第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服 務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》和國家發展改革委員會、建設部《物業服務收費管理辦法》(發改價格[2003]1864號)、《云南省物業服務收費管理實施辦法》（云南省發展和改革委員會云南省住房和城鄉建設廳公告2011年第5號）等法律、法規，結合我市實際，制定本實施細則。
第二條 本實施細則適用于曲靖市行政區域內依法登記并取得相應資質的物業管理企業，按照物業服務合同約定，提供相應服務的收費行為，以及價格主管部門對物業服務企業服務收費實施管理的行政行為。

第三條 本實施細則所稱物業服務收費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的公共設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。
第四條 本實施細則所稱業主，是指房屋（含車庫、車位）的產權所有人。
本實施細則所稱物業服務企業，是指依法設立并取得相 應資質，專業從事物業服務活動的企業。
第五條 物業服務收費應當遵循公開、公、合理以及費用與服務水相適應的原則。
第六條 市級價格主管部門會同市級住房和城鄉建設行政主管部門負責全市物業服務收費的指導監督管理，制定本市物業服務收費的管理辦法及相關政策規定；并負責麒麟區和曲靖經濟技術開發區物業服務收費政策的實施和監督管理工作。
縣(市)人民政府價格主管部門會同同級住房和城鄉建設 (房地產)行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理(麒麟區和經濟技術開發區除外，下同)。
第七條 本實施辦法所指物業服務應當包括以下內容：
(一)房屋共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養；
(二)物業服務區域內公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理；
(三)公共綠地、花草樹木的養護管理；
(四)公共秩序維護和協助做好管理區域內的安全防范工作；
(五)物業的綜合管理服務；
(六)物業服務企業接受委托的其他公共性服務。
物業服務收費由物業服務企業按照合同的約定一筆計價收取。收費標準應當與服務項目的具體內容、質量要求、服務承諾事項相對應。
第八條 物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業應當在物業服務區域內的顯著位置，將物業服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況及價格舉報電話12358進行公示。
第九條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。
在業主大會成立之前的物業服務收費，住宅小區實行政府指導價，非住宅實行市場調節價。業主大會成立之后的物業服務收費，（由業主委員會）依法采用招投標等市場規則選聘物業服務企業并同時約定物業服務收費標準的，住宅小區及非住宅均實行市場調節價。
第十條 實行政府指導價的住宅公共服務收費標準，由市、縣(市)價格主管部門會同住房和城鄉建設局根據物業的硬件設施、環境和物業服務企業的服務內容、服務標準等因素，制定相應的等級收費基準價及浮動幅度，向社會公布。同時報送上一級價格主管部門和住房和城鄉建設主管部門備案。
曲靖市中心城區的物業服務收費政府指導價及其浮動幅度由市發展和改革委員會會同同級住房和城鄉建設部門制定和調整，并定期公布。
其余各縣(市)的物業服務收費政府指導價及其浮動幅度由縣(市)價格主管部門制定和公布。
物業服務等級標準由市級價格主管部門會同市建設局制定公布(見附表)。
制定和調整后的物業服務收費基準價及浮動幅度應及時上報市價格和建設行政主管部門備案。
實行政府指導價的物業服務收費標準應當根據當地物價水變動情況，適時調整。
第十一條 物業服務小區應依照《曲靖市物業管理規定》（曲靖市人民政府公告第14號）召開業主大會成立業主委員會。業主委員會成立前，開發建設單位與物業服務企業應在前期物業服務合同中約定公共服務收費標準（水）、計費方式、計費起始時間，并同時約定物業服務內容、服務標準，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。前期物業服務收費水應在政府指導價范圍內約定，并在業主入住前報價格主管部門備案，并在收費地點進行公示。
第十二條 實行市場調節價的物業服務收費標準由業主委員會或者業主大會與物業服務企業本著等自愿原則，在雙方簽訂的物業服務合同中約定，并由物業服務企業報當地價格主管部門備案。
以招投標方式確定的普通住宅前期物業服務收費標準報價格主管部門備案。價格主管部門和物業服務行政主管部門對招投標過程中的價格行為實施監督管理，及時糾正和依法查處招投標中的違法違規行為。
第十三條 物業服務企業進行備案時應當提交下列材料：
（一）物業服務收費備案登記表一式三份；
（二）營業執照復印件；
（三）資質證書復印件；
（四）物業服務小區服務等級證書；
（五）房地產開發企業與物業服務企業、物業服務企業與業主或者業主委員會簽訂的物業服務委托合同復印件，物業服務企業與業主大會、業主委員會協商的會議紀要；　　
（六）價格主管部門要求的其他相關資料。
第十四條 實行市場調節價的物業服務收費標準需要調整時，應當由物業服務企業與業主委員會協商確定。物業服務企業須將合同樣本和與業主委員會協商確定調整物業服務收費的相關文件（材料）的復印件，提交物業所在地的價格主管部門辦理備案變更手續。
第十五條 為體現“優質優價、質價相符”的原則，物業服務收費逐步實行分等級定價管理。各等級收費基準價最高可上浮20％，下浮幅度不限。服務等級由物業服務企業提出申請，由房地產協會物業管理專業委員會組織考核評定并報經當地價格主管部門會同建設主管部門確定。
物業服務等級考核以獨立的物業服務區域為單位，一個小區確定一個服務等級。服務等級2?3年考評一次。
第十六條 業主委員會成立之前的物業服務收費屬于臨時性收費，當業主按照國家、省有關規定召開業主大會成立業主委員會并自主選聘物業服務企業后，應當重新約定新的物業服務收費標準。
第十七條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第十八條 物業服務企業對房屋裝修問題應遵守以下規則：
（1） 業主對房屋進行裝修時，物業服務企業應與業主簽訂房屋裝修管理協議，可以向每戶業主或裝修企業收取不高于2000元的裝修押金。裝修完畢后，沒有發現損害房屋結構、外貌和公共部位以及其他違反規定的行為的，物業服務企業應當把裝修押金及時退還業主或使用人。
（2）物業服務企業可以向業主或者裝修人員收取裝修垃圾和渣土清運費、裝修人員出入證押金或者工本費，具體標準由當地價格主管部門制定。物業裝修期間產生的垃圾，由業主或使用人按有關規定自行處理清運的，物業服務企業不得收費。
第十九條 物業服務企業不得向進入物業服務區域為業主提供配送、安裝、維修等服務的外來人員收取包括辦證費在內的任何費用。
第二十條 對于業主和物業使用人重合的，物業服務費由業主交納；對于業主和物業使用人相分離且雙方有約定的，物業服務收費從其約定，業主負連帶交納責任；沒有約定的物業產權轉移時，業主（或物業使用人）應當結清物業服務費用。
業主(或物業使用人)應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定未按時交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業服務企業可以依法追繳，亦可向人民法院 起訴。　　
物業產權發生轉移時，產權登記機關憑物業所在小區的物業服務企業出具的結清物業服務費用證明予以辦理產權轉移手續。拖欠或者沒有結清物業服務費用的，物業產權轉移時，房地產管理部門不予辦理產權證變更手續。
物業服務區域已竣工但尚未出售的物業或者因房地產開發建設單位原因未按時交給物業買受人的，物業服務費用由房地產開發建設單位全額交納。
第二十一條 物業服務區域內，供水、供電、供氣、通信、有線電視、城市生活垃圾處理等單位，應當向最終用戶收取相關費用。
物業服務企業接受委托代收前款費用的，委托單位應當支付手續費，手續費由委托單位與物業服務企業約定。物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。
物業服務企業接受委托代收相關費用的，應當向業主出具專業經營單位的票據，并在物業服務區域內顯著位置公示。
第二十二條 物業服務區域內二次供水、供電、供氣的運行費用及電梯、中央空調等公共設施設備的運行維護費用，應按合理、公開的原則由受益人分攤，費用收支情況和分攤情況應單獨列帳，定期公布。
第二十三條 物業服務收費按照《房屋所有權證》載明的房屋建筑面積計算。尚未取得《房屋所有權證》的，以購房合同中房屋建筑面積或者房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。
物業服務收費按每月每方米建筑面積計算，自物業交付業主之日開始計收，以半年或一年為交費時限。
房改售房、公有住房等房屋按同區域、同類別、同結構的商品住房的建筑面積計收物業服務費。
車庫（車位）的物業服務收費可按車庫 （車位）的數量計收，也可按法定產權面積計收。
第二十四條 物業服務企業利用物業服務區域屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，應當征得相關業主或者業主委員會的同意，并依法辦理相關手續。所得收益主要用于補充物業服務經費和專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。所得收益和資金使用情況每年至少向業主公布一次。
第二十五條 物業服務區域內的機動車、非機動車停放保管服務收費，收費標準按曲靖市發展和改革委員會印發的《曲靖市機動車停放服務政府定價、政府指導價分類分級差收費標準方案》執行，并報當地價格主管部門備案，應在物業服務區域內顯著位置實行明碼標價。
已收取機動車停放服務收費的，不得重復收取車位物業服務費。
第二十六條 物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。設施設備維修養護在保修期限內的，其維修養護費用由保修單位負擔，不得計入物業服務收費成本。
未建立專項維修資金的物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應由所有受益的業主據實分攤。
第二十七條 物業服務區域內實行出入證管理的，房地產開發建設單位或其委托的前期物業服務企業應當為業主的實有車輛免費配置車輛出入證和居住人員出入證（含IC卡等），出入證不得有出入的時間、次數、有效期等限制。業主因遺失、損壞需要重新辦證的，可以收取每張10元的制作工本費。
第二十八條 物業服務收費在備案期間，發生物業服務企業變更、管理面積或者管理服務標準變化等情況，經雙方協商需對物業服務收費項目和收費標準做相應調整的，應當重新辦理備案手續。
第二十九條 物業服務企業承接物業服務項目時，應對物業服務范圍、共用部位、共用設施設備進行查驗簽收，并在物業服務區域內顯著位置向業主公示。　　　　
第三十條 物業服務企業按照物業服務合同約定對物業共用部位、共用設施設備及公眾責任進行保險的，應當及時將保險單和所交納的保險費等有關單據進行公示。
第三十一條 物業服務企業在物業服務中應當遵守國家價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，建立健全企業內部管理制度，不斷改善經營環境，為業主提供質價相符的服務。
第三十二條 按規定依法召開業主大會成立了業主委員會，自主選聘了物業服務企業的住宅小區，由業主和物業服務企業參照本實施辦法的規定和當地價格主管部門會同房地產行政主管部門制定的基準價格和浮動幅度，在物業服務合同中自主約定與物業服務等級標準相對應收費的標準，并報當地價格主管部門備案。
第三十三條 業主對違法違規的物業服務收費行為有權向當地價格主管部門投訴和舉報。
第三十四條 物業服務企業有下列價格違法違規行為的，由價格主管部門依法進行查處：
(一)超出政府指導價標準收取費用的；
(二)擅自設立強制性收費項目，亂收費用的；
(三)不實行明碼標價或不按規定實行明碼標價的；
（四）只收費不服務或者不按照合同約定提供服務而收取費用的；
（五）未經價格主管部門備案而收費的；
(六)其他違反本實施辦法規定的行為。
第三十五條 各企事業單位或其它單位獨立的住宅小區，其物業服務未實現社會化管理(即沒有選聘本實施辦法所稱之物業服務企業的)，而是由本單位下屬的某一部門進行管理服務的，由單位參照本實施細則的有關規定，制定收費標準，并通過職工大會或職工代表大會等形式，就物業服務收費標準有關問題向職工進行說明，征得職工同意后執行。
第三十六條 本辦法實施前業主已與物業服務企業簽訂了物業服務協議或者物業服務合同的，物業服務收費標準按照協議或者合同約定執行。
第三十七條 本實施細則未盡事項，按《物業服務收費管理辦法》和《云南省物業服務收費管理實施辦法》的規定執行。
第三十八條 本實施細則由曲靖市發展和改革委員會、曲靖市住房和城鄉建設局按各自職責負責解釋。
第三十九條 本實施細則自2012年12月1日起施行。之前凡與本實施細則相抵觸的，以本實施細則為準。