業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）草擬管理規約和業主大會議事規則的修訂草案；

（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督業主和物業使用人遵守法律法規和管理規約；

（六）法律、法規和業主大會賦予的其他職責。

前款所稱物業使用人，是指物業的承租人以及業主之外的其他實際使用物業的人。

第十八條

業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、能模范履行業主義務和有一定工作能力的人員擔任。

業主委員會委員由業主大會從業主中選舉產生，每屆任期三至五年，可以連選連任，具體任期由業主大會議事規則規定。業主委員會主任、副主任由業主委員會從委員中推舉產生。

第十九條

業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理和使用由業主大會決定。

業主委員會應當每半年在物業管理區域的顯著位置公布工作經費的使用情況，接受業主監督。

第二十條

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料向所在地人民政府物業管理主管部門備案：

（一）業主委員會成員名單及相關資料；

（二）召開業主大會會議的有關原始資料；

（三）管理規約、業主大會議事規則；

（四）業主大會決議的其他事項。

前款所列備案事項發生變化的，業主委員會應當在30日內辦理備案變更手續。

第二十一條

業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

（一）因物業所有權轉讓、贈與、滅失等原因不再是業主的；

（二）因疾病或者其他原因喪失履職能力的；

（三）連續兩年每年常住物業管理區域的時間不足半年的；

（四）以書面形式提出辭職，業主大會或者業主委員會接受的；

（五）依法被判處有期徒刑以上刑罰或者被勞動教養的；

（六）法律、法規及業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會委員職務終止的，業主委員會應當在物業管理區域內的顯著位置公告，并可接受業主查詢。

第二十二條

業主委員會委員有下列情形之一的，經業主委員會三分之一以上委員或者20名以上業主提議，可以召開業主大會會議決定是否罷免其委員職務：

（一）不履行業主義務且拒不改正的；

（二）不履行委員職責的；

（三）侵犯其他業主合法權益的；

（四）在物業管理活動中謀取私利的；

（五）其他不宜擔任業主委員會委員的情形。

業主委員會委員職務被罷免的，業主委員會應當在物業管理區域內的顯著位置公告，并可接受業主查詢。

第二十三條

業主委員會任期屆滿前6個月，應當在書面報告所在地人民政府物業管理主管部門后，組織換屆選舉。

業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，按照首次業主大會會議召開的規定，重新選舉業主委員會。

業主委員會任期屆滿后，不得繼續履行職責。

第二十四條

業主委員會應當在任期屆滿后3日內，移交有關業主大會、業主委員會的財物、文件資料、印章等。已經完成換屆選舉的，應當移交給新一屆業主委員會；未完成換屆選舉的，移交給所在地人民政府物業管理主管部門代管。

第二十五條

業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，所在地人民政府物業管理主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求所在地人民政府物業管理主管部門依法處理或者向人民法院提起訴訟。

第二十六條

市、縣、自治縣人民政府可以根據實際需要，決定由街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會履行本章第十一條、第二十條和第二十五條規定的職責。

第三章

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物業管理服務

第二十七條

住宅物業的前期物業管理，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。具體辦法由省人民政府制定。

第二十八條

一個物業管理區域應當由一個物業服務企業提供物業服務。物業管理區域內地上以及地下建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理。

分期開發的物業，前期建成部分已確定物業服務企業的，后期建成部分應當由同一物業服務企業提供物業服務。

第二十九條

建設單位在物業竣工驗收合格后90日內，應當將下列材料報所在地人民政府物業管理主管部門備案：

（一）物業建設項目的各項批準文件；

（二）各類建筑物、場地、設施設備的清單；

（三）竣工總面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等其他竣工驗收資料；

（四）設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料；

（五）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（六）其他相關資料。

物業管理主管部門應當將前款備案材料建檔并保存。

第三十條

業主委員會成立后，建設單位應當將本條例第二十九條規定的備案材料提供給業主委員會。

業主委員會應當向業主大會選聘的物業服務企業提供物業管理服務所需的資料。

業主、業主委員會、物業服務企業可以到物業管理主管部門復印、查閱相關資料，物業管理主管部門應當為其提供服務。

第三十一條

建設單位在向業主交付物業前，應當對物業服務用房、業主委員會用房、共用場地、共用設施設備安裝獨立的水、電等計量器具。

第三十二條

建設單位應當在物業管理區域內按照不少于物業管理區域建筑物總面積2‰的比例配置物業服務用房，但最低不少于50方米，最高不超過500方米。

物業服務用房產權屬全體業主共有，無償提供給物業服務企業使用，任何單位和個人不得改變其用途。已經成立業主委員會的，物業服務用房由業主委員會負責接收；尚未成立業主委員會的，物業服務用房由所在地人民政府物業管理主管部門代為接收。

物業服務用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，具備水、電、通風、采光等使用功能，沒有配置電梯的物業，所在樓層不得高于四層。

業主委員會的辦公場所應當從物業服務用房中調劑解決。

第三十三條

建設單位申請房屋預售許可證和房屋所有權初始登記時，應當提交物業服務用房的房號及相關資料。對不按照規定提交的，不予核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記。

房產主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并在不動產登記簿中載明物業服務用房房號和面積。

第三十四條

物業服務企業應當依法取得資質證書，并按照資質等級管理的規定從事物業管理服務。

物業管理專業人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

物業服務企業不得轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業服務企業資質證書和管理人員職業資格證書。

第三十五條

業主大會成立后，由業主大會決定續聘或者選聘物業服務企業。決定續聘的，由業主委員會與原物業服務企業簽訂物業服務合同；決定選聘的，還應當就選聘的方式和擬選聘物業服務企業的資質等級、服務質量標準、服務收費、合同期限以及授權業主委員會選聘物業服務企業的權限等有關事項作出決定。

第三十六條

物業服務合同應當包括下列內容：

（一）物業的基本情況；

（二）聘用方和受聘方的權利義務；

（三）物業服務項目和服務標準要求；

（四）物業服務費的收取標準、收取辦法和計費方式；

（五）物業的維修養護要求；

（六）合同的期限、變更和解除；

（七）合同終止時物業資料、財物的移交方式；

（八）違約責任及解決糾紛的途徑；

（九）專項維修資金的管理使用；

（十）物業服務用房；

（十一）雙方當事人約定的其他事項。

物業服務企業可以根據業主、物業使用人的委托提供物業服務合同約定以外的其他特約服務項目，其服務費用由雙方約定。

業主委員會應當自物業服務合同生效之日起30日內，會同物業服務企業報物業所在地人民政府物業管理主管部門備案，并在物業管理區域內的顯著位置向業主公告。

第三十七條

物業服務企業應當建立健全物業管理區域安全防范制度和制訂安全防范應急預案，并根據物業服務合同配備相應數量的安全防范工作人員。發生突發事件時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業服務企業沒有建立健全安全防范制度、未能履行物業服務合同的約定，或者負責安全防范的工作人員違反安全防范制度，造成業主或者物業使用人人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的，由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。

第三十八條

普通住宅物業服務收費，實行政府指導價；其他物業的物業服務收費，實行市場調節價。省人民政府可根據本經濟特區的實際和需要，適時調整實行政府指導價的物業范圍。

實行政府指導價的，省價格行政主管部門應當會同省住房和城鄉建設行政主管部門，根據普通住宅物業類型、服務內容和服務成本等情況，分類制定相應的基準價和浮動幅度，并每三年至少向社會公布一次。基準價根據相關服務的社會均成本、居民消費價格指數和社會承受能力等因素適時調整。

政府制定或調整物業服務收費指導價應當實行聽證。

第三十九條

實行政府指導價的物業服務收費，由業主委員會根據業主大會的決定與物業服務企業在政府指導價規定的幅度內協商具體收費標準，報所在地人民政府價格行政主管部門備案。

未成立業主委員會的住宅區物業服務收費，不得超過政府指導價的基準價標準，并由物業服務企業報所在地人民政府價格行政主管部門備案。

物業服務企業、業主委員會應當向業主、物業使用人公布物業服務費用的收費項目、收費標準。業主和物業使用人對此有權查詢。

物業服務企業不得擅自提高收費標準，增加收費項目，擴大收費范圍。

物業服務企業在物業服務合同約定之外自行提供的服務，業主、物業使用人有權拒絕接受服務和支付費用。

物業管理區域共用部位和共用設施設備使用的水、電費用等，由業主根據實際消費分攤。具體辦法由省價格行政主管部門會同省住房和城鄉建設行政主管部門制定。

第四十條

已竣工但尚未出售或者已出售但因建設單位原因未按時交付給業主的物業，其物業服務費用由建設單位全額交納。

物業依法交付業主后發生的物業服務費用，由業主全額交納；但建設單位在出售物業時向業主承諾贈送的物業服務費用，由建設單位按照承諾贈送的費用交納。

第四十一條

業主共用的設施設備、場地以及房屋，經業主共同決定，可委托物業服務企業經營，其收益按合同約定執行。

第四十二條

物業服務合同期限屆滿后，業主大會尚未作出續聘或選聘物業服務企業決定，原物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的，原物業服務合同自動延續至新聘物業服務企業正式接管時為止。業主應當按照原合同約定交納延續期間的物業服務費用。

第四十三條 物業服務企業應當在物業服務合同解除、終止或者延續服務情形終止后10日內，辦理以下移交手續：

（一）移交業主共有的物業服務用房、經營用房、場地和其他財物；

（二）移交提供服務期間用業主共有資金購置的屬于業主共有的財產；

（三）移交預收的物業服務費用或者結余的物業服務資金、專項維修資金及相關費用；

（四）移交提供物業服務期間形成的有關物業共用部位、共用設施設備大修、更新、改造及維修、運行、保養的有關資料。

前款規定的財物和資料，成立業主委員會的，應當向業主委員會移交；沒有成立業主委員會或者業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，交所在地人民政府物業管理主管部門接收和代管。

物業服務企業還應當將第一款第（四）項規定的有關資料，報所在地人民政府物業管理主管部門備案。

第四十四條

物業服務合同解除、終止或者延續服務情形終止后，物業服務企業不得以業主欠費等為由拒絕辦理移交手續。

業主委員會和物業服務企業應當在物業服務合同解除、終止或者延續服務情形終止后的10日內報告所在地人民政府物業管理主管部門。

第四十五條

物業管理主管部門應當建立健全物業服務企業和從業人員誠信檔案。

物業服務企業因違法違規受到處罰的，一年內不得承接新的物業服務項目，物業管理主管部門應當將有關信息記入其誠信檔案并予以公示。

第四十六條

物業管理行業協會應當建立健全物業服務企業和從業人員預警公示制度，對違反法律法規和行業規范的行為給予通報批評和公開譴責，并可以向物業管理主管部門提出處罰建議。

第四章

編輯

物業的使用與維護

第四十七條

業主轉讓或者出租房屋時，應當將物業管理方面的規定和約定告知受讓人或承租人，并自合同簽訂15日內將轉讓或者出租的情況告知物業服務企業和業主委員會。

第四十八條

業主裝飾裝修房屋，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定、臨時管理規約或者管理規約，并告知物業服務企業和業主委員會。物業服務企業應當書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝飾裝修施工進行現場監督。

業主違反房屋裝飾裝修規定、臨時管理規約或者管理規約的，物業服務企業應當及時督促其改正；仍不改正的，物業服務企業有權禁止裝飾裝修施工人員和施工材料進入物業管理區域，并報告有關主管部門，有關主管部門應當及時處理。

業主進行裝飾裝修影響到相鄰業主正常生活的，相鄰業主有權勸止，也可以請求物業服務企業或者業主委員會協調處理。物業服務企業或者業主委員會應當在接到請求后24小時內協調處理。

第四十九條

建設單位出售物業管理區域內車位、車庫的，應當在出售前依法辦理車位、車庫預售許可或物權登記。但車位、車庫已經由業主公攤的，或者占用業主共有的道路或者其他場地設置的車位、車庫，車位、車庫屬于全體業主共有。

業主共有的車位、車庫的收益屬于全體業主所有，其用途由業主共同決定。

住宅物業區域內車輛停放服務收費按照本省有關規定執行。

第五十條

物業管理區域內的車位、車庫，應當首先滿足業主、物業使用人的需要。

車位、車庫數量等于或少于物業管理區域的房屋套數時，每套房屋只能配套購買或租用一個車位或車庫。車位、車庫有空余的，業主、物業使用人可以再次租用一個車位、車庫；也可以臨時出租給業主、物業使用人以外的單位、個人，但業主、物業使用人有需要的，應當隨時收回。

建設單位或業主不得將車位、車庫出售或轉讓給本物業管理區域業主以外的其他人。本物業管理區域業主以外的其他人購買車位、車庫的，房產登記主管部門不得辦理登記、過戶手續。

建設單位不得只出售而不出租車位、車庫。

第五十一條

物業服務企業應當采取措施，對進入住宅物業管理區域的車輛進行嚴格管理。

物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

工程車輛、大中型客貨車輛不得進入住宅物業管理區域內停放。但工程車輛因本物業管理區域建設、設施設備維修確需停放的除外。

物業管理區域內發生交通事故報警的，公安機關交通管理部門應當受理。

對依照本條規定不得進入住宅物業管理區域內停放的車輛或者停放車輛影響其他車輛和行人的正常通行的，物業服務企業應當予以阻止，或者責令離開。

第五十二條

業主、物業使用人、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共利益，業主、物業使用人確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

業主、物業使用人、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第五十三條

物業管理區域內，供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營單位應當抄表到戶，并向最終用戶收取有關費用，不得強制物業服務企業無償代收代交相關費用，不得因物業服務企業拒絕代收代交相關費用而停止向最終用戶提供服務。

物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取額外費用。

第五十四條

物業維修、更新、改造的費用，按照下列規定承擔：

（一）自用部分的所需費用，由擁有該部分的業主自行承擔；

（二）物業共用部位、共用設施設備的大修、更新、改造費用，由業主按照其擁有的物業建筑面積比例分攤。依照有關規定設立專項維修資金的，從專項維修資金中列支。但物業的共有部分屬于人為損壞的，費用應當由責任人承擔；

（三）物業保修期內發生的維修費用，由建設單位承擔，不得從專項維修資金中列支；

（四）物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營設施設備的維修養護和

新改造費用由專業經營單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

專項維修資金的收取、使用和管理辦法按照國家和本省有關規定執行。

第五十五條

物業共用部位、共用設施設備出現嚴重損壞、故障，嚴重影響業主生活或者人身財產安全，需要緊急動用專項維修資金進行維修、更新的，業主委員會可以在書面報告所在地人民政府物業管理主管部門并經在住業主過半數同意后動用專項維修資金。

物業管理主管部門認為業主委員會報告的情形不屬于前款規定的可以緊急動用專項維修資金情形的，應當告知業主委員會不得緊急動用。

因發生自然災害或嚴重故障致使共用部位、共用設施設備遭受損壞，業主委員會緊急動用專項維修資金的，應當提請下次業主大會會議審議追認。

物業管理區域內沒有成立業主委員會的，物業服務企業或者業主在出現第一、第三款規定的情形，需要緊急動用專項維修資金進行維修、更新時，可以向所在地人民政府物業管理主管部門提出書面申請，經物業管理主管部門審核同意后可以緊急動用專項維修資金。

第五章

編輯

法律責任

第五十六條

建設單位違反本條例第十二條規定，超過規定時間6個月內未報告的，由縣級以上人民政府物業管理主管部門處1萬元罰款；超過6個月未報告的，由縣級以上人民政府物業管理主管部門處5萬元罰款。

第五十七條

業主委員會違反本條例第十六條規定，行使規定以外職權的，由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正，并予以警告。

業主委員會違反本條例第二十條規定，未按時將有關材料報送備案，或者相關事項發生變化未重新報送備案的，由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，處1000元以上3000元以下罰款。

依照前兩款規定予以警告的，應當在物業管理區域內的顯著位置公告。

第五十八條

建設單位違反本條例第二十九條規定，未將有關材料報送備案的，由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

第五十九條

建設單位違反本條例第三十條規定，未向業主委員會提供材料的，由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第六十條

建設單位違反本條例第三十一條規定，未對物業服務用房、業主委員會用房、共用場地、共用設施設備安裝獨立的水、電等計量器具的，由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正，并處5萬元以上10萬元以下罰款。

第六十一條

建設單位違反本條例第三十二條規定第一款，不按照規定配置必要的物業服務用房的，由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正，給予警告；逾期不改正，有違法所得的，沒收違法所得，并處違法所得1至2倍的罰款；沒有違法所得的，處30萬以上50萬以下罰款。

第六十二條