八條從事物業(yè)服務(wù)咨詢、顧問(wèn)、代理、認(rèn)證等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)和在本省行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的外地企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)備案。

第四十九條按照有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)主管部門(mén)報(bào)送物業(yè)服務(wù)信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料。

第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同

第五十條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)下列內(nèi)容進(jìn)行約定：

(一)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量等服務(wù)事項(xiàng);

(二)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全保障事項(xiàng);

(四)合同期限;

(五)違約責(zé)任。

第五十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行下列物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)：

(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);

(二)公共綠化的維護(hù);

(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù);

(四)公共區(qū)域的秩序維護(hù)和安全協(xié)防;

(五)物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù);

(六)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理;

(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;

(八)其他物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)。

第五十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以書(shū)面公布。

第五十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由拒絕交納。

違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以依法向人民法院起訴或者依法申請(qǐng)仲裁。

第五十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主名冊(cè)等資料的移交手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自辦理移交手續(xù)之日起三十日內(nèi)，持相關(guān)資料向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)備案。

第五十五條解除、終止或續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的告知義務(wù);合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日告知。

業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并與業(yè)主委員會(huì)按照法律規(guī)定和合同約定辦理交接手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：

(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案;

(二)移交物業(yè)服務(wù)用房;

(三)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料;