不動產(chǎn)登記最新消息2015-2016江蘇省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將全面啟動》是小編為大家提供的一篇最新江蘇省不動產(chǎn)登記信息及統(tǒng)一登記將全面啟動信息，由于該政策還未接到正式的更新通知故繼續(xù)沿用此份，希望對大家有所幫助。

備受關(guān)注的《不動產(chǎn)登記暫行條例》于昨日正式實(shí)施。昨天上午9時(shí)許，徐州市民邢衛(wèi)鋒從國土資源部部長姜大明手中，領(lǐng)到了編號為NO.D32000000001的不動產(chǎn)權(quán)“1號證書”。這也標(biāo)志著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)實(shí)在在落地了，集體土地、房屋建筑所有權(quán)等不動產(chǎn)將在全國范圍內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一登記。當(dāng)天上午，姜大明還與江蘇省委常委、副省長徐鳴一起，為徐州市不動產(chǎn)登記局揭牌??該局也是全國第一個(gè)組建的市級不動產(chǎn)登記局。

揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者馬志亞張遙通訊員張澤宇

新政正式落地

徐州市民領(lǐng)到不動產(chǎn)登記“1號證”

備受關(guān)注的首本不動產(chǎn)權(quán)證書，昨天上午9時(shí)許順利頒出。在徐州市不動產(chǎn)登記交易服務(wù)中心大廳里，國土資源部部長姜大明將紅色的“1號證書”，交到了徐州市民邢衛(wèi)鋒夫婦手里。

拿到證書后，邢衛(wèi)鋒夫婦非常高興。邢先生是徐州一家企業(yè)的管理人員，今年春節(jié)前，他向徐州國土部門提出了不動產(chǎn)登記申請。邢先生告訴記者，他提出申請的住房為改善型住房，位于徐州東區(qū)。

據(jù)了解，不動產(chǎn)權(quán)證書登記的信息基本與原來的房產(chǎn)證登記信息相似。昨天徐州頒發(fā)的這本“1號證”登記的房產(chǎn)建筑面積大約130方米，可能登記在夫婦二人名下，屬共有產(chǎn)權(quán)。新證中除了可以標(biāo)明共同所有人，還可以根據(jù)權(quán)利人申請，標(biāo)注共同所有人各自所占比重，如不標(biāo)示則產(chǎn)權(quán)均分。另外根據(jù)“1號證書”的辦證周期推測，所登記的不動產(chǎn)應(yīng)該同時(shí)辦理了住房抵押貸款登記。

昨天在發(fā)證現(xiàn)場，邢衛(wèi)鋒夫婦表示想保護(hù)這份財(cái)產(chǎn)隱私，所以上述信息并未得到二人證實(shí)。

辦證有何變化

產(chǎn)權(quán)登記只需18元，一般一天就辦結(jié)

邢衛(wèi)鋒表示，以往購房辦理兩證時(shí)，要跑多個(gè)部門，并準(zhǔn)備多份材料，而新的不動產(chǎn)權(quán)證書只需要一份材料，在一個(gè)窗口就能辦結(jié)。他這個(gè)證書的辦證時(shí)間，除了中間的春節(jié)假期，不到10個(gè)工作日就拿到了證書。

徐州市國土資源局局長李鋼介紹，與以往的兩證申領(lǐng)工作相比，新的不動產(chǎn)權(quán)證書申領(lǐng)程序更加簡便，以前權(quán)利人需要跑房產(chǎn)、國土兩個(gè)部門，準(zhǔn)備兩套相應(yīng)的材料，現(xiàn)在只要來一個(gè)窗口辦理即可。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也大大降低，新證辦理收費(fèi)只取之前兩局辦理的最小項(xiàng)，只減不增。比如個(gè)人購買住宅登記收費(fèi)，房管局收取80元，國土局收18元，合并后只收取18元。住房抵押貸款登記，以往房管局收取80元，國土局收取1000元，現(xiàn)在只收80元。

同時(shí)，還對整個(gè)流程全節(jié)點(diǎn)進(jìn)行效能監(jiān)管，到時(shí)必須辦結(jié)。“一般的商品房登記只需要一天時(shí)間，住房抵押登記從原來的10天壓縮到5天時(shí)間，效率大大提高。”

為什么是徐州

徐州在全國第一個(gè)組建不動產(chǎn)登記局

據(jù)了解，江蘇省和徐州市的不動產(chǎn)登記工作一直就走在全國前列。徐州市和所轄睢寧縣還是國土資源部全國第一批不動產(chǎn)登記窗口聯(lián)系點(diǎn)。今年元旦前，江蘇13個(gè)省轄市不動產(chǎn)登記職責(zé)已全都整合到了各市國土資源部門，而徐州市也在全國第一個(gè)組建了副處級的市不動產(chǎn)登記局。昨天，國土資源部部長姜大明和江蘇省委常委、副省長徐鳴一起，為徐州市不動產(chǎn)登記局揭牌。

徐州國土部門相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年徐州將完成縣級不動產(chǎn)登記職責(zé)整合和機(jī)構(gòu)建設(shè)，構(gòu)建全市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系;，徐州市全面實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，借助“智慧徐州”時(shí)空信息云臺，建立并啟用登記信息管理基礎(chǔ)臺，實(shí)現(xiàn)登記信息與相關(guān)部門的互聯(lián)共享。

目前，徐州市不動產(chǎn)登記交易服務(wù)中心共有4個(gè)辦公地點(diǎn)，包括徐州市不動產(chǎn)登記局不動產(chǎn)登記交易服務(wù)中心、徐州市房產(chǎn)登記交易服務(wù)中心、徐州市人民政府行政服務(wù)中心、徐州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)登記交易服務(wù)中心。

其實(shí)，國土資源部昨發(fā)了兩本“1號證”

其實(shí)，昨天國土資源部玩了個(gè)“一炮雙響”，在姜大明部長向邢衛(wèi)鋒夫婦頒發(fā)“1號證書”的同時(shí)，四川瀘州市民申慶當(dāng)天也從國土資源部副部長胡存智手中領(lǐng)到了編號為NO.D51000000001的另一份不動產(chǎn)登記“1號證書”。

按照證書編號規(guī)則，所謂“1號證書”最準(zhǔn)確的說法應(yīng)該是各省(直轄市)、自治區(qū)的“1號證書”。綜合

國土資源部：

不會強(qiáng)制要求權(quán)利人換證

隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施，換證時(shí)間要求、小產(chǎn)權(quán)房辦證、開征房產(chǎn)稅等一系列問題，引發(fā)了市民的關(guān)注。昨日，國土資源部不動產(chǎn)登記局局長王廣華接受媒體采訪時(shí)進(jìn)行了詳細(xì)解答。

王廣華表示，新證啟用后，以前的簿證繼續(xù)有效，新證按照不變不換的原則，即只有在發(fā)生了交易、變更之后，在權(quán)利人自愿申請下更換新的證書，不能要求當(dāng)事人強(qiáng)制更換。

“目前，還有很多地方因?yàn)闄C(jī)構(gòu)職責(zé)沒有整合到位，還需要原來的不動產(chǎn)登記部門按照原來的有關(guān)制度繼續(xù)頒發(fā)舊版的證書，即權(quán)利人日常的不動產(chǎn)登記訴求必須得到滿足。今年年底之前，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)、機(jī)構(gòu)整合完全到位之前，各個(gè)部門還會按照工作不斷、秩序不亂的要求，搞好工作的銜接，不管是原來已經(jīng)發(fā)放的權(quán)屬證書，還是今年年底之前發(fā)出的權(quán)屬證書都繼續(xù)有效，效力、價(jià)值都是同等”。

對于不動產(chǎn)登記信息查詢事宜，王廣華表示，《不動產(chǎn)登記暫行條例》有相關(guān)規(guī)定，只有權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料。有關(guān)國家機(jī)關(guān)也可依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。

針對城鄉(xiāng)社會普遍關(guān)注的小產(chǎn)權(quán)房問題，王廣華表示，不動產(chǎn)登記是依法保護(hù)不動產(chǎn)所有人權(quán)利的法律行動，不可能登記任何不合法的東西，所以小產(chǎn)權(quán)房不能予以登記。

至于房地產(chǎn)稅的問題，盡管不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是不動產(chǎn)稅收的技術(shù)基礎(chǔ)，但稅收問題只能根據(jù)稅收法定的原則，由國家依法決定。

權(quán)威解答

省國土廳：年底前全面啟動登記

昨日徐州開出全國第一張不動產(chǎn)統(tǒng)一登記證，意味著這項(xiàng)宏大的國民物權(quán)法落實(shí)工作已經(jīng)展開。不少人關(guān)心這項(xiàng)重要登記工作今后在自己城市的推進(jìn)情況。昨日記者從權(quán)威渠道獲悉，今年年底前江蘇省所有城市都將落地不動產(chǎn)登記局，啟動統(tǒng)一登記工作。

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問：徐州已落地，其他城市呢?

答：工作繁巨，但年底前將全部落地

江蘇省國土廳不動產(chǎn)登記局局長王國臣昨天告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者，其實(shí)這項(xiàng)工作一直在逐步推進(jìn)，只是各個(gè)地方需要協(xié)調(diào)的工作量龐大，南京等城市需要協(xié)調(diào)整合的部門機(jī)構(gòu)尤其多，因此速度不一。不過，王國臣也給了記者一個(gè)“時(shí)間表”：到今年年底前，除了已啟動的徐州，包括南京在內(nèi)的江蘇所有城市都將成立市級不動產(chǎn)登記局，啟動統(tǒng)一登記工作。

王國臣進(jìn)一步解釋說，其實(shí)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重點(diǎn)在“統(tǒng)一”，主要工作是統(tǒng)一整合原本散落在房管局、國土局、農(nóng)業(yè)局、林業(yè)局等不同部門，對房產(chǎn)、農(nóng)地、林地、灘涂等不同性質(zhì)不動產(chǎn)登記的職能，最終歸結(jié)到“一個(gè)部門”、“一張證”。因此這其中設(shè)計(jì)的整合工作繁巨，需要一定時(shí)間來解決。

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問：對老百姓最大好處是什么?

答：領(lǐng)證方便，產(chǎn)權(quán)明細(xì)，交易安全

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記正式發(fā)證，這個(gè)新登記形式對老百姓的生活產(chǎn)生的影響眾說紛紜。王國臣表示，在他看來，最大的影響就是方便老百姓辦證，并保證交易安全。“老百姓以后再辦房產(chǎn)證，只需要跑一個(gè)地方，去一次就行。而各類不同性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)明晰登記，統(tǒng)一到一個(gè)系統(tǒng)，交易環(huán)節(jié)的安全性也會得到提高。”

對于其他方面的影響，南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華認(rèn)為都屬于衍生性影響。

實(shí)際上，統(tǒng)一登記對多套房擁有者會產(chǎn)生擠出效應(yīng)，如去年4-5月間，南京拋售房源占總成交比例最高達(dá)到17.5%，同一客戶掛牌兩套房以上的業(yè)主達(dá)1200多人。“由于對政策的提前消化，目前統(tǒng)一登記對二手房市場的影響已經(jīng)很小了。”南京我愛我家市場部經(jīng)理胡涓娟說。

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問：不交易不換證，能查到嗎?

答：不換證也錄入系統(tǒng)，全面運(yùn)行后可查

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的推進(jìn)計(jì)劃大致為，基本完成各級職責(zé)整合，建立基礎(chǔ)性制度;健全配套制度，穩(wěn)有序?qū)嵤?全面形成制度體系，正常有效運(yùn)行。這是否意味著2017年前所有的房產(chǎn)證都要完成更換才能錄入系統(tǒng)呢?

王國臣表示，此次不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有一項(xiàng)重要的實(shí)行規(guī)則，即舊有房產(chǎn)證和土地證并不需要更換，只有在不動產(chǎn)二次交易時(shí)才會自動更換新證。但是，舊有的房產(chǎn)證在系統(tǒng)完成有效運(yùn)行后，一樣會出現(xiàn)在查詢系統(tǒng)內(nèi)，只是實(shí)物證件仍是舊版而已。

有業(yè)內(nèi)人士表示，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記重在“統(tǒng)一”，其實(shí)現(xiàn)有房產(chǎn)信息江蘇各市早就完成網(wǎng)絡(luò)信息錄入了，搭乘這趟統(tǒng)一登記的“便車”，此前一直熱議的各地信息聯(lián)網(wǎng)也將順理成章地完成。

不動產(chǎn)登記體系將成型

房地產(chǎn)稅改革,主要是為了籌集地方財(cái)政收入,還是為了房地產(chǎn)調(diào)控或調(diào)節(jié)收入,思路不同,方案差別也會很大。盡管已經(jīng)經(jīng)過12年的討論和不同形式的試點(diǎn),房地產(chǎn)稅改革究竟怎么改仍然眾說紛紜。如果為了籌集收入,可能要求普遍征收。有研究者測算表明,房地產(chǎn)稅有望成為地方重要的收入來源。

11月9日,北京全市16個(gè)區(qū)縣正式實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,開始下發(fā)新的產(chǎn)權(quán)證書。

在此之前,廣州、青島、徐州、南寧、義烏等30多個(gè)城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一登記。按照不動產(chǎn)登記聯(lián)席會議的部署,今年年底全部市縣要完成職責(zé)機(jī)構(gòu)整合。

各地不動產(chǎn)登記工作的展開,總是被市場與房地產(chǎn)稅聯(lián)系起來。從2003年開始研究物業(yè)稅,經(jīng)過六年時(shí)間多地“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn),按評估值征稅的技術(shù)相對成型;再加上不動產(chǎn)登記帶來的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息,房地產(chǎn)稅開征的條件日趨成熟。

現(xiàn)在已無需猜測下一個(gè)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市花落誰家,因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅將先立法,再在國內(nèi)推行。作為稅改牽頭主要部門的財(cái)政部,表示會配合全國人大立法。

財(cái)政部部長樓繼偉在《深化財(cái)稅體制改革總體方案》通過之后撰文闡釋了房地產(chǎn)稅改革的思路:對城鄉(xiāng)個(gè)人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費(fèi)等因素,合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù);加強(qiáng)調(diào)研,立法先行,適時(shí)推進(jìn)。

不同于之前的物業(yè)稅和上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn),按照樓繼偉闡釋的改革路徑,房地產(chǎn)稅改革要對房地產(chǎn)現(xiàn)有各環(huán)節(jié)稅種進(jìn)行調(diào)整,除了稅收,收費(fèi)項(xiàng)目也要納入進(jìn)來。兼并哪些稅種,取消哪些稅種,調(diào)整哪些稅種,現(xiàn)在還有爭議。

樂觀者指出,財(cái)稅改革是全面深化改革重要一環(huán),房地產(chǎn)稅應(yīng)能在“十三五”期間落地。不過,受立法程序所限,該法最快通過也要到2017年。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系:2018年成形

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,能在一定程度上打壓房地產(chǎn)市場過盛的投機(jī)情緒;所以曾經(jīng)有地產(chǎn)大佬調(diào)侃,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記喊了很多年,一直沒有實(shí)際動作。

現(xiàn)在,這項(xiàng)工作正在切實(shí)展開。

地方職責(zé)機(jī)構(gòu)整合正在推進(jìn),根據(jù)10月中旬召開的不動產(chǎn)登記工作第四次部際聯(lián)席會議透露的信息,目前已有198個(gè)市(州)完成職責(zé)整合,1193個(gè)縣(區(qū))完成職責(zé)機(jī)構(gòu)整合,分別占全國市縣總數(shù)的60%、42%。

將原本散落在國土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、海洋部門等的不動產(chǎn)登記職責(zé)整并成統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記部門,涉及到人事、編制、機(jī)構(gòu)等調(diào)整,并不容易。

按計(jì)劃,全部市縣職責(zé)機(jī)構(gòu)整合的工作應(yīng)在今年年底完成。為此,四季度國土部展開專項(xiàng)督查,要求準(zhǔn)確把握地方職責(zé)機(jī)構(gòu)整并具體情況,以職責(zé)明確、機(jī)構(gòu)健全、上下銜接為標(biāo)準(zhǔn),設(shè)立臺賬,強(qiáng)力推進(jìn);對年底不能如期完成的地方,將提出問責(zé)的意見和建議。

職能的整并只是開始,關(guān)鍵是數(shù)據(jù)信息共享和服務(wù)的改善。未來,不動產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享,不得要求不動產(chǎn)登記申請人重復(fù)提交。

國土資源部政策法規(guī)司副司長魏莉華表示,實(shí)施統(tǒng)一登記可以厘清當(dāng)事人的不動產(chǎn)權(quán)利界限,提高登記的準(zhǔn)確性和權(quán)威性,避免權(quán)限不清導(dǎo)致的糾紛;建立不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng),又可以有效保障不動產(chǎn)交易安全。

各地負(fù)責(zé)推進(jìn)本地區(qū)不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)整合、接入信息臺的相關(guān)準(zhǔn)備工作。如河北提出,底前,全面完成制度建設(shè)、數(shù)據(jù)整合和各類不動產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件的融合對接;2017年底前,全省不動產(chǎn)登記信息將實(shí)現(xiàn)共享并可提供信息查詢服務(wù)。在國家層面,不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)臺,有望在2018年前投入運(yùn)行,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。

房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫:“變更”中緩慢生成

不動產(chǎn)登記暫行條例規(guī)定,國土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

江蘇一基層地稅局官員對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,房地產(chǎn)稅開征首先面臨的難點(diǎn)就是房地產(chǎn)信息資源共享的問題。房地產(chǎn)信息掌握在住建部門手中,稅務(wù)部門征稅需要他們的數(shù)據(jù)支撐。

現(xiàn)實(shí)是,住建部門掌握的信息也并不健全。中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授曲衛(wèi)東對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,在房地產(chǎn)行業(yè)市場化之前,土地多是免費(fèi)劃撥,由企事業(yè)單位自籌自建,住房多在系統(tǒng)內(nèi)流通,沒有在公開市場上交易。如北京有大量的央產(chǎn)、軍產(chǎn)、事業(yè)單位房產(chǎn),這些房產(chǎn)信息掌握在系統(tǒng)內(nèi)部,并未到政府管理部門登記。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,有助于生成一個(gè)完整的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。不過,數(shù)據(jù)生成需要時(shí)間。

不動產(chǎn)登記暫行條例明確指出,登記遵循“嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則”,不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利,不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。

各地開始推行統(tǒng)一登記的也多適用“不變不換”的原則,只有在辦理抵押登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記等,才重新辦理新的產(chǎn)權(quán)證,原有的產(chǎn)權(quán)證一樣有效。因此,完備的數(shù)據(jù)信息需要在“變更”中緩慢生成。

曲衛(wèi)東表示,房地產(chǎn)稅開征,要清楚地知道某塊土地上有多少房屋信息,用途是什么,需要將原本獨(dú)立的土地和房屋信息整合起來。另外,未來房地產(chǎn)稅若以家庭作為征稅單元,還需要有家庭、戶籍、人口等信息支撐。

《稅收征管法》的修訂試圖解決涉稅信息共享這一體制問題。目前《稅收征管法》修訂草案正在走法律程序,此前已在國務(wù)院法制辦公開征求過一次意見。

試點(diǎn)12年:從抑制投資到開拓稅源

房地產(chǎn)稅討論了12年,一路演變,改革方案和側(cè)重點(diǎn)有所不同。

2003年10月,十六屆三中全會首次提出物業(yè)稅的設(shè)想,“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備時(shí)對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。

隨后,包括北京、深圳等在內(nèi)共計(jì)十個(gè)省市開始物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)。當(dāng)時(shí)改革思路是物業(yè)稅為財(cái)產(chǎn)稅,為完善我國稅制,參照國際慣例按評估值征收。房地產(chǎn)評估價(jià)跟“房”和“地”都密切相關(guān),兩者難以切割,所以物業(yè)稅是將現(xiàn)有持有環(huán)節(jié)稅種??房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,兩者合并而來。

一位曾經(jīng)參與北京物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)的地稅局官員對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,稅務(wù)系統(tǒng)對房產(chǎn)稅改革的思路是很明確的,一是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成新的“房產(chǎn)稅”,按評估值征稅,二是擴(kuò)大征稅范圍,覆蓋個(gè)人自住房。

在房價(jià)高企的2009年和2010年,一提房地產(chǎn)調(diào)控、長效機(jī)制,每每都有物業(yè)稅或房產(chǎn)稅的身影,調(diào)控房價(jià)放在更重要的位置上。

2011年初,經(jīng)國務(wù)院同意,上海、重慶兩地推行針對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。

上海試點(diǎn)方案主要針對新購住房,新購住房超過劃定免稅面積的部分需納稅。重慶試點(diǎn)方案調(diào)節(jié)意圖更明顯,主要針對高檔住宅和獨(dú)棟別墅征稅。兩地都區(qū)別對待了本地戶籍人口和非戶籍人口,非戶籍人口征稅門檻更低。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政學(xué)院教授溫來成對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,上海、重慶兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅主要是從房地產(chǎn)市場調(diào)控的角度出發(fā),稅收籌集作用放在比較次要的位置。

4年過去了,滬渝兩地房價(jià)仍在上漲。因此,有人認(rèn)為兩地試點(diǎn)顯示房產(chǎn)稅對房價(jià)調(diào)控作用不明顯。也有研究認(rèn)為,開征房產(chǎn)稅后,在一定程度上抑制了兩地房價(jià)過快增長;但房價(jià)調(diào)控是綜合多項(xiàng)因素的結(jié)果,如同期上海還有“限購令”。

2013年11月,十八屆三中全會全面深化改革的決定中,明確了“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。這終結(jié)了各方對房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的猜想,房地產(chǎn)稅改革要立法先行。

6月,《深化財(cái)稅體制改革總體方案》獲中央政治局審議通過。隨后10月,財(cái)政部部長樓繼偉在《求是》撰文指出,房地產(chǎn)稅改革總的方向是,在保障基本居住需求的基礎(chǔ)上,對城鄉(xiāng)個(gè)人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費(fèi)等因素,合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù),促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財(cái)政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。

作為地方財(cái)政穩(wěn)定收入來源之一,房地產(chǎn)稅頗受重視。這有諸多原因,如不動產(chǎn)是地方政府天然優(yōu)良的稅基來源,“營改增”之后地方缺乏主體稅種,賣地收入難以維系,需要有更長期穩(wěn)定的稅收收入等。

房地產(chǎn)稅構(gòu)成:

合并“兩稅”還是“五稅一費(fèi)”

房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條稅負(fù)構(gòu)成不合理,一直為外界詬病。開發(fā)、建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅負(fù)較重,保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕,需要適時(shí)調(diào)整也是業(yè)內(nèi)共識。

房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅、耕地占用稅、印花稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等多個(gè)稅種;保有環(huán)節(jié)僅有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,早前說的房地產(chǎn)稅改革,多指“兩稅合并,評估征收”。現(xiàn)在財(cái)政部部長提到要合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù),提供了一種新的思路,可能將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅,還有城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(面向建設(shè)單位收取的一項(xiàng)費(fèi)用),這“五稅一費(fèi)”統(tǒng)籌考慮。

張斌認(rèn)為,現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)多集中在建設(shè)、交易環(huán)節(jié),調(diào)整后,住房持有環(huán)節(jié)稅收增加,建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)相應(yīng)下降,房價(jià)有可能有所調(diào)節(jié)。

之所以是“五稅一費(fèi)”,因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)獨(dú)有的稅種,除了保有環(huán)節(jié)兩稅之外,還有耕地占用稅、土地增值稅和契稅;收費(fèi)項(xiàng)目中,城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為較大較顯著的收費(fèi)項(xiàng)目。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康在接受媒體采訪時(shí)也表示,“房地產(chǎn)稅”既包括房產(chǎn)稅,也包括土地增值稅、土地使用稅等相關(guān)稅種。未來的房地產(chǎn)稅改革方向并非單一針對住房保有環(huán)節(jié)收稅,而是把整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)鏈條的稅費(fèi)簡并,其最終的大方向可能是結(jié)構(gòu)性減稅,老百姓的稅負(fù)有可能是降低的。

溫來成表示,房地產(chǎn)稅的改革,涉及到既有稅種的合并或取消,合并哪些,取消哪些,還有爭論。有人認(rèn)為是合并“兩稅”,有人認(rèn)為應(yīng)該涉及到更多稅種,比如同時(shí)取消政策效果一直不大好的土地增值稅等。

爭議待解:改革路徑未達(dá)成共識

房地產(chǎn)稅改革,主要是為了籌集地方財(cái)政收入,還是為了房地產(chǎn)調(diào)控或調(diào)節(jié)收入,思路不同,方案差別也會很大。盡管已經(jīng)經(jīng)過12年的討論和不同形式的試點(diǎn),房地產(chǎn)稅改革究竟怎么改仍然眾說紛紜。

如果為了籌集收入,可能要求普遍征收。有研究者測算表明,房地產(chǎn)稅有望成為地方重要的收入來源。

中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授安體富2012年曾做過測算。對作為生活資料的首套房免稅,根據(jù)2010年全國房屋竣工面積(假設(shè)免稅房屋占一半),2010年全國商品房銷售均價(jià)格為5029元/方米,按照50%的價(jià)格評估率(即以評估價(jià)的一半作為稅基),參考國際普遍稅率1%來測算(實(shí)際稅率為0.5*1%=0.5%),當(dāng)年應(yīng)征房產(chǎn)稅額為6300億元,占GDP比重為1.5%,占地方本級財(cái)政收入比重為15%。

如果區(qū)別對待普通住宅和高檔公寓、豪宅,后者按照3%的稅率和70%的評估率(實(shí)際稅率為0.7*3%=2.1%)來計(jì)算,當(dāng)年房產(chǎn)稅收入為6571億元,占GDP比重為1.7%,占地方本級財(cái)政收入比例為16.2%。

無論是15%還是16.2%,房產(chǎn)稅在地方稅收收入中占比都顯著提升。安體富指出,房產(chǎn)稅持續(xù)、均衡、穩(wěn)定的收入,可以緩解基層政府的財(cái)政困難。

如果為了調(diào)控房價(jià)或調(diào)節(jié)收入,稅收籌集作用將明顯減弱。如只對新增住房、不大涉及存量房的上海方案,以交易價(jià)格為稅基,實(shí)際稅率為0.6%,2011年籌集房產(chǎn)稅約為6800萬元,占本級財(cái)政收入的0.02%。重慶試點(diǎn)方案,只針對高檔住宅的方案,實(shí)際稅率為0.5%-1.2%,2011年征得稅款約1個(gè)億,占本級財(cái)政收入的0.03%。

如果是統(tǒng)籌考慮整個(gè)鏈條的稅收,通過房地產(chǎn)稅的改革,未來地方財(cái)政增收空間有多大,還值得考量。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)的稅收占地方財(cái)政收入比重很高。如四川統(tǒng)計(jì)局分析顯示,房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為四川地方稅收的主要來源,2010年至2012年,房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)兩項(xiàng)稅收占全省地方稅收收入的比重分別為43.2%、43.5%和42%。

張斌表示,據(jù)他測算全國各省(區(qū)、市)僅房地產(chǎn)行業(yè)本身的稅收,對地方稅收的均貢獻(xiàn)水大概在35%。房地產(chǎn)行業(yè)稅收占比已經(jīng)比較高,通過增加持有環(huán)節(jié)稅負(fù),使得行業(yè)稅負(fù)進(jìn)一步增加的空間不大。

土地出讓金和房地產(chǎn)稅的關(guān)系也是繞不開的話題。溫來成表示,房價(jià)中很大比例是土地出讓成本,這塊收入已經(jīng)歸政府所有;保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅,針對包括土地出讓收入的房價(jià)進(jìn)一步征稅,存在重復(fù)征稅的嫌疑。

此外,上述江蘇地稅局官員對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,面對個(gè)人保有環(huán)節(jié)直接征稅,必須慎之又慎。現(xiàn)實(shí)中針對個(gè)體戶的征稅就比較困難。企業(yè)欠稅的話,可以通過銀行賬戶進(jìn)行扣繳;但對個(gè)人家庭征稅,像房地產(chǎn)稅的住房涉及到人基本生存問題,難以采取強(qiáng)制征稅措施。

最重要的是,房地產(chǎn)稅立法需經(jīng)法定程序,公開征求意見,提交人大常委會反復(fù)審議,過程中各方意見沖突也少不了。多位業(yè)內(nèi)專家對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,針對個(gè)人或家庭的直接稅立法,一定要讓程序足夠公開透明,讓各方觀點(diǎn)充分表達(dá),努力尋求各方共識,要審慎推出。