資產泡沫在堆積，而銀行涉及房地產行業的貸款也還在快速增長。一方面，房貸業務幾乎成為大部分銀行信貸板塊中的絕對主力;另一方面，在相對謹慎的前提下，銀行對品牌房企布局在一二線城市的住宅項目仍頻頻輸血。

業內人士表示，今年上半年市場的火爆掩蓋了部分市場風險。但房價“泡沫”風險與高企的個人按揭杠桿風險正逐步累積，樓市一旦調整，可能帶來不小的金融風險。如不及時化解，預計此類風險有可能在2017年集中爆發。

鼎力 房貸成銀行主力貸款板塊

從已披露的上市銀行的中報數據來看，房貸業務幾乎已成為各家銀行貸款業務的絕對主力。數據顯示，18家上市銀行截至今年上半年末的個人住房按揭貸款余額合計為14.12萬億元，較去年底的漲幅接20%。

數據顯示，建設銀行上半年新增個人住房按揭貸款4078億元，較去年末增長14.7%，新增房貸占新增個貸的比例為97%。建行董事長王洪章表示，下半年還會大力發展個人住房按揭貸款業務，并加快住房公積金貸款的發展。

中信銀行數據顯示，上半年住房按揭貸款較去年末的增速達到29.4%。中信銀行董秘王康在發布會上回答《經濟參考報》記者提問時表示，中信銀行對個人住房按揭貸款業務是“優先支持、優先發展”，但也有一定標準，同時確保風險可控。“我們也有白名單，優先選擇一些價位比較合理的、配套良好的樓盤;資質評級較高的開發商樓盤;一線城市、價格比較穩定的樓盤。”王康說。

興業銀行2016年上半年新增的1698.07億元的貸款當中，有55.3%來自于新增個人房貸。“下半年興業銀行將繼續大力發展資本占用低、資產質量比較穩定的個人住房按揭貸款業務。”興業銀行風險管理部總經理鄒積敏表示。

實際上，不少銀行都在通過打低價牌來加大對房貸市場布局力度。以天津為例，目前提供房貸業務的16家銀行全部提供優惠利率，致使天津的首套房均利率低至4.11%。

房貸業務成為銀行信貸板塊中的“香餑餑”是有其內在原因的。交通銀行首席風險官楊東表示，經濟下行壓力增大，實體經濟的某些領域將出現困難。與過去相比，高貨幣投放、高投資、高拉動的經濟發展模式可能難以為繼。因此，相比于某些銀行熱衷的公共設施和政策項目，交行更看好個人住房按揭貸款業務。“從抵押率來分析，再綜合交行對房地產市場未來走勢的判斷，我們覺得這一塊業務仍然是比較安全的。”楊東說。

分化 銀行源源不斷輸血大房企

與銀行對個人房貸業務幾乎全力投入形成對比的是，銀行對房地產開發商的對公貸款增速則較為緩。從數據來看，截至2016年6月末，18家上市銀行對公業務中涉及房地產業的貸款余額合計4.41萬億元，較2015年年底的4.29萬億元增長僅為2.8%。

不過，這并非意味著銀行對房企的徹底“冷落”。實際上，銀行對不同的開發商態度分化明顯。對于一些知名房企，其從銀行獲得的資金有增無減。廣發證券報告顯示，2016年1至7月，其監測的重點上市房企共發生銀行貸款227筆，合計貸款總規模1562.94億元，與2015年同期相比上升138%。而從銀行授信方面，7月共有11家上市品牌房企獲得銀行授信，涉及額度263.9億元，環比上升568.1%，為16年以來最高水。

但是對一些風險相對較高的房企，銀行則表現得比較謹慎。一位股份制銀行某支行對公業務負責人也對記者表示，“銀行對開發商主體會有所選擇，另外，對項目也會有所選擇，一般住宅項目、棚改項目會介入，但是商業項目、商改住項目就會很謹慎。”

一位長期關注房地產行業的評級公司人士對《經濟參考報》記者表示，“如果一個房企的主要庫存在一二線城市，那么其現金流應該不會太差，而且最差也可以靠賣地來撐著。現在經濟下行，與一些制造業比起來，房企的盈利前景還是要好一些，因此，重點布局在一二線城市的大開發商從銀行融資并不會太困難。”

值得注意的是，除了表外貸款，銀行表外資金還有相當一部分流入了房地產企業。據媒體援引中債登的統計數據，截至去年末，銀行理財投向實體經濟15.88萬億元，其中投向房地產的占比為9.68%，即余額為1.54萬億元。如此算來，今年上半年銀行理財資金流入房地產行業新增了5500億元。

警惕 樓市調整或催生業界風險

從目前的情況來看，由于一年尤其是今年上半年市場非常火爆，包括銀行資金的大量資金仍在通過各種渠道流入房地產行業，短期內房企資金鏈仍有支撐。但有業內人士警示，在2017年房地產市場風險有可能將集中爆發，尤其值得注意的是，一些一二線城市可能也難以幸免。

上述業內人士表示，年來，房企回歸一二線重點城市趨勢明顯，這也是一二線房價只升不降的主要原因，但隨著項目的深度開發、資金的收緊以及預期的改變，一二線城市也難以逃脫價格下行趨勢，“這就如同20年前的日本東京，所有人都認為土地寸土寸金，不可能跌價，但事實上，東京的房價最終迎來了半的跌幅。”他說。

中原地產數據顯示，截至目前，北京歷史累計土地出讓經營性用地樓面價超過3萬元的地塊合計有59宗，合計土地出讓金為1919.38億元。這意味著，如果按照目前市場正常的銷售利潤計算，這部分地王的總貨值預期將在3800億元，而截至7月底，北京整體樓盤的銷售額僅為224億元。這里面醞釀著巨大的市場風險。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，今年9月到明年上半年，樓市總體將出現短期調整，深度調整城市更加集中。

在房價“泡沫”的同時，個人按揭貸款的高企也意味著個人杠桿的風險正在累積。海通證券分析師姜超表示，目前中國居民購房的商業貸款杠桿率大約為42%左右。“7月國內人民幣貸款增量達4636億元，其中代表居民房貸的居民中長期貸款增量高達4773億元，占信貸總額的比重已經超過100%。”他表示，如果房貸增速維持目前25%至30%的水，那么房貸收入比將在明年或后年達到美國、日本目前的水，并在2020年達到美國次貸危機前的歷史高點。

招商銀行副行長對劉建軍此前表示，“房貸個體風險是不大的，中國銀行業房貸的整體違約率、不良率都比較低。但如果經濟持續下行，出現房地產市場的崩盤，那就是系統性風險。”

廣發證券分析師樂加棟表示，整體來看，2016年以來房企融資渠道依舊多元化，且資金成本處于歷史相對低位，加上熱點城市庫存明顯下行催生補庫存的融資需求，房企整體融資活動活躍，并且融資結構仍然以低成本的公司債為主。但是，隨著7月中央會議首次提出抑制資產泡沫，目前部分銀行已經收緊開發貸，縮短開發貸周期，同時證監會再次規范房企再融資資金不得用于拿地、補充流動資金和償還銀行貸款。結合土地市場“地王”頻出現象，未來不排除監管層對房企資金渠道進行管控的可能性。

中國樓市將在2017年上半年開始冷卻 2018年出現嚴重調整

9月29日，眼下中國房地產市場的火爆異常讓投資者既歡喜又憂慮，尤其房地產業對實體經濟擠壓的壓力，以及對地產泡沫破滅本身的擔憂，更是讓投資者焦灼。

德銀對中國10個城市252宗土地拍賣進行了分析，發現這些城市的房價同比上漲了23%。

土地拍賣溢價攀升表明“對房價進一步上漲的非常高的預期”，期待政府在今年第四季采取措施遏制房地產泡沫。

德銀認為根據房地產周期，中國樓市將在2017年上半年冷卻;政府將在2017第二季再次放松貨幣政策和房地產市場政策。預計中國房地產行業在2018年面臨“嚴重調整”。

那么地產泡沫一旦破滅，哪些行業會最受影響呢?海通最新報告顯示，根據國際先例，日本地產泡沫破滅后，日本住宅投資增速在92年降至-4.5%，美國在09年降至-24%左右。私人部門其他投資也很快受到影響，日本、美國的企業設備投資增速分別從泡沫頂峰時的16%和10%降至-10%和-22%的低點。

分行業看，地產相關行業投資下跌嚴重，而非耐用品及服務行業的投資如食品、教育、醫療等影響相對較輕。

消費減少，類型分化。90-91年日韓地產泡沫先后破滅，帶來了消費增速的跳水，分別由90年的7.7%和10.1%降至93年的2.1%和6.4%。

但從影響程度看，耐用品消費大于非耐用品，商品消費受影響大于服務。就業低迷，經濟通縮。地產泡沫破滅后，失業率飆升，但非周期[0.20%]性行業狀況好于周期行業。居民、企業預期悲觀，通縮成為后泡沫時期經濟繞不開的特征。

樓市三年周期應驗 2017年會量價齊跌?

9月30日起，已經有9個城市相繼出臺了限購政策，它們分別是北京、天津、蘇州、鄭州、成都、無錫、濟南、武漢、合肥等。

10月2日上午，武漢也公布了最新的限購政策，本地人限三套房，外地人限兩套房。不過這個時間點選的倒是不錯，趕在國慶，大家都跑出去了，民政局放假了。限購不至于導致民眾突擊購房，確保了當地樓市的穩。

多數城市主要措施給假離婚留出了操作空間，十一過后，各地民政局是否會出現一波離婚潮要看民眾對未來房價的預期是否被扭轉，畢竟本輪多城市聯合限購，試圖改變民眾對未來房價預期的意圖十分明顯。不過在筆者看來，本輪限購很重要的一個目的是給各城市降溫，所謂降溫，是指房價要慢點漲。

慢點漲有兩個好處，其一，剛需或許還能看到買房的希望，畢竟現在首套房首付比例基本沒有變化;其二，投資需求還有逐利空間，但在全面限購的情況下，利潤空間有可能在未來被大幅壓縮，好處是投資需求趨于穩定，且不至于大幅杠桿入市和迅速撤離樓市。

三年的小周期再次應驗

上兩輪房地產小周期分別在2011年，2014年達到頂峰，此輪限購后，房價有望在2017年達到頂點。分析人士認為，此輪房地產調控已經在今年第四季度正式啟動，市場拐點會在2017年正式出現，到時房價會出現階段性的“量價齊跌”。但專家同時也認為，此次調控并不會導致房價出現實質性下跌，市場真正的的拐點仍然看不到。唯一可以肯定的是，市場已經有去庫存之處的全面寬松轉變為真正的因地制宜。

能否借助三年小周期來扭轉當前房地產調控的被動局面，十分重要。

分城施策進入關鍵時期?

“分城施策”最早在2015年兩會上由總理提出，原話是這樣的：

房地產市場有其自身的規律，中國國土面積遼闊，有特大城市和中小城市、小城鎮，情況各異，所以我們要求強化地方政府合理調控房地產市場的責任，因地制宜，分城施策。

隨后啟動的去庫存，圍繞了降準降息和分城施策兩條線了。全面寬松，各城市根據現有庫存量制定適合本城市的去庫存政策。

但從執行效果來看，各地去庫存出現了明顯的問題，熱門城市沒有根據庫存量出臺相應穩樓市政策，而去庫存高企的城市則沒有拿出應有的誠意，特別是在貨幣化安置和農民進城買房方面。

此次一線城市和強二線城市重啟限購，使得分城施策真正得以生效，畢竟資金和人氣集中在這些城市，穩定供需和房價十分重要。專家預期，為了防止資金在各城市之間非理性流動，會有更多城市加入限購陣營。

接下來關注的是，尚未真正啟動去庫存的三四線城市是否會有更具誘惑力的政策出臺，畢竟農民進城需求仍然存在，但首付和信貸壓力并沒有減輕。

海通證券：本輪樓市調控或致17年地產銷量增速轉負

房價大幅飆漲，調控密集出臺。

風聲鶴唳：20城出臺樓市調控政策。9月底至國慶黃金周期間，21個城市相繼推出地產新政。不僅限購、限貸，部分城市還就房地產資金來源、商品房預售許可、限購限貸范圍等問題做了嚴格規定。調控城市的地產銷量占全國比重超過了40%，政策力度較大。

事出有因：上半年房價飆漲，房貸激增。限購政策源于上半年樓市“陷入瘋狂”。價格方面，房價增幅迭創新高，并由一線向二三線擴散。銷量方面，地產銷量、銷售額同比遠高于去年，而居民新增購房杠桿率飆升至50%，與美國07年相當，樓市火熱的背后是風險的積聚。

調控力度不輸上輪，拖累地產銷售投資。

前世今生：三輪調控兩輪松綁驅動地產周期。回顧歷史，05年以來我國共經歷了三次大規模的房地產調控和兩次松綁，樓市調控和配套貨幣政策共同驅動了房地產市場的周期性波動。

似曾相識：本輪限購與10-13年限購極其相似。從量、價基本面來看，本輪樓市調控出臺的背景與10-13年調控十分相似。而回顧上一輪調控，共經歷三個階段：1)10年4月“國十條”出臺，同時房貸利率上行;2)10年底部分城市限購啟動;3)11年“國八條”出臺，限購全面鋪開，13年初“國五條”進一步擴展了限購范圍。

仍有不同：人口老齡化，貨幣穩健，居民高杠桿。但本輪與10-13年仍有不同之處。1)人口結構更為老化，上一輪調控恰逢人口拐點，而目前已處在人口紅利消退階段。2)貨幣政策更為穩健，前兩輪調控時都出臺了緊縮性貨幣配合限購，而目前經濟持續下行，短期內難見持續貨幣緊縮。3)居民杠桿率更高，中國居民負債率、購房杠桿率均持續上行，16年再創新高，居民購房潛力被大量透支。綜合來看，本輪調控對地產需求的沖擊力度整體上與上一輪相當。

量化分析：本輪調控或致17年地產銷量增速轉負。我們以11年限購為基準，估算今年四季度一、二線城市地產銷量或將明顯下滑。而明年若不出臺寬松貨幣政策刺激經濟，則17年一、二、三線城市地產銷量增速將全面轉負，全國地產銷量跌幅或將達到15%。從歷史經驗看，地產投資滯后于地產銷售2個季度，因而地產投資增速的下滑或出現在17年2、3季度。

經濟下行重回通縮，從實物到金融資產。

人口拐點杠桿有頂，經濟下行壓力加大。中國青年人口拐點已現，新開工13年見頂，今年銷量或已接歷史頂部。房貸加杠桿已不可持續，而地產一旦面臨拐點，對消費也會構成沖擊。

短期通脹長期通縮，從實物到金融資產。地產見頂下滑拖累經濟，令需求持續低迷，因而通脹上行已經處于中后期，17年以后通縮壓力會重新顯現。如果未來回到通縮，那么實物類資產就會受損，而金融資產成為配置首選。

堅定看好17年債市，推薦類債券高股息，關注輕資產。17年隨著地產銷售的再次下滑，我們預測10年期國債利率有望降至2%左右。而隨著利率的下降，類債券高股息資產價值也會顯著提升。而經濟重回通縮，意味著地產相關的重資產行業將注定受損，應該關注服務業和創新產業等輕資產行業。