蕪湖二手房交易全過程（住宅）

1

買賣雙方交驗證件、查檔

辦理地點：市民服務中心一樓查房檔案

所需材料：賣方房屋的不動產權證原件

主要是審核房屋的基本信息、房屋坐落、面積、產權人、有無查封、抵押等情況，以保證房屋能正常交易。如果房屋屬于共有產權，則還要查看所有房屋共有產權人同意出售房屋的書面證明。

注：中介交易可在中介的網簽系統進行查檔。

溫馨提示：查檔過程中發現房屋處于抵押狀態，需賣方首先解除抵押。

2

簽購房合同、網上備案

所需時間：4個工作日（直系親屬交易當時即生效）

辦理地點：市民服務中心二樓房地產管理處市場科

所需材料：雙方身份證明、房屋不動產權證書

買賣合同約定的買賣雙方辦理各項手續時間，應前后對應一致；真實選擇房屋的抵押狀況，抵押情況和抵押權人要明確，抵押權人不可能為賣方本人；明確選擇“按揭付款”還是“一次性付款”，明確勾選貸款機構，填寫擬貸款金額及貸款批貸金額不足的解決方案；在主合同中應明確約定房屋交付時間，戶口未遷出的，明確約定戶口遷出時間。

注：中介交易可以在中介辦理二手房買賣網簽合同。

3

資金監管

辦理地點：市民服務中心四樓惠居公司

所需材料：雙方身份證明、《存量房買賣合同》

雙方簽訂《存量房買賣合同》后，經協商一致，約定通過結算賬戶劃轉交易結算資金的，應當憑申請材料簽訂《存量房交易結算資金托管協議書》。

辦理流程：

1）買受人全款交易無需貸款：

①、按《托管協議書》約定，將交易結算資金存入專用帳戶，托管機構向買受人出具《存量房交易結算資金托管證明》（以下簡稱“《托管證明》”）（一式三份，轉讓人、買受人及托管機構各一份）。

②、交易雙方持相關材料向不動產登記機構申請辦理存量房所有權轉移登記。

③、存量房所有權轉移登記記載登記簿后，轉讓人憑身份證原件、《托管協議書》、《托管證明》向托管機構申請領取存量房交易結算資金。

④、托管機構核對轉讓人身份證、《托管協議書》、《托管證明》無誤，并通過系統聯網確認房屋登記已記載登記簿，在三個工作日內將交易結算資金劃入轉讓方指定的銀行帳戶。

2）買受人需要申請辦理存量房抵押貸款：

①、買受人將約定的購房首付款存入結算賬戶，托管機構出具《托管證明》（一式三份，轉讓人、買受人及托管機構各一份）。

②、買受人持《托管證明》及存量房抵押貸款相關材料向貸款銀行申請抵押貸款，貸款銀行與買受人簽訂《借款合同》、《抵押合同》。

③、交易雙方持相關材料向不動產登記機構申請該房屋所有權轉移登記，買受人和抵押權人申請抵押權設立登記。

④、存量房轉移和抵押登記記載登記簿后，買受人憑本人身份證原件、《托管協議書》、《托管證明》至貸款銀行辦理貸款發放手續，貸款銀行按照約定將貸款劃入結算賬戶。

⑤、轉讓人憑本人身份證原件、《托管協議書》、《托管證明》向托管機構申請領取存量房交易結算資金。

⑥、托管機構核實相關信息后，在三個工作日內將交易結算資金劃入轉讓方指定的銀行帳戶。

3）免資金監管：

根據買方需求，也可以申請免資金監管，可填寫面資金監管證明。

4

申請貸款

一次性付款購房人可省去此步。

如買方需要貸款，在資金監管的同日需向銀行預約報批貸款，銀行會根據買方的征信報告等做出是否準予放款的批復，準予的情況下再通知借款人簽訂貸款合同及其他協議。

辦理地點：貸款銀行

所需材料：

①、二手房買賣網簽合同；

②、買賣雙方的銀行卡和復印件；

③、買賣雙方身份證，戶口簿，婚姻證明（驗原件收復印件）；

④、買方及配偶的收入證明原件；

⑤、賣方的房屋所有權證和國有土地使用權證（驗原件收復印件）；

⑥、個人征信報告；

⑦、其他資料（根據各貸款銀行的要求提供）。

注：借款人及房屋共有產權人需到場。簽訂房屋貸款合同時，注意合同中的貸款利率、是否享受優惠利率、提前還款等條款約定。

5

辦理過戶手續

1）繳稅

辦理地點：皖江金融中心B1座兩稅中心

所需材料：

①、房屋買賣網簽合同一式兩份

②、交易房屋產權證(查驗原件，收取復印件)

③、交易雙方身份證(查驗原件，收取復印件)

如出售房屋屬出售方家庭五年以上唯一住房的；所購房屬于購買方家庭唯一或二套住房的，買賣雙方還需提供家庭住房查詢材料：

①、夫妻雙方戶口薄(查驗原件，收取復印件)

②、配偶身份證(查驗原件，收取復印件)

③、結婚證(查驗原件，收取復印件)

④、未成年子女戶口薄(僅指買方)(查驗原件，收取復印件)

⑤、婚姻狀況證明(未婚由本人當場簽家庭住房誠信保證書、離婚提供離婚證和由本人當場簽家庭住房誠信保證書、喪偶提供死亡證明和由

本人當場簽家庭住房誠信保證書)

需要繳納的稅款：

①契稅：對個人購買家庭唯一住房，面積為90方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。 對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。 對個購買三套（含）以上住房和非住房以及單位購買房屋等交易類型，按4%稅率繳納。（買方承擔）

②權證工本費：10元/本（買方承擔）

③配圖資料費：10元/件（買方承擔）

④權證印花稅：5元/本（買方承擔）

⑤登記費：住宅80元/套（按標準的50%計收）（買方承擔）

⑥增值稅及附加稅：5.6%（超過2年的普通住房對外銷售，免征）（賣方承擔）

⑦土地增值稅：1.5%（個人出售普通住宅免征）（賣方承擔）

⑧個人所得稅：全額*1%或增值*20%（個人出售5年以上的家庭唯一住房是免征）（賣方承擔）

⑨交易手續費：6元/米（雙方各自承擔）

⑩合同印花稅：0.05%（雙方各自承擔）

2）辦理不動產權證

辦理地點：市民服務中心二樓

所需材料：

①買賣雙方身份證、結婚證、戶口本

②完稅證明

③增值稅發票（辦證聯）

④二手房買賣網簽合同

注：

賣方有貸款時需另外準備貸款結清材料：銀行結清證明、銀行營業執照、委托書、申請表、他頂權利證明；

買方有貸款時需另準備貸款材料：銀行貨款合同、銀行營業執照、委托書、申請表。

以上流程走完后，可在蕪湖市房地產交易和不動產登記信息網（http://www.whfdcdj.cn/website/house/index.html）辦理《不動產權證書》寄送服務（蕪湖市免費寄送，市外為到付），不動產登記證明的辦理就已經完成了。

6

銀行放款

經貸款銀行同意發放的貸款，辦妥有關手續后，貸款行按照借款合同約定，將貸款資金一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內。

看點

02

蕪湖二手房稅費政策

賣方所涉稅種稅率：

*各稅種減免稅條件及征收方式：

（一）增值稅及附加：

免征條件：個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

差額征收條件：凡能提供購房發票，經稅務機關確認，個人出售非住宅（不含自建房）或單位出售房屋（不含自建房）按差額征收增值稅及附加，不論其是否滿2年。

（二）個人所得稅：

1、免征條件：對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

2、征收方式:

（1）差額征收：納稅人能夠提供完整、準確的房屋原值及合理費用有效憑證原件及復印件，能準確計算房屋原值和應納稅額的，按20%稅率差額征收其個人所得稅。計算公式：應繳個人所得稅＝（轉讓收入－房屋原值－轉讓過程中繳納的稅金－有關合理費用）×20％；

（2）核定征收：納稅人不能夠提供完整、準確的房屋原值及合理費用有效憑證，難以正確計算房屋原值和應納稅額的，按房屋轉讓收入的1％核定征收其個人所得稅。計算公式：應繳個人所得稅＝房屋轉讓收入×1％。

（三）土地增值稅

1、免征條件：個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

2、征收方式：

按核定征收：納稅人不能夠提供完整、準確的房屋原值及合理費用有效憑證，難以正確計算房屋原值和應納稅額的，由主管稅務機關核定征收率征收。

按清算征收：納稅人(產權轉讓人)能夠提供完整、準確的房屋原值及合理費用有效憑證原件及復印件，能準確計算房屋原值和應納稅額的，由納稅人(產權轉讓人)在房屋所在地的主管地稅分局進行清算征收。

（四）印花稅

1、免征條件：個人銷售或購買住房暫免繳納印花稅。（必須同時符合賣方為個人，交易類型是出售，房屋性質為住房）

2、征收對象：個人出售非住宅或單位出售房屋，按房屋轉讓收入的0.5‰征收。

買方所涉稅種稅率：

*各稅種減免稅條件及征收方式：

（一）契稅

稅率優惠政策：

1、對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

2、對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

全稅率：對個購買三套（含）以上住房和非住房以及單位購買房屋等交易類型，按4%稅率繳納。

（二）印花稅

1、免征條件：個人銷售或購買住房暫免繳納印花稅。

2、征收對象：個人購買非住宅或單位購買房屋，按房屋購買價格的0.5‰征收。

看點

03

蕪湖二手房貸款政策

商貸政策

公積金政策

購買的二手房使用年限在10年（含）以下的，首次住房公積金貸款最高額度不超過房屋總價的80%，二次住房公積金貸款最高額度不超過房屋總價的80%；10年以上、20年（含）以下的，不超過房屋總價的60%；20年以上的，不超過房屋總價的50%。二手房貸款期限不得超過抵押物土地使用剩余年限。

看點

04

蕪湖落戶指南大全

蕪湖落戶入戶是需要在蕪湖市公安局下設的各戶籍受理點本著自愿、就的原則選擇窗口辦理。以下為蕪湖各戶籍受理點名單，記得收藏哦~

戶口市內移居

>>購商品房戶口市內遷移登記

1、購房發票

2、結婚證、出生證或其他能證明隨遷直系親屬關系的材料

3、房地產權證(房管部門簽發)或與開發商簽訂的商品房買賣合同

4、戶口簿

5、申請人身份證

>>成年無房子女投靠父母（國有土地）戶口市內遷移登記

所需材料：

1、戶口簿

2、申請人身份證

3、不動產登記證書或其他合法穩定住所證明

4、出生證、戶口簿或其他能證明親屬關系的材料

5、本市無住房證明

>>成年無房子女投靠父母（集體土地）戶口市內遷移登記

所需材料：

1、遷入地村（居）委會、鄉（鎮、街道）住房證明，或拆遷安置協議

2、遷入地村（居）委會、鄉（鎮、街道）政府同意接受證明（雙方本行政村的可以用雙方戶口薄代替）

3、申請人身份證

4、戶口簿

5、出生證、戶口簿或其他能證明親屬關系的材料

6、本市無住房證明

>>父母投靠成年子女（國有土地）戶口市內遷移登記

所需材料：

1、不動產登記證書或其他合法穩定住所證明

2、出生證、戶口簿或其他能證明親屬關系的材料

3、戶口簿

4、申請人身份證

>>父母投靠成年子女（集體土地）戶口市內遷移登記

所需材料：

1、遷入地村（居）委會、鄉（鎮、街道）住房證明，或拆遷安置協議

2、遷入地村（居）委會、鄉（鎮、街道）政府同意接受證明（雙方本行政村的可以用雙方戶口薄代替）

3、出生證、戶口簿或其他能證明親屬關系的材料

4、戶口簿

5、申請人身份證

>>夫妻投靠和未成年子女投靠父母戶口市內遷移登記

所需材料：

1、被申請人身份證

2、出生證（衛計部門簽發）或其他親屬關系證明

3、被申請人戶口簿

4、結婚證或其他婚姻關系證明

5、申請人戶口簿

6、申請人身份證

戶口市外遷入

>>未成年子女投靠父母戶口市外遷入登記

所需材料：

1、直系親屬關系證明

2、戶口簿

3、申請人身份證

4、戶口準遷證

5、戶口遷移證

>>經商戶口市外遷入登記

所需材料：

1、合法穩定住所（含租賃）證明

2、工商營業執照

3、隨遷直系親屬關系證明

4、戶口簿

5、申請人身份證正反面

6、戶口準遷證

7、戶口遷移證

>>購商品房戶口市外遷入登記

所需材料：

1、不動產登記證書的原件和復印件

2、婚姻或親屬關系證明

3、戶口簿

4、申請人身份證

5、戶口準遷證

6、戶口遷移證

>>工作調動戶口市外遷入登記

所需材料：

1、人事部門工作調動命令或獲得市級及以上勞動模范、先進工作者稱號的或具有中級工作以上的職業資格

2、工作單位證明

3、隨遷直系親屬關系證明

4、戶口簿

5、申請人身份證

6、戶口準遷證

7、戶口遷移證

>>父母投靠子女（國有土地）戶口市外遷入登記

所需材料：

1、合法穩定住所證明，或遷入地村（居）委會、鄉（鎮、街道）住房證明及同意接受證明

2、親屬關系證明

3、戶口簿

4、申請人身份證

5、戶口準遷證

6、戶口遷移證

>>夫妻投靠戶口市外遷入登記

所需材料：

1、合法穩定住所證明，或遷入地村（居）委會、鄉（鎮、街道）住房證明及同意接受證明

2、親屬關系證明

3、戶口簿

4、申請人身份證

5、戶口準遷證

6、戶口遷移證

>>畢業生就業或退學戶口市外遷入登記

所需材料：

1、就業報到證或畢業（退學）證明

2、戶口遷移證

3、戶口簿

4、申請人身份證

看點

05

蕪湖二手房買賣合同簽訂流程

一、確認基本信息的真實性和有效性

除了房屋產權和手續要齊全外，還要驗證這些信息是否真實、有效。

1.不動產證、身份證和簽署合同人要統一。如有特殊情況，需要出具有法律依據的公證委托書。

2.房屋地址要嚴格按照房產證中的地址填寫。

3.房屋面積要按照房產證上注明的面積填寫。如果房屋附有贈送的小部分的面積（不含在房地證或者房產證的面積中）需要在合同的“其他條款”中注明。

4.房屋權屬要明確注明，要填寫產權人和共有權人姓名。

二、約定總房款、稅費和付款方式

1.付款時需寫明：總價款、首付款、尾款、付款方式、付款條件、付款時間

2.交易稅費。理論上由房主承擔的稅費有：增值稅、個稅，商業性質房源還有印花稅（雙方各交一半）；由買房人承擔的稅費有：契稅，商業性質房源還有印花稅（雙方各交一半）。另外，根據房屋的性質以及實際情況還可能要交土地增值稅等。

需要注意的是，在實際交易中，房主報價一般都是凈得價，稅費都由買房人承擔。

三、確定交房細節

1.明確具體交房時間。時間要寫精確日期，避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。

2.費用結算。包括物業費、水費、電費、煤氣費、電話費等與房屋有關的費用。注意，在購房時一定要核實清楚是否存在拖欠，如有拖欠應在二手房買賣合同中寫明拖欠費用何時交清，如果因房主未及時還清拖欠費用，所造成的影響應承擔什么責任。

四、明確違約責任

房產交易是件大事，為避免買賣雙方任何一方退出而造成另一方損失，必須明確違約責任。

1.設定具體的違約金。違約金需有明確的計算方式或約定具體金額。

2.設定違約方承擔守約方主訴訟費、律師費等等多種花費。

3.二手房買賣合同中應特別注明的五大違約責任。（1）二手房出賣方逾期交房的責任；（2）買受人逾期付款的責任；（3）非因不可抗力的原因，不能辦理或者不能按時辦理過戶手續的責任；（4）買房或者賣方單方解除合同的責任；（5）房屋質量不符合約定的責任。

五、必須學會使用補充協議

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思表示寫明，會減少后續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

六、其他注意事項

不少當事人往往只關心房屋買賣中的房價、面積、交房時間等主要條款，而忽略了合同的其他方面，在此提醒大家：

1.審核。簽約時審核對方身份，審查中介機構營業執照和聲譽等。

2.細看。仔細看合同條款，注意其違約責任是如何約定的，看自己能否承受再決定是否簽署；合同一般至少一式三份，要查看三份內容是否一致。

3.不留空�，F在幾乎所有的中介都提供格式性的房地產居間協議，其中有許多條款是要求簽署方在簽約是填充或選擇，簽約時一定要對這類需填充或選擇的條款逐一進行確定，盡量不留空白條款，以防日后被他人違規利用。

看點

06

蕪湖二手房買賣常見“八大陷阱”及對策

1、“賣房者”非房主。

對策：購房人可到房管局產權登記部門查詢，如賣房者非該二手房的產權人，購房人應立即中止交易。因為其中可能存在欺詐，即使不是欺詐，購房人能否取得產權也存在風險。

2、賣房人是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。

對策：要求該賣房者出具其他共有人同意出賣的證明。如果出賣人為已婚，買賣行為還需取得其配偶的確認；購買二手公有住房，應取得共同居住人同意。

3、賣房者只是使用權人。

對策：只要賣房人未取得完全產權，交易都不可信。

4、房產上存有法律不允許自由轉讓或者禁止轉讓的障礙。

對策：如該二手房已被查封或者抵押，則可在解封或消除抵押負擔后，方可與之交易。

5、簽訂房屋買賣合同后，賣房人又將該房轉賣他人，并且辦理了過戶手續，致使先前的買賣合同無法履行。

對策：“預告登記”是避免這一陷阱的有效手段。但買房人要注意，必須在預告登記后三個月內去辦理申請產權變更登記，超過三個月未申請的，預告登記失效。

6、交易的二手房用途非居住用房，而是居住外用途房，如商業用途房甚至是工業廠房等。

對策：購房人一定要看清房屋性質。

7、賣房者未將房屋出售的情況告知承租人，或者說已告知，但承租人未放棄優先購買權。

對策：購房人如發現該二手房已出租，應要求賣房者出具承租人放棄優先購買權的證明。

8、原房主欠繳氣、水、電、閉路電視等費用，會導致買房人無法正常使用這些附屬設施。