2023年滄州房價新建商品住宅銷售價格環比由上月持轉為下降0.1%；二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。

一、滄州房價均價情況

2023年01月房價 11907元/㎡ 2.18%↑

2022年12月房價 11653元/㎡ 3.45%↑ 

2022年11月房價 11265元/㎡ 2.22%↑ 

2022年10月房價 11021元/㎡ 0.1%↓ 

2022年09月房價 11033元/㎡ 1.29%↑ 

2022年08月房價 10893元/㎡ 3.58%↓ 

2022年07月房價 11298元/㎡ 1.06%↑

二、滄州房價相關新聞

經歷魔幻的2022，迎來充滿未知的2023。

樓市的迷離尤為甚之。

對買房人來說，能做到極致也許只有做好已知功課和預期建設。

2023年的滄州樓市房子還多嗎？哪些可以買？哪些值得買？

今天血拼滄州樓市以一篇2023滄州樓市新房市場面面觀，作為新一年的開始。盤點一下今年滄州主城區市場在售樓盤（順利銷售的存量項目）、預期入市項目、難產/滯銷/待盤活項目情況。

這是一篇盤點，也是一次展望。

看完這一篇，你的置業思路也許會清晰一些，又或許會做出新的計劃和決定。

1.在售樓盤

2022年，滄州主城區市場化住宅地塊的成交量（共10宗、總成交面積僅513.73畝、總成交價22.526億）大概是一份十年低點的成績單。

來到市場面，完成入市、活躍的純新盤僅有觀瀾、尚城兩項目，樓市收縮加劇明顯。

可以預期，2023，市場主力仍將是過去兩年順利銷售的存量樓盤。

●高新區：獅乘福第，2022四季度價格調整，流量跑起。憑借不錯的產品和站位情況，加之品牌房企的積極性、賣力營銷，保持著強勁的存在感。目前整盤尚未去化過半，仍有非常可觀的存量，2023延續存在感的基底和動力都非常強。

新華區樓市在2022年迎來大轉折，區域發展、居住換代、加之相對合理且倒掛的房價行情讓三個新盤在過去半年保持著穩定的銷量。目前，新華區三盤存量數據均相當可觀，其中天成誠園未售房源高達1400套，并且他們都是去化目標迫切。

●運河區新西南：天成觀瀾、和悅名著，

雖然兩項目總存量僅150套區間，但對于獨立化市場的新西南來講，有啥也就是啥了。關鍵點是一二手房的大倒掛，這里面依然有非常值得改善一族關注的房源。在板塊純新盤入市前夕，不排除這兩個項目會有短暫的“一波流”。

●運河區南大運河：

去化效率較低，存量房、存量地塊體量很大。很顯然所謂南大運河板塊仍在尋找自己的價值錨點。但春秋、瓏璽兩項目也是在占位和產品方面各有千秋，板塊有概念、有流量、有競爭，這個板塊仍會保持一定熱度。

●運河區城南：迎賓府，

2022年底的當紅炸子雞，價格屠夫。剛需產品線全面斷供，剩余大量206產品將繼續憑借價格競爭運河區剛需市場。沒辦法，價太猛了，不得不打繼續打上他的牌。

以上樓盤特征：有一定存量、有相對穩定的銷量；隨時間，交付周期在縮短，隨去化率提升，市場行情也在企穩。

2.預期入市樓盤

每個新年，對于樓市來說最期待的應該都是有哪些新盤會入市。因為他們的產品、行情都會給市場帶來全新的預期。

而對于今年的滄州樓市來講，這種熱情或許依然在、但影響力可能不會這么大了。

三個關鍵詞：產品、規模、難產。

●第一隊：天成觀瀾二期、貝爾體育場項目、恒璽北大院項目。

最有希望在2023年完成亮相和入市的三個樓盤，竟然是年末土拍這一批。市場化房企在這樣的時間點和環境下拿地，一定是目的明確。

其中天成補倉的新西南地塊，觀瀾二期已經官宣。

而貝爾地產體育場地塊、恒璽的北大院地塊在入市欲望和開發時間表上看，也非常有望在2023年年中完成入市。

除了他們各自相當優渥的地段，值得關注的是這幾個項目的產品，2022年12月滄州發布關于支持房地產良性循環和健康發展的配套政策措施。引導建設改善型高品質住宅被列為重點戰略，同時官宣取消規劃控制條件中陽臺封閉、頂層退臺等限制。

熊市看改善，地段加成、規控放松，很難讓人不期待這幾個項目的產品。

另外值得關注的一點是非常有望入市的項目其體量規模均不大，其中貝爾、恒璽項目鎖定三萬以內規模精品社區，可以說核心地段、改善市場的發展節奏是得從保守的。

觀瀾二期方面預計不會規劃超千戶的社區規模，基本能覆蓋新西南較長周期的需求。

從新供應規模上講，供需關系穩定，市場亦趨向穩定。至于交發集團體育場地塊，暫時還未有相關入市信號傳出，難以給出明確的入市預期。

●第二隊：柒里晴川、御景獅城二期、金樾府

以上三個“存量純新盤”

在2023同樣有著比較高的入市可能性，但不確定性依然大于可能性。幾個項目均曾放風入市將，但結合目前實際進展看，至少在今年年中入市難度依然不小。

計劃準現房銷售的柒里晴川目前已達成一定形象進度，營銷中心的門面也已曝光。但目前板塊行情似乎仍難支撐其高企的成本，入市時間仍暫時迷離。

另外，成本高企、市場低迷、市場外因素造成進展拖沓，御景獅城、金樾府兩個核心地段“新盤”已經擱置許久，存在感非常低。

●第三隊：九河/海河宸院、盛和金典

如果說柒里晴川們的入市是早一點、晚一點的問題。那么南大運河板塊兩位地王大哥和新西南展開線的金典，看起來難產程度會更高一點。

所在板塊存量飽和，本就是競爭門檻比較高的板塊。加上成本的倒掛，讓這三個項目的入市顯得更加迷離。

從這組總結看，滄州主城僅預計待入市面積高達60余萬，純新盤量是不是就已經達到一個非常非常可觀的數字。

3.存量、低流速樓盤/待盤活

你很難想象，目前主城具備銷售條件的樓盤會高達50個，刨除少量清盤階段（去化率達80%+）樓市。

其余，或因板塊熱度低迷、或因產品競爭力不足、又或因定價高企價值支撐不足、再或有企業經營危機原因...有一些曾經非常活躍的樓盤，已經慢慢被忽略。

比如城南板塊的嘉禾一方；城北的富力盛悅居、百豐二盤；主城核心的一世界書香華府、書香苑；（在文章排版的時間，書香華府已經推出非標樓層工抵房的政策，部分房源來到1.3-1.4區間，能重回市場視野嗎？）也有一些樓盤，入市不久就失去了聲量。比如求是北板塊的錦繡書苑；開發區的歐陸公館、鳳棲瀾山。上面說了，啞火的原因各有不同。

但結果是一樣的，巨大的存量依然擺在那里，這些樓盤在2023年需要“非常的機會”或者策略上的大轉變。

別忘記，中心城區范圍還有滄縣十盤，經歷2022，其熱度、價值相對羸弱的它們，熱度仍在持續走低。

存在感只是一次又一次的刷新低價，9000套的市場體量、去化進度條仍不足50%，意味著還有4500套房子需要賣掉，看起來是艱難的。

小結：

把2023滄州中心城區市場面上的牌拆分開，盤了一下。你會發現，潛在/被鎖定的存量仍然很嚇人。

但對剛需來講，選擇還是等待，這道題可能也逐漸清晰了。

2023，充滿未知，樓市仍然是迷霧。但當下看，僅滄州主城樓市分化/極化的趨勢還是比較明的。

各板塊、各項目輪動的優先排序有跡可循。

整個市場的盤活需要時間，同樣也不排除牽一發動全身的可能，頭發實在太多了。

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