第一步，選定房源，確認房主身份

買房的首先肯定是看房選房了，每個人的需求不同，老趙也寫過很多相關的內容，這里老趙就不?嗦了。選定了要購買的房源之后，一定要確認房主的身份，是否是真正的房主，并且是否有共有產權人，是否都已經同意出售該套房產了。雖然購房合同我們可以寫的很完善，如果出現問題走司法程序可以維護我們的利益，但能避免風險還是好的，畢竟贏了官司而無法執行的案例也是有很多的。

第二步，簽訂購房合同，支付定金

由于購買的是二手房，所以在簽訂合同的時候要將房屋目前的狀態，隨房贈送的物品（比如家具電器等）要寫清楚，對于付款方式、交房日期等要約定明確。一般中介都有格式合同，直接和房主交易的，可以選擇到房產局下載官方的格式合同然后添加相關條文。需要特別注意的是，如果房貸辦不下來的情況下如何處理，尤其是定金的處理。

第三步，到銀行與申請房貸

現在購買二手房一般都是在交首付之前先提交房貸資料申請房貸，避免交了首付之后貸款下不來的情況。這個時候要帶齊資料，個人的婚姻證明、收入證明、銀行流水都要帶齊。提醒大家注意的是，現在很多人慣在發工資后就將工資轉到余額寶等理財工具中，部分銀行的時候可能以“刷流水”等緣由拒絕貸款申請，所以最好能第二天在轉。

第四步，辦理房屋提前還貸

如果所購買的二手房尚有貸款沒有還清，需要辦理提前還貸。大部分的房東需要購房者提前支付首付來辦理還貸。這個時候最好是使用銀行轉賬的方式，最好在柜臺進行，以打印轉賬憑證。在ATM機或是在銀行刷購房者的卡辦理提前還貸都是有交易記錄的，但考慮到一旦出現糾紛的取證難度，老趙覺得還是在柜臺上打印憑證好一些。

第五步，房屋解壓

在提前還貸辦理完成后，可以獲得銀行的他項權證（或其他同類證明）。具體時限不同銀行不同，商業銀行等一般是2周到15個工作日慢的可能需要1個月，公積金一般當天就可以。獲得他項權證之后就可以到房產局解除房屋抵押狀態。

第六步，付首付、交易過戶

房屋抵押狀態解除之后就可以辦理交易過戶了，這個時候需要將購房的首付款補齊（如果首付高于提前還貸額）。提醒大家注意的是，沈陽房產局資金托管的最低金額是1萬，一般留5000左右的房屋水電交接押金，這些都是包含到首付中的。例如：首付15萬，提前還款已經給副了10萬了，剩余的5萬首付中，交1萬的資金托管，留5000的水電押金，剩下的3.5萬再支付給房東。當然也可以選擇全部做資金托管，這點可雙方協商。

辦理過戶的時候需要繳納契稅等手續費，辦理完成后獲得的房產局的回執中就已寫明房產證的取得時間了。

第七步，取房產證、他項權證，銀行放款

按照回執中注明的時間到房產局取得房證、他項權證等證明手續。他項權證由銀行持有，銀行在獲得后會安排放款。

第八步，房屋交接結算水、電、煤氣、供暖、物業等費用

查詢確認水、電、煤氣、供暖、物業等費用無陳欠，房屋交易完成。

老趙買房的流程還是比較明確的，交易的過程比較順利，就是銀行放款比較慢。2017年10月提交的房貸申請，10月底明確可以批貸，由于房主是外地，每次要請假過來，直到12月下旬老趙才拿到房產證，但到2018年1月底銀行才房款。好在房屋交接這一步是可以提前到付首付之后就完成了。如果購買的二手房是沒有貸款的，或者購房者全款購房，上面的步驟也是可以改變的。