第一百零六條

本條例規定的面積和人數，按照下列方式計算：

（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行房屋登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有二個以上專有部分的，按照一人計算；

（三）建筑物總面積與總人數，分別按照前兩項的統計總和計算。

第一百零七條 市轄區人民政府未設立房屋行政主管部門的，本條例規定的縣級房屋行政主管部門的職責由市房屋行政主管部門履行；縣級人民政府未設立街道辦事處的，本條例規定的街道辦事處的職責由縣級人民政府確定的機構履行。

第一百零八條

本條例自2011年1月1日起施行。

《貴州省物業管理條例》將于2011年1月1日開始施行。不少市民很關心該《條例》施行后,會給自己生活帶來什么影響?關于小區停車、物業費收取、物業安全等問題又是怎么明確的?對此,本報記者昨日專訪在法律界從業20年,且在該《條例》二審時提出修改建議的律師賀陽,請他解讀該《條例》。

【亮點一】

“安全責任”合同上要約定

小區業主被盜,物管該不該負責、該不該賠償?《條例》規定,物業服務合同中物業服務項目包括保安服務的,應當在物業服務合同中就保安服務的內容、質量、責任區分、違約責任等作出明確約定。

賀律師曾代理一起訴訟??南明區某小區業主,花費5000余元購買的新電動車,停放在小區內被盜。業主要求物管賠償,物管卻表示,一個月才80元的停車費,不可能負擔賠償責任。而且,由于小區沒有監控錄像,車子到底怎么丟的也說不清。雙方協商未果,業主遂向南明區法院起訴。經法院判定,最終由業主和物管各負擔50%的責任。

賀律師表示,如果雙方之前已經簽訂物業合同,明確責任,完全可以避免這件官司。該《條例》對于“安全問題應在合同內約定”的規定,比《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》更加細化,通過事先簽訂詳細的合同,明確物管人員和業主之間的責任劃分,可有效減少不必要的糾紛。

【亮點二】

“野蠻裝修”或付慘痛代價

因為樓上住戶的“野蠻裝修”,白云區某小區住戶張某某的家里日下起了“小雨”。這是賀律師最代理的一個案例。

如今,越來越多的“野蠻裝修”引發了鄰里之間的“戰爭”。即將施行的《條例》明確禁止業主、物業使用人將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房等,禁止擴大承重墻上原有的門窗尺寸等“野蠻裝修”行為。

該《條例》還規定,對于業主、物業使用人破壞或者擅自改動建筑物的承重結構、主體結構行為,由物業所在地縣級房屋行政主管部門或者其他有關行政主管部門責令改正,處以1000元以上5000元以下罰款;情節嚴重的,處5000元以上5萬元以下罰款;造成他人損害的,依法承擔民事責任。

【亮點三】

未裝修未入住 都要交物管費

“部分業主以房屋還未裝修或暫時未入住為由,拒交物管費。”貴陽某物業公司劉經理對此很不滿:“小區的綠化、樓道的清掃等服務工作,卻是從交房那天就開始的啊。”

此次審議通過的《條例》規定,房屋達到交付條件,買受人延遲接受房屋交付的,物業管理費發生的起止日期自建設單位催告房屋買受人接受交付的期限結束次日起算。業主不得以未享受物業服務或無需接受相關物業服務為由拒交。

不過,賀律師提醒廣大市民,如果是房屋未達到交房條件的,可以拒絕收房,而且,物業管理費在業主因正當理由,拒絕收房期間是不能算在業主頭上的。

【亮點四】

小區車位不得“只售不租”

小區停車位到底是買還是租?《條例》規定,約定屬于建設單位所有的車位、車庫出租的,應當首先出租給物業管理區域內的業主、物業使用人。業主、物業使用人要求承租車位、車庫的,建設單位不得以只售不租為由拒絕。

此外,約定屬于建設單位所有的車位、車庫出售時,車位、車庫數量少于或者等于物業管理區域房屋套數的,每戶業主只能購買1個車位或者車庫;車位、車庫數量多于物業管理區域房屋套數的,每戶業主至少可以購買1個車位或者車庫,業主自愿放棄的除外。除超過規劃配置比例且多于物業管理區域房屋套數修建的車位、車庫外,不得出售給業主以外的其他人。

“不少房開商為實現資金快速回籠,將小區車位‘以賣為主’,甚至還賣給非小區的住戶,造成部分業主的車輛被外來車輛‘擠’出小區。”賀律師表示,該《條例》明確規定,建設單位不得以只售不租為由拒絕業主承租車位、車庫,保護了廣大業主的權益