濰坊物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)文件說(shuō)明,濰坊物業(yè)管理?xiàng)l例收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

第一條 為規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于濰坊市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及監(jiān)督管理。
第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。
第四條 提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。
第五條 住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水相適應(yīng)的原則。
第六條 市政府價(jià)格主管部門會(huì)同市政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門（以下簡(jiǎn)稱政府物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)全市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
縣、市、區(qū)政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)政府物業(yè)主管部門按照價(jià)格管理權(quán)限，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的日常管理和監(jiān)督檢查工作。
第七條 住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)住宅的種類、特點(diǎn)以及物業(yè)服務(wù)階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由市、縣（市）人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)政府物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)并向社會(huì)公布。

非普通住宅以及業(yè)主委員會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
第八條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級(jí)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。
第九條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目包括綜合管理服務(wù)、物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)五項(xiàng)。實(shí)行分等級(jí)管理的物業(yè)服務(wù)，每個(gè)服務(wù)等級(jí)對(duì)應(yīng)的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)價(jià)格，在上下浮動(dòng)不超過(guò)20%的幅度內(nèi)，由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。雙方協(xié)商一致的，報(bào)物業(yè)所在地政府價(jià)格主管部門備案；雙方協(xié)商不一致的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)項(xiàng)目所在地政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)政府物業(yè)主管部門根據(jù)住宅種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)等情況確定。
第十條 通過(guò)協(xié)議選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)在建設(shè)單位銷售物業(yè)前，按照政府指導(dǎo)價(jià)的有關(guān)規(guī)定擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)招標(biāo)等方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)在招標(biāo)過(guò)程中明確所提供的物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。所確定的服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，均應(yīng)詳細(xì)載入前期物業(yè)服務(wù)合同。
第十一條 普通住宅物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。
建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿, 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自與業(yè)主委員會(huì)或建設(shè)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，將營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)成本等相關(guān)資料向物業(yè)主管部門和物業(yè)所在地政府價(jià)格主管部門備案。
第十二條 普通住宅物業(yè)服務(wù)成本包括： 
（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)、檢測(cè)費(fèi)用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用，不含垃圾處理費(fèi)（垃圾處理費(fèi)包括垃圾收集費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)和無(wú)害化處理費(fèi)）；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（五）物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)、安全防范費(fèi)用；
（六）辦公費(fèi)用；
（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；
（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用， 應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)歸專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的，其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)、更新費(fèi)用不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收。已辦理產(chǎn)權(quán)證的，以《房屋所有權(quán)證》記載的房屋面積計(jì)收；未辦理房產(chǎn)證的，按購(gòu)房合同標(biāo)明的房屋建筑面積計(jì)收。與住宅配套的儲(chǔ)藏室面積不得收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
改變?cè)O(shè)計(jì)用途用于經(jīng)營(yíng)的房屋、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室按相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)性用房物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。
對(duì)普通住宅小區(qū)內(nèi)承擔(dān)義務(wù)教育任務(wù)的中小學(xué)、公立幼兒園、福利院、非贏利性醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)等的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行本住宅小區(qū)普通住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)與水、電、暖、數(shù)字電視、燃（煤）氣、垃圾處理費(fèi)等代收費(fèi)用分開(kāi)收取。
第十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位繳納。 
物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，預(yù)收時(shí)間一般不超過(guò)半年。
業(yè)主或者物業(yè)使用人無(wú)正當(dāng)理由拖延辦理物業(yè)交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計(jì)收。
房屋交付后長(zhǎng)期空置（空置時(shí)間一年以上）的，一年內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按正常標(biāo)準(zhǔn)收取；一年后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按本住宅正常標(biāo)準(zhǔn)的70%收取。合同另有約定的，從其約定。