第一條 根據《陜西省物業管理條例》第九十六條規定和建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》，結合本省實際，制定本細則。

第二條 本細則適用于本省行政區域內國有土地上住宅專項維修資金的交存、代收代管、使用和監督管理。

本細則所稱住宅專項維修資金（以下簡稱專項維修資金），是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條 專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

第四條 省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門會同省財政部門負責本省行政區域內住宅專項維修資金管理工作的指導和監督。

各設區市、縣（市）人民政府物業管理行政主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金管理工作的指導和監督。

第五條 住宅物業，住宅小區內的非住宅，或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主應當按照本細則交存專項維修資金。

前款物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本細則的規定交存專項維修資金。

第六條 商品住宅的業主、非住宅的業主應當按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金，每方米建筑面積交存首期專項維修資金的標準為當地住宅建筑安裝工程每方米造價的5%至8%。

設區市、縣（市）人民政府物業管理行政主管部門應當根據本地區情況，合理確定、公布本地區不同類型物業每方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額，并適時調整。

第七條 出售公有住房的，按照下列規定交存專項維修資金：

（一）業主按照所擁有物業的建筑面積交存的專項維修資金，每方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金數額為當地房改成本價的2%。

（二）售房單位按照所出售住宅的建筑面積，多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%一次性提取專項維修資金。

第八條 拆遷安置中實行產權調換的房屋、危（舊、棚）改回遷房，單位集資建房的專項維修資金參照商品住宅的標準執行。

第九條 在一個物業管理區域內，凡依法登記權屬的車位、車庫等其他非住宅物業參照住宅專項維修資金的標準交存專項維修資金。

第十條 業主交存的專項維修資金屬于業主所有。

從公有住房售房款中提取的專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十一條 房屋買受人在辦理房屋入住手續前，應當將首期專項維修資金交存至專項維修資金專戶。

第十二條 建設單位應當在辦理已售房屋權屬轉移登記前，將自用及尚未出售房屋的專項維修資金一次性交存至專項維修資金專戶。

第十三條 未按本細則規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

第十四條 業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的專項維修資金，由物業所在地設區的市、縣（市）物業行政主管部門代管；已售公有住房專項維修資金，由設區的市、縣（市）財政部門或者物業管理行政主管部門負責管理。

第十五條 設區的市、縣（市）物業行政主管部門應當委托所在地的商業銀行作為專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立專項維修資金專戶。

開立專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設帳，按房屋門戶號設分戶賬；未劃分物業管理區域的，以幢為單位設帳，按房屋門戶號設分戶賬。

第十六條 房屋權屬登記機構在辦理房屋權屬轉移登記時，申請人應提交專項維修資金的交款憑證，房屋權屬登記機構負責查驗。未提供專項維修資金交存憑證的，房屋權屬登記機關不予受理房屋權屬登記。

第十七條 專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由省財政廳監制的《陜西省住宅專項維修資金專用收據》。

第十八條 業主大會成立后，專項維修資金代管部門或者管理部門應當按照國家規定將該物業管理區域內業主繳存的專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立專項維修資金管理制度。

設區的市、縣（市）物業管理行政主管部門對業主大會開立的專項維修資金帳戶以及資金使用進行監督。

第十九條 業主大會成立后，應當按照下列規定辦理專項維修資金帳目移交手續：

（一）業主大會應當委托所在地物業管理行政主管部門確定的專戶管理銀行作為本物業管理區域內專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立專項維修資金帳戶。

開立專項維修資金帳戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

（二）業主委員會應當通知設區市、縣（市）人民政府物業管理行政主管部門；涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房專項維修資金的部門。

（三）設區市、縣（市）人民政府物業管理行政主管部門或者負責管理公有住房專項維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定，可以委托其選聘的物業服務企業管理專項維修資金的賬目，也可以委托社會中介機構管理專項維修資金的賬目。

業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地設區市、縣（市）人民政府物業管理行政主管部門的監督。

第二十條 業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期專項維修資金交存數額的30%時，業主應當及時續交。

成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。

未成立業主大會的，業主應將續交的專項維修資金交存到專戶管理銀行，續交后的分戶帳面余額不得低于首次交存的數額，房屋所有權轉讓時，業主分戶帳面專項維修資金不足首期交存款30%的，應當續交，交存主體雙方約定。

第二十一條 商品住宅、拆遷安置房、危（舊、棚）改房、單位集資建房、出售的公有住房未建立專項維修資金的應當按照當時的法律、法規、政策規定補建。

第二十二條 物業管理區域的專項維修資金賬戶建立后，有下列情形之一的，建設單位或業主委員會應當到代管單位辦理專項維修資金賬戶的相關變更手續：

（一）物業管理區域名稱發生變動的；

（二）物業服務企業發生更換的；

（三）業主委員會主任、副主任發生更換的。

第二十三條 房屋滅失的，按照以下規定返還專項維修資金：

（一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主；

（二）售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第二十四條 專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十五條 專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。下列項目的維修和更新改造，可以使用專項維修資金：

（一）共用部位、是指屬于業主共有共用的房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、電梯井、樓梯間、走廊通道等；

（二）共有設施設備，是指物業管理區域內業主共同使用的供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣（天然氣）管道、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體等設施設備。

第二十六條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

（一）共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔。

（二）共有墻體的修繕（包括因結構需要而涉及的相鄰部位的修繕），按兩側均分后，再由每側房屋所有人按份額比例分擔。

（三）樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負責；其結構部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔。

（四）屋蓋的修繕：

1．不上人房蓋，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔。

2．可上人屋蓋（包括屋面和周邊護攔），如為各層所共用，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其余一半由修繕所及范圍覆蓋下層房屋所有人按份額比例分擔。

（五）樓梯及樓梯間（包括出屋面部分）的修繕：

1．各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔。

2．為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔。

（六）房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔。

（七）房屋共有、共用的設備和附屬建筑（如電梯、水泵、暖氣、水衛、電照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由所有人按份額比例分擔。

業主委員會根據業主大會決定，或者維修涉及范圍內相關業主另有約定維修資金使用分攤的，從其決定或者約定。

第二十七條 出售的公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新改造費用，涉及多個樓幢的，由各樓幢按照建筑面積的比例分攤。每個樓幢的費用，由相關業主和公有住房售房單位按照該樓幢全體業主交存專項維修資金總額與公有住房售房單位交存專項維修資金總額的比例分攤，其中應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有的物業建筑面積的比例分攤。

第二十八條 未建立專項維修資金或者專項維修資金續籌不足，發生應分攤維修費用的，由維修涉及范圍內共有或者共用關系的業主按照各自擁有房屋專有面積承擔。

第二十九條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第三十條 專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議；

（二）專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；

（三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；

（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地設區市、縣（市）人民政府物業管理行政主管部門申請列支；其中，動用公有住房專項維修資金的，向負責管理公有住房專項維修資金的部門申請列支；

（五）設區市、縣（市）人民政府物業管理行政主管部門或者負責管理公有住房專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉專項維修資金的通知；

（六）專戶管理銀行將所需專項維修資金劃轉至維修單位。

第三十一條 專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用專項維修資金的情況的處置辦法等；

（二）業主大會依法通過使用方案；

（三）物業服務企業組織實施使用方案；

（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支專項維修資金；其中，動用公有住房專項維修資金的，向負責管理公有住房專項維修資金的部門申請列支；

（五）業主委員會依據使用方案審核同意，設區市、縣（市）人民政府物業管理行政主管部門備案；動用公有住房專項維修資金的，經負責管理公有住房專項維修資金的部門審核同意；設區市、縣（市）人民政府物業管理行政主管部門或者負責管理公有住房專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；

（六）業主委員會、負責管理公有專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉專項維修資金的通知；

（七）專戶管理銀行將所需專項維修資金劃轉至維修單位。

第三十二條 下列費用不得從專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第三十三條 發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：

（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地市、縣人民政府物業管理主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；

市、縣（市）人民政府物業管理主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；

專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；

業主委員會依據使用方案審核同意，并報市、縣（市）人民政府物業管理主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；市、縣（市）人民政府物業管理主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；

業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；

專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

發生前款情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，市、縣（市）人民政府物業管理主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第三十四條 在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。

利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。

利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。

利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。

禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第三十五條 下列資金應當轉入專項維修資金滾存使用：

（一）專項維修資金的存儲利息；

（二）利用專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

第三十六條 業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，維修資金賬戶開立應參照本細則第十五條的規定辦理，賬戶名稱為該小區業主大會（籌），賬戶預留印鑒人員為推選的業主代表，維修資金劃轉、使用參照本細則相關條款執行。

第三十七條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。

受讓人應持專項維修資金過戶協議、房屋權屬證明、身份證到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。

第三十八條 設區市、縣（市）物業管理行政主管部門應與專項維修資金專戶管理銀行共同開發利用專項維修資金信息化管理系統，充分發揮計算機互聯網絡的作用，通過有效運行、方便業主、公有住房售房單位對其分戶帳中使用情況、增值收益和帳面余額的查詢，同時有效履行對專項維修資金交存、使用、結存等監督管理。

第三十九條 設區市、縣（市）人民政府物業管理行政主管部門，負責管理公有住房專項維修資金的部門及業主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關專項維修資金使用和管理的情況。

業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第四十條 專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

第四十一條 專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。

財政部門應當加強對專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

第四十二條 住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，并接受監督檢查。

第四十三條 使用維修資金維修發生的結算清單、發票原件等，由代管單位存檔備查。

第四十四條 本省行政區域內多產權非住宅的商品房屋，可以參照本細則執行。