南通二手房交易流程

1：看房

買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

2：查驗產權

買賣雙方持房產證原件或按揭合同原價到國土部門查房檔案，如賣方提供的房屋合法可以上市交易。此時買賣雙方可以協商、交付定金。

3：簽署合同

買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

4：審查

買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續。

5：資金監管及貸款申請

買方支付首期款到按揭銀行資金監管賬號(一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會多出一些費用)，買方及擔保公司與銀行簽訂資金監管協議及相關文件，買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔保公司)，約7~8個工作日左右。

6：立契

房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。目前，北京市已經取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

7：繳納稅費

稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證，需5個工作日。

8：銀行放款

買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續。

9：房屋、物業交接

買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

南通二手房交易中稅費

1：契稅

購房，房屋90米以下，稅率1%，90米以上，稅率1.5%。

二次購房，房屋90米以下，稅率1%，90米以上，稅率2%。

另外要注意144方以上的房屋契稅全部為3%。

2：增值稅

以房東的產權證和契稅發票較早的時間點為準，看房子持有是否夠兩年。夠兩年，免稅，不夠兩年，稅率5%。

3：個人所得稅

記住四個字“滿五”，如果房子是房東夠五年而且是的房子，個人所得稅是免掉的。除此之外都要交個人所得稅，可以選擇按總價或者差價征收，總價征收稅率是1%，差價征收稅率是20%。

如果您購房，賣方出售的是個人90米以下夠五年的住房，只需要交1%的契稅。如果您購買了一個144米以上，賣方持有不到兩年的房子，要交3%的契稅，5%的增值稅，1%的個人所得稅，壓力很大。雖然增值稅和個人所得稅應該由賣方繳納，但現在是賣方市場，一般都是買方承擔。

4：所得稅

普通住房不滿五年或非家庭住房出售時，按房屋差額的20%繳納，不能核實原房屋原值的按全額的，按照房屋售價的1%繳納。(注意：目前除幾個一線城市發文規定按差額20%征收外，其余各地繼續按全額1%征收)

非普通住房出售時，目前除幾個一線城市發文規定按差額20%征收外，其余各地繼續按全額1%~2%征收。

非住宅性質商業房包括商業房、車庫、工廠、車間等，按差額20%征收。

注意事項：若想按差額20%的比例繳納個人所得稅，房屋出賣人需要在繳納個人所得稅時提供原房屋原值證明。