省人大常委會相關(guān)工作部門負責人對《海南省住宅區(qū)物業(yè)管理條例》(簡稱《條例》)立法后評估調(diào)研中存在的問題進行了匯報。業(yè)主委員會成立難，維修資金難以發(fā)揮作用成為《條例》自身存在的主要問題。

《條例》實施10年來，促進了全省物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，但因缺乏對其他行政主管部門和基層政權(quán)組織參與物業(yè)管理的規(guī)定，物業(yè)管理難以形成合力。據(jù)了解，由于設(shè)定召開業(yè)主大會和成立業(yè)主委員會門檻過高，業(yè)主委員會成立較難。據(jù)統(tǒng)計，在全省實現(xiàn)物業(yè)管理的1300個小區(qū)中，已成立業(yè)主委員會的只有450多個，成立率為35%，在三亞市僅有不到14%。

此外，由于專項維修資金使用條件嚴格，難以發(fā)揮應(yīng)有的作用。截至去年底，全省共繳存住宅專項維修資金10多億元，僅使用了350多萬元。

針對《條例》實施過程中存在的主要問題，省人大常委會相關(guān)工作部門將對該《條例》進行修改，并提交將于本月31日召開的省四屆人大常委會第十五次會議進行審議。

第一章

總 則

第一條

為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本經(jīng)濟特區(qū)實際，制定本條例。

第二條

本經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)與非住宅區(qū)物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動適用本條例。在本省經(jīng)濟特區(qū)以外其他區(qū)域的物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。

第三條

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第四條

省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門對本經(jīng)濟特區(qū)的物業(yè)管理活動進行管理、監(jiān)督和指導(dǎo)。

市、縣、自治縣人民政府應(yīng)當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理的重大問題。

市、縣、自治縣人民政府物業(yè)管理主管部門對本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動進行管理、監(jiān)督和指導(dǎo)。

規(guī)劃、城管、環(huán)衛(wèi)、物價、財政、公安等相關(guān)部門按照各自職責，共同做好物業(yè)管理有關(guān)工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當協(xié)助物業(yè)管理主管部門對物業(yè)管理活動進行管理、監(jiān)督和指導(dǎo)，調(diào)解物業(yè)管理服務(wù)糾紛。

居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條

物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護市場秩序和公競爭，負責制定并監(jiān)督實施物業(yè)服務(wù)規(guī)范，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信經(jīng)營和服務(wù)，促進行業(yè)健康發(fā)展。

第二章

編輯

業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第六條

依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當認定為業(yè)主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利、義務(wù)按照法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行，但不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第七條

市、縣、自治縣人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素具體劃定物業(yè)管理區(qū)域的范圍。

第八條

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第九條

下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換、罷免業(yè)主委員會委員；

（三）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（七）改變共有部分的用途；

（八）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

（九）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用；

（十）申請合并或者分立物業(yè)管理區(qū)域；

（十一）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。

決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款第十項規(guī)定的事項，應(yīng)當分別征得相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)三分之二以上業(yè)主的同意；決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

決定第一款第六項、第七項和第十項規(guī)定的事項，應(yīng)當依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第十條

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

業(yè)主書面意見征集、統(tǒng)計辦法和存檔期限由業(yè)主大會決定。

本條例第九條第一款第一項、第二項、第六項、第七項和第十項規(guī)定的事項不可以采用書面征求意見形式。

第十一條

物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議，選舉業(yè)主委員會：

（一）房屋已出售且交付業(yè)主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上；

（二）已交付使用的30%以上業(yè)主書面聯(lián)名向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門提交籌備召開首次業(yè)主大會會議和成立業(yè)主委員會、并已推選業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）的報告。

物業(yè)管理主管部門自接到報告之日起10日內(nèi)進行審核并公告籌備組成員名單。

籌備組自公告之日起正式成立。

物業(yè)管理主管部門對召開首次業(yè)主大會會議和成立業(yè)主委員會應(yīng)當予以指導(dǎo)和協(xié)助。

第十二條

物業(yè)管理區(qū)域房屋已出售且交付業(yè)主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當在30日內(nèi)報告物業(yè)所在地人民政府物業(yè)管理主管部門；物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主也可以向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門報告。

物業(yè)管理主管部門接到報告并經(jīng)核實后，或者在管理過程中已知物業(yè)管理區(qū)域房屋已出售且交付業(yè)主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向業(yè)主公告。

物業(yè)管理主管部門不依照前款規(guī)定公告的，不影響業(yè)主依照本條例第十一條第一款第（二）項的規(guī)定提交有關(guān)報告。

第十三條

分期建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域，首期完成建設(shè)，房屋已出售且交付業(yè)主的專有部分面積達到當期建筑物總面積50%以上的，也可以依照本章有關(guān)規(guī)定籌備首次業(yè)主大會會議和設(shè)立業(yè)主委員會。

后續(xù)各期分別完成建設(shè)，房屋已出售且交付業(yè)主的專有部分面積達到當期建筑物總面積50%以上，且當期已交付使用的30%以上業(yè)主書面聯(lián)名向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門提出要求重新選舉業(yè)主委員會的，原業(yè)主委員會自行終止，并由現(xiàn)有全體業(yè)主按照本章有關(guān)規(guī)定重新召開業(yè)主大會會議、選舉業(yè)主委員會。

第十四條

籌備組應(yīng)當在成立后90天內(nèi)完成下列籌備工作，并于首次業(yè)主大會會議召開15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向業(yè)主公告：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容；

（二）確認業(yè)主身份及其在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（三）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人名單；

（四）擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（五）其他籌備工作。

業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)按其擁有的專有部分面積計算，每方米為1票，不足1方米的不計算。

第十五條

首次業(yè)主大會會議應(yīng)當對下列事項進行表決：

（一）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；

（二）管理規(guī)約草案；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（四）需要由業(yè)主共同決定的其他事項。

第十六條

首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會但沒有表決通過管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案的，業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當依照國家和本省有關(guān)規(guī)定修改管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案，并提交業(yè)主大會會議表決。

管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案未經(jīng)業(yè)主大會表決通過的，業(yè)主委員會不得行使前款規(guī)定以外的職權(quán)。

第十七條