第四章 物業服務

第五十六條 物業服務企業應當按照國家規定取得相應的資質，不得超越資質等級承接物業服務業務。

物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目，應當向物業項目所在地設區的市或者縣(市)人民政府物業管理行政主管部門備案。

物業管理行政主管部門應當加強物業管理專業人才隊伍建設，建立物業服務企業信用信息系統和信用檔案，對物業服務企業實行動態監督管理。

第五十七條 物業服務企業享有以下權利：

(一)根據有關法律、法規規定和物業服務合同約定，對物業及其環境、秩序進行管理；

(二)依照國家、省有關規定和物業服務合同約定收取服務費用；

(三)制止違反物業管理規約的行為；

(四)可以將專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人；

(五)法律、法規規定或者業主大會授予的其他權利。

第五十八條 物業服務企業應當履行以下義務：

(一)按照物業服務合同約定，提供物業服務；

(二)按照規定每年公布物業服務費收支情況；

(三)及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項；

(四)接受業主和業主委員會的監督，定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務；

(五)協助有關部門提供社區服務，開展社區文化活動；

(六)法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。

第五十九條 業主大會可以通過政府公共資源交易臺或者其他公開招投標的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業。

業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的，業主委員會應當將兩家以上備選的物業服務企業的基本情況、擬簽訂的物業服務合同的主要內容在物業管理區域內顯著位置公示。業主委員會根據多數業主意見對公示內容調整后，提請業主大會投票表決。

第六十條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面物業服務合同。

物業服務合同應當包括下列事項：

(一)物業管理區域范圍、基本情況和項目負責人；

(二)物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；

(三)物業服務用房的配置、使用、維修和管理；

(四)公共綠化的維護，以及公共區域的環境衛生、秩序維護；

(五)車輛的停放管理；

(六)物業服務質量標準；

(七)物業服務費用收取標準和方式；

(八)物業檔案資料的保管；

(九)物業服務合同期限；

(十)雙方的權利義務；

(十一)違約責任；

(十二)物業服務合同終止、解除條件；

(十三)其他事項。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內，將物業服務合同報送縣級人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。

省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門應當制定、公布物業服務合同示范文本。

第六十一條 物業服務合同簽訂前，業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內顯著位置公示，充分聽取業主意見后，再提交業主大會通過。物業服務合同內容確需調整的，業主委員會應當將調整的內容在物業管理區域內顯著位置公示，并按照業主大會規定的程序確認調整合同。

前款規定的公示時間不得少于十日。

物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的，應當及時告知業主并在物業管理區域內顯著位置進行公示。

第六十二條 物業服務合同期限屆滿前九十日，業主委員會應當召集業主大會會議，討論決定物業服務企業的聘用事宜。業主大會決定繼續聘用的，應當與物業服務企業簽訂新的物業服務合同；業主大會決定不續聘的，應當及時告知物業服務企業。

提前解除物業服務合同的，提出解除合同的一方應當于六十日前書面告知合同另一方，在物業管理區域內顯著位置公告，并書面告知所在地的縣級人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

第六十三條 物業服務合同解除或者終止后，原物業服務企業應當在物業服務合同解除或者終止，并在新的物業服務企業選聘后十五日內退出，并按照法律、法規規定和合同約定，向業主委員會或者其他代管單位移交下列資料和財物：

(一)移交本條例第五十二條規定的材料；

(二)移交物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料及物業服務檔案；

(三)物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備；

(四)移交清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據；

(五)法律、法規規定的應當移交的其他事項。

業主大會重新選聘物業服務企業后，業主委員會或者其他代管單位應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業服務企業，原物業服務企業應當與新選聘的物業服務企業做好物業管理交接工作。

原物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，但物業服務合同另有約定的除外。

物業服務企業未辦理交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。

第六十四條 縣級人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當加強對物業管理交接工作的指導、協調和監管。

被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令其限期撤出，發生治安事件的，公安機關應當依法及時處理；業主委員會或者業主可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第六十五條 物業服務企業退出物業項目時，業主大會仍未選聘到新物業服務企業的，經業主委員會申請，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當進行應急管理。居民委員會、村民委員會可以在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督下，根據應急管理的需要負責組織不超過六個月的基本保潔、秩序維護等服務。物業管理費用由業主承擔。

第六十六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則，由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。業主應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費用。

物業發生轉移或者滅失的，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

第六十七條 物業服務企業應當按照國家和省有關規定公布物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等情況，業主委員會應當對所公布的內容進行監督核查，并將核查報告在本物業管理區域內顯著位置公布。

物業服務企業應當將規定比例的物業公共服務費獨立建賬，專項用于物業共用部位、共用設施設備維修養護，每年公布一次收支使用情況，接受業主監督。物業服務企業撤出后，將剩余部分按本條例第六十三條規定一并移交。

縣級以上人民政府價格部門應當會同物業管理行政主管部門，加強對物業服務企業收費項目、標準的監督。

第六十八條 物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬，并接受業主委員會的核查。

物業服務企業應當定期公布共用部位、共用設施設備產生的供水、供電、供熱的用量、單價、金額，并按照實際費用和物業服務合同約定的方式由全體業主分攤。

業主或者業主委員會對公布的共用部位、共用設施設備產生的供水、供電、供熱費用的分攤情況提出異議的，物業服務企業應當答復。

第六十九條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向其收取費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設施的損耗和損失。

住宅物業管理區域內的公共路燈、樓梯燈、人防工程、車庫、電梯、二次供水、安全防范設施設備的用電，綠化用水用電，消防用水等的收費，應當執行居民用水用電價格標準。

專業經營單位可以委托物業服務企業代收有關費用，并按約定支付手續費，但接受委托的物業服務企業，不得向業主收取手續費等額外費用。

第七十條 已交付業主的物業，物業服務費由業主承擔；未交付業主的或者已竣工但尚未售出的物業，物業服務費由建設單位承擔。

前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內，業主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續。業主收到書面交付通知后，在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的，視為交付。建設單位沒有事先書面通知的，以業主實際辦妥相關交付手續為準。

第七十一條 物業服務企業應當嚴格按照國家有關物業服務規范和標準提供服務，加強物業共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查；對物業共用部位、共用設施設備運行狀況應當于每年第四季度向業主委員會書面報告，并在物業管理區域內顯著位置公告。

第七十二條 物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業管理區域內的安全防范工作。物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業主、物業使用人人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

物業管理區域內發生安全事故等突發事件時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的，由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。

物業服務企業人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，但不得侵害業主、物業使用人的合法權益。

第七十三條 物業管理行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，定期對其服務質量進行考核，并向社會公開考核結果。

推進建立物業服務第三方評估監理機制。

物業服務評估監理機構從事物業服務評估監理活動，應當遵循獨立、客觀、公正的原則。

物業管理協會可以依照國家和省有關規定，制定物業服務規范和等級標準，建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度，配合物業管理行政主管部門建立健全信用檔案。

第七十四條 縣級人民政府城市管理、公安、價格、工商、環保、衛生、城鄉規劃、園林等部門，應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、物業服務收費、環境衛生、房屋使用、小區綠化等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系方式，依法處理物業管理區域內的違法行為；有關部門應當自收到投訴之日起十五日內進行調查、處理，并將調查或者處理結果答復投訴人。

第七十五條 縣級以上人民政府有關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、村民委員會以及人民調解組織應當加強物業管理矛盾糾紛調處工作。

第七十六條 實行物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責召集，縣級人民政府物業管理行政主管部門、城市管理機構、公安派出所、司法所、居民委員會或者村民委員會、物業服務企業等單位以及業主委員會或者業主代表參加。物業管理聯席會議主要協調解決下列事項：

(一)業主委員會未依法履行職責；

(二)業主委員會未依法換屆；

(三)物業服務企業未依法退出和辦理交接手續；

(四)物業服務過程中發生的重大矛盾糾紛；

(五)其他需要協調解決的相關事項。

第五章物業的使用與維護

第七十七條 業主或者物業使用人對房屋裝飾裝修的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

物業服務企業應當加強對房屋裝飾裝修現場的巡查；業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員應當配合。

第七十八條 物業出租的，業主或者物業使用人應當在簽訂物業租賃合同后，及時將物業承租人、出租期限、物業服務費用交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業服務企業。

第七十九條 物業管理區域內禁止下列行為：

(一)裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構；

(二)侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備；

(三)違法搭建建筑物、構筑物；

(四)違反法律、法規和管理規約，以及未經有利害關系的業主同意，改變建筑物及其附屬設施的用途；

(五)擅自改變房屋外觀；

(六)在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；

(七)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音；

(八)損壞公共綠化及其附屬設施；

(九)違反規定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；

(十)違反規定停放車輛；

(十一)違反規定擺攤設點、占道經營；

(十二)違反規定飼養寵物；

(十三)法律、法規禁止的其他行為。

違反前款規定的，業主委員會、物業服務企業應當制止。制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后，應當依法予以制止或者依法處理。

第八十條 業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩、外置式晾衣架等設施的，應當遵守臨時管理規約或者管理規約，保持物業的安全、整潔、美觀。

第八十一條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務的，經業主大會或業主委員會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

第八十二條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區域內業主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當公開；業主要求承租的，建設單位不得拒絕。

第八十三條 任何單位和個人不得擅自占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛。確需占用的，應當經業主大會同意。

車輛在物業管理區域內行駛、停放，應當遵守物業管理區域相關管理規定，不得占用消防通道。

城鄉規劃、消防、公安機關交通管理等部門應當加強對物業管理區域停車位施劃的指導。

第八十四條 利用業主共用部位、共用設施設備從事廣告等經營性活動的，物業服務企業應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定后，依法辦理有關手續并公示。利用業主共用部位、共用設施設備從事廣告等經營性活動的，還應當經有利害關系的業主同意。

第八十五條 物業服務企業應當將第八十三條、第八十四條規定屬于業主共有的車輛停放費、公共經營收益單獨列賬。收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用；沒有決定或者約定的，百分之七十納入專項維修資金，其余部分用于補貼物業服務費以及業主委員會委員的補貼和執行秘書的酬金。

建立物業管理區域公共經營收益財務賬目定期審計和公示制度。

第八十六條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程時用作停車位的，應當向全體業主開放，建設單位不得將停車位出售、附贈；出租的，租賃期限不得超過三年。

人民防空工程時用作停車位收取的停車費、租金，應當保障該人民防空工程的維護管理和停車管理的必要支出。

第八十七條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當交存專項維修資金。但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

業主交存的專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。設區的市、縣級人民政府物業管理行政主管部門、業主委員會應當按照國家規定每年至少一次向業主公布專項維修資金的交存、使用、增值、結存等情況。

第八十八條 專項維修資金的管理，實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。設區的市、縣(市)人民政府物業管理行政主管部門應當會同同級人民政府財政部門建立健全專項維修資金的使用、管理和監督制度。

業主大會成立前，專項維修資金由物業管理行政主管部門代行管理。業主大會成立后，根據業主大會決定，選擇代行管理或自行管理。

業主大會選擇自行管理專項維修資金的，應當接受物業管理行政主管部門的監督，在物業管理行政主管部門指定的銀行設立專項維修資金專戶。

第八十九條 發生下列危及安全情形之一，需要使用專項維修資金的，由業主委員會、相關業主提出應急處置方案，或者物業服務企業提出建議，經業主委員會、相關業主同意，并報專項維修資金代管或者監管部門審核后，直接申請使用：

(一)屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；

(二)電梯故障危及人身安全的；

(三)消防設施損壞的；

(四)公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身、財產安全的；

(五)樓體外立面有脫落危險的；

(六)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；

(七)二次供水設施損壞的；

(八)其他危及房屋安全的情形。

應急維修費用應當向業主公示，并從相關業主的專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。

第九十條 物業共用部位、共用設施設備維修、更新時，相鄰業主、物業使用人應當予以配合；因相鄰業主、物業使用人阻撓維修、更新造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修、更新造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。

第九十一條 住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行改造的，應當經本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，符合規劃、土地、建設、環境保護、消防管理等法律、法規和技術標準，并且依法辦理相關批準手續。

第九十二條 對配套設施不齊全、環境較差的老舊住宅小區，設區的市、縣級人民政府應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會公布。老舊住宅小區的范圍，由設區的市、縣級人民政府確定。

老舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，主要由政府承擔；業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。

第六章 法律責任

第九十三條 有下列行為之一的，依照國務院《物業管理條例》的規定處罰：

(一)住宅物業的建設單位未通過政府公共資源交易臺或者其他公開招投標的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理的；

(二)擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的；

(三)不移交有關資料的；

(四)未取得資質證書從事物業服務的；

(五)建設單位在物業管理區域內不按照規定配置物業服務用房的；

(六)挪用專項維修資金的；

(七)未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業服務用房的用途的。

違反前款第二項、第七項規定，有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

第九十四條 違反本條例第十五條規定，建設單位未向物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需文件資料的，由縣級人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處二萬元以上十萬元以下的罰款。

第九十五條 違反本條例第十六條第二款規定，街道辦事處或者鄉鎮人民政府在收到籌備首次業主大會書面報告后，未按規定時間組建業主大會籌備組的，由縣級人民政府責令限期改正；逾期不改正的，對負有直接責任的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分。

違反本條例第十六條第四款規定，建設單位拒不承擔首次業主大會籌備經費的，由縣級人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十五萬元以下的罰款。

第九十六條 違反本條例第五十五條第二款規定，專業經營單位拒不承擔維修、養護或者更新責任的，由縣級以上人民政府依法行使監督管理權的部門責令限期改正，造成業主損失的，應當依法承擔賠償責任。

第九十七條 違反本條例第六十三條第一款、第四款規定，物業服務企業未按期退出或者擅自撤離的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

第九十八條 違反本條例第六十六條第一款規定，業主未按照物業服務合同的約定交納物業服務費用的，物業服務企業可以催交，也可以申請調解，或者提起訴訟。

第九十九條 違反本條例第六十七條第一款規定，物業服務企業未按照國家和省有關規定公布物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準或者公布失實的，由縣級人民政府價格部門責令限期改正并依法處罰。

第一百條 違反本條例第七十九條第一款第一項規定的，由縣級以上人民政府住房和城鄉建設部門責令限期改正，恢復原狀，處以五萬元以上十萬元以下罰款。給他人造成損失的，責任人應當依法予以賠償。

違反本條例第七十九條第一款第二項規定的，由物業管理行政主管部門或者其他依法行使監督管理權的部門責令限期改正、恢復原狀，并對個人處以二千元以上一萬元以下罰款；對單位處以五萬元以上二十萬元以下罰款。

違反本條例第七十九條第一款第四項規定，擅自改變建筑物及其附屬設施用途的，由業主委員會根據管理規約約定進行協調、處理；協調處理不成的，由物業管理行政主管部門或者其他依法行使監督管理權的部門責令限期改正、恢復原狀；情節嚴重的，可處以五千元以上二萬元以下的罰款。

違反本條例第七十九條第一款第三項、第五項至十一項規定的，由依法行使監督管理權的部門依照相關法律法規實施行政處罰。

第一百零一條 違反本條例第八十二條規定，建設單位拒絕出租車位、車庫的，由縣級人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正。

第一百零二條 違反本條例規定，業主委員會及其成員、物業服務企業及其工作人員挪用、貪污、侵占、擅自處分業主共同利益的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第一百零三條 違反本條例規定，縣級以上人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府或者其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關行政機關責令改正；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)違法干預業主依法成立業主大會和業主委員會的；

(二)未按照本條例規定組織召開業主大會會議的；

(三)違法實施物業管理行政許可的；

(四)未履行綜合查驗職責的；

(五)未在土地出讓合同中明確住宅小區內相關公共設施權屬的；

(六)違反物業管理投訴處理規定的；

(七)發現違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的；

(八)有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。

第七章 附 則

第一百零四條 本條例下列用語的含義是：

(一)“物業使用人”，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人；

(二)“自用設備”是指一套房屋戶門以內，由業主、物業使用人自用的門窗、衛生潔具及水、電、氣戶表以內的管線等設施；

(三)“自用部位”是指一套房屋戶門以內，由業主、物業使用人自用的部分(包括一樓房屋業主自用的天井、庭院等)；

(四)“共用部位”是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等；

(五)“共用設施設備”是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等；

(六)“專業經營設施設備”是指變(配)電、二次供水、燃氣調壓、供熱等設施設備及相關管線；

(七)“最終用戶”是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。

第一百零五條 業主依法決定對物業管理區域實施自行管理的，參照本條例有關規定執行。但電梯、消防等有特定要求的設施設備，應當委托專業機構進行維修和養護。

第一百零六條 本條例自10月1日起施行。