頂山市物業服務收費管理辦法

第一條  為規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進物業服務業健康發展，依據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》、《物業服務收費明碼標價規定》以及國家發展改革委《機動車停放服務收費管理辦法》等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本市行政區域內經工商行政管理部門登記注冊并經物業管理行政主管部門核準資質等級的物業服務企業，為業主、物業使用人提供社會化、專業化物業服務收費活動的管理與監督。

本辦法所稱的物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。

第三條  物業服務收費實行統一政策，分級管理。市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門依據國家有關規定，制定全市物業服務收費的政策，指導全市物業服務收費管理工作。

縣（市、區）政府及新城區、高新區管委會價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門按照管理權限負責本行政區域內物業服務收費的日常管理和監督工作。

第四條  政府提倡建設單位、業主通過公開、公、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費價格通過市場競爭形成。

第五條  物業服務企業開展物業服務收費應當遵循合理、公開、誠信以及費用與服務水相適應的原則。

第六條  物業服務收費區分不同物業的性質和特點，以及所提供服務的項目、內容等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價管理。

前期物業服務收費（不含以招投標方式確定的物業服務收費）、或未成立業主大會（業主委員會）的住宅公共性物業服務收費，實行政府指導價。

非住宅、公寓、別墅區的物業服務收費，通過招投標方式確定的物業服務收費，業主大會（業主委員會）與物業服務企業協商約定的物業服務收費，以及滿足單一業主或物業使用人開展的特約服務和代收代辦服務收費，實行市場調節價。

實行市場調節價的，收費方式及收費標準由雙方當事人遵循等、自愿的原則在物業服務合同中約定。

第七條  住宅公共性物業服務收費采取包干制的，根據住宅的公共性服務內容、服務要求和質量標準及設施設備配置等情況，物業服務收費分為：綜合管理服務收費、物業共用部位共用設施設備的日常運行和維護服務收費、物業管理區域綠化養護服務收費、物業管理區域清潔衛生服務收費、物業管理區域秩序維護服務收費等五項。

住宅公共性物業服務收費采取酬金制的，預收的物業服務資金的使用和管理由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

第八條  市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門，根據物業的硬件設施、環境和物業服務內容、服務質量、服務成本、物價指數等因素，制定主城區住宅物業服務收費政府指導價標準，并向社會公布。

縣（市）、石龍區政府價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門，根據當地實際情況，制定本地住宅物業服務收費政府指導價標準，并向社會公布。

政府指導價標準實行動態管理，將根據服務成本變動、最低工資標準調整、物價上漲等因素定期調整。

第九條  住宅物業管理區域內的具體物業服務收費標準，應按照質價相符、優質優價的原則，由業主或建設單位與物業服務企業協商選擇服務子項目，并在物業服務合同中約定。物業服務收費標準為各物業服務子項目收費標準的總和。

第十條  實行政府指導價的物業服務收費，建設單位或業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同后，其服務標準和收費標準，由物業服務企業報縣（市、區）物業管理行政主管部門、價格主管部門備案。

第十一條  建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

第十二條  因建設單位分期開發、分批交付使用，使得住宅物業管理區域內綠化、道路等物業配套設施不能同時交付使用的，物業服務企業應按物業服務費的80%向業主收取，差額部分由開發建設單位向物業服務企業補償。

已辦理交付手續但尚未裝修使用的物業服務收費，應當按物業服務費的80%收取。

第十三條  實行物業服務費用包干制的，物業服務費用由物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤等部分構成。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

物業服務成本或物業服務支出構成一般包括以下部分：
　　1．服務管理人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
　　2．物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
　　3．物業管理區域清潔衛生費用（不包括城市生活垃圾處理費）；
　　4．物業管理區域綠化養護費用；
　　5．物業管理區域秩序維護費用；
　　6．辦公費用；
　　7．物業服務企業固定資產折舊；
　　8．物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
　　9．經業主同意的其他費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本或物業服務支出。

第十四條  住宅二次供水、供熱等設施設備的運行維護費用，按國家有關規定執行。

第十五條  物業服務費根據房屋法定產權面積計收。已辦理產權證的，以產權證記載的建筑面積為準；未辦理產權證的，按購房合同標明的建筑面積計算。

第十六條  物業服務費由物業服務企業向業主或物業使用人收取，自辦理交房手續之日的次月起由業主按月交納。經雙方約定可以委托金融機構借助社區物業卡等銀聯金融IC卡代收代繳物業服務費。

第十七條  物業管理區域內已竣工但尚未出售或者因開發建設單位原因未按時交付物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

第十八條  物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。產權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔；產權轉移之日的次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔。

第十九條  利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意，按照規定辦理有關手續。所得收益在扣除合理成本（人工、維護和稅費等）后，應當主要用于補充專項維修資金，也可按照業主大會的決定使用，并向全體業主公布收益所得的實際收入與支出情況，接受廣大業主的監督。

第二十條  物業管理區域內的車輛停放服務收費，包括專有停車位（庫）服務收費、公共停車場服務收費、臨時停車位服務收費及車輛特約管理服務費。

專有停車位（庫）服務費、公共停車場服務費、臨時停車位服務費實行政府指導價，具體收費標準由價格主管部門制定。車輛特約管理服務收費實行市場調節價，由業主和物業服務企業協商并簽訂車輛管理服務合同約定。

已購買（或租賃）的規劃停車位（庫）為專有停車位（庫），可收取專有停車位（庫）服務費；住宅小區內規劃的公共停車場可收取公共停車場服務費。

物業服務企業征得相關業主、業主大會同意，利用住宅小區內業主共有的道路、綠地、廣場等公共場地設立臨時停車場或劃定臨時停車位，提供停車服務，可收取臨時停車位服務費。

第二十一條  業主或物業使用人對房屋裝飾裝修時，物業服務企業實施管理并提供服務的，按照裝飾裝修管理服務協議可收取以下費用：

1．裝飾裝修垃圾清運費用。房屋裝飾裝修產生的垃圾，應由業主按照規定時間和要求自行清運；也可委托物業服務企業清運。委托物業服務企業清運裝飾裝修垃圾的，清運費標準應在政府指導價的范圍內，由業主和物業服務企業在協議中約定。

2．出入證件制作費。為了便于對出入物業管理區域的人員實施管理，物業服務企業可對裝修工人的出入實行持證限期管理。出入證件免費使用，到期繳回，不得轉借他人。證件丟失或塤壞的，可收取一定的證件制作費。

3．修復保證金。業主或物業使用人對房屋裝飾裝修時，物業服務企業可收取修復保證金。業主裝飾裝修期間損毀共用部位、共用設施設備的，應承擔修復賠償責任。當責任人拒絕修復時，物業服務企業應組織修復，修復費用從保證金中扣除，余額部分應在修復完成后一個月內退還。修復保證金不足以抵扣修復費用的，物業服務企業可對責任人依法追繳。沒有發生損毀行為的，應在裝飾裝修工程完成后一周內退還。

第二十二條  物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當直接向業主或物業使用人提供服務和收費，也可委托金融機構代收代繳相關費用。需要委托物業服務企業提供終端維護服務和代收費用的，委托單位應當與物業服務企業簽訂委托合同，物業服務企業可向委托單位協商收取一定的費用。

第二十三條  物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業應在物業管理區域內的顯著位置或收費地點，將物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費起始時間、收費依據和代收的水、電、氣、熱、通信、有線電視等收費項目、收費標準以及收費依據，價格舉報電話12358，物業管理政務服務熱線2636110等進行公示，接受業主的監督和質詢。公示方式可以為公示欄、公示牌、收費手冊、收費表、收費清單、多媒體終端查詢等。

當物業服務收費的標準發生變化時，物業服務企業應當在執行新標準前一個月，將所標示的相關內容進行調整，并標示新標準開始實行的日期。

第二十四條  物業服務企業應按規定向業主或物業使用人收取物業服務費。未經業主委托，物業服務企業自行提供其他服務收取費用的，業主有權拒絕交納。

第二十五條  物業服務企業不得向進入物業管理區域內為約定業主提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦證費在內的任何費用，也不得向業主或物業使用人收取任何未予標明的費用。

第二十六條  業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其及時足額交納物業服務費用。物業服務企業也可以依法追繳。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

第二十七條  建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會經業主大會同意與依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主不得以其并非合同當事人為由拒交物業服務費。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務的，業主不得以未享受或者無需接受為由拒交物業服務費。

第二十八條  對物業服務企業擅自設立收費項目和收費標準，或不按規定實行明碼標價，以及降低物業服務標準、造成質價不符等違反相關法律法規的，由縣（市、區）價格主管部門和物業管理行政主管部門依法予以處罰。

第二十九條  新型農村社區物業管理服務收費可參照本辦法執行。

第三十條  本辦法實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的，仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。