南昌市即將出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，加大住宅限購(gòu)限貸力度。3月8日，記者從相關(guān)部門(mén)獲悉，為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)家、省有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，按照南昌市“住宅防過(guò)熱、非住宅去庫(kù)存、嚴(yán)管理、穩(wěn)市場(chǎng)”的工作目標(biāo)，針對(duì)目前住宅庫(kù)存偏低、去化周期偏短的情況，市政府決定，加強(qiáng)住宅市場(chǎng)調(diào)控力度，確保住宅量?jī)r(jià)穩(wěn)，維護(hù)我市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)穩(wěn)定有序。

南昌市即將出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。

一、加大住宅限購(gòu)限貸力度

1.調(diào)整住宅限購(gòu)區(qū)域及范圍

除九龍湖區(qū)域(紅谷灘新區(qū)祥云大道以南區(qū)域)和儒樂(lè)湖新城(東至贛江，西至皇姑路，北至儒樂(lè)湖大街，南至英雄大道)外，在市區(qū)范圍內(nèi)，暫停向在市區(qū)已擁有1套及以上住宅的本市戶籍居民出售住宅(含新建商品住宅和存量住宅，下同。航空城國(guó)家重點(diǎn)工程配套項(xiàng)目除外);

暫停向在市區(qū)已擁有1套及以上住宅的，或無(wú)住宅但無(wú)法提供自購(gòu)房之日起前3年內(nèi)在本市連續(xù)繳納2年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))證明的非本市戶籍居民(非本市戶籍居民不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn))出售住宅;

未成年人不得在市區(qū)購(gòu)買(mǎi)住宅。

住宅以合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得向不符合條件的購(gòu)房人出售住宅，違反上述規(guī)定的，房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)不予辦理相關(guān)手續(xù)。

南昌縣、新建區(qū)應(yīng)參照以上規(guī)定制定并實(shí)施限購(gòu)政策。

2.調(diào)整信貸政策

(1)在人民銀行南昌中心支行指導(dǎo)下，江西省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制商議決定，在市政府限購(gòu)范圍內(nèi)，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照《南昌市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(洪府廳發(fā)[2016]108號(hào))要求，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。

(2)調(diào)整住房公積金信貸政策。對(duì)已經(jīng)使用過(guò)住房公積金貸款的繳存職工，停止發(fā)放住房公積金貸款。

調(diào)整住房公積金貸款可貸額度的確定方式。在確定個(gè)人住房公積金貸款可貸額度時(shí)，根據(jù)借款人的公積金繳存狀況、賬戶余額、繳存時(shí)間及剩余繳存年限等因素綜合判斷其可貸額度及還款能力，即：貸款額度=(借款人公積金賬戶余額+共同借款人公積金賬戶余額)×20倍×繳存時(shí)間系數(shù)×剩余繳存年限系數(shù)

以上政策調(diào)整及實(shí)施細(xì)則須經(jīng)南昌住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。

二、有效增加住宅用地供應(yīng)

1.加大住宅用地供應(yīng)量

進(jìn)一步加大住宅用地出讓規(guī)模，加快出讓節(jié)奏，滿足市場(chǎng)需求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)新建商品住宅銷(xiāo)售去化周期恢復(fù)到合理水。其中，去化周期小于12個(gè)月的縣(區(qū))、開(kāi)發(fā)區(qū)(新區(qū))，必須在2017年6月底前安排一批住宅用地出讓。

南昌縣和新建區(qū)的住宅用地年度供應(yīng)計(jì)劃和設(shè)置出讓條件的住宅或商住用地出讓方案，須報(bào)市土地協(xié)調(diào)推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組研究審議。未設(shè)置出讓條件的住宅或商住用地出讓方案，須報(bào)市國(guó)土局備案。

2.嚴(yán)格防控地價(jià)異常

全市(含三縣一區(qū))范圍內(nèi)住宅用地和商住混合用地出讓時(shí)，可采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“配建公共設(shè)施”、“實(shí)行價(jià)格熔斷機(jī)制”等方式。采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的，由房管部門(mén)商相關(guān)部門(mén)制訂區(qū)域住宅銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)格，根據(jù)指導(dǎo)價(jià)格確定房屋最高售價(jià)(均價(jià))。采取價(jià)格熔斷的，價(jià)格依據(jù)同區(qū)域10月商品住宅價(jià)格水進(jìn)行合理測(cè)算。采取上述方式供應(yīng)住宅用地的，須報(bào)市土地協(xié)調(diào)推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定。

住宅用地和商住用地的競(jìng)買(mǎi)保證金比例全部調(diào)整為60%，土地出讓金繳款期限全部調(diào)整為土地出讓合同簽訂之日起30日內(nèi)繳清。土地競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名參與競(jìng)買(mǎi)即視為接受宗地現(xiàn)狀，繳清土地出讓金后10個(gè)工作日內(nèi)辦理交地手續(xù);土地出讓金逾期3日為未繳清的，出讓人可單方解除出讓合同，競(jìng)買(mǎi)保證金不予退還。

3.加大存量住宅用地盤(pán)活力度

全面清查歷年來(lái)已出讓存量住宅用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)情況。對(duì)已交付的宗地，嚴(yán)格要求受讓人按照土地出讓合同約定時(shí)間開(kāi)竣工。已出讓的住宅用地最遲必須在2017年9月底前開(kāi)工建設(shè)，2018年3月底前達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于未按土地出讓合同約定時(shí)間和上述要求時(shí)間開(kāi)竣工的，嚴(yán)格按照土地出讓合同約定條款，每逾期一日按土地出讓金價(jià)款總額的1‰收取違約金;同時(shí)，將其納入土地市場(chǎng)誠(chéng)信黑名單，禁止該受讓人及其關(guān)聯(lián)企業(yè)參與全市(含三縣一區(qū))土地競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)。對(duì)未能交付凈地影響宗地開(kāi)發(fā)建設(shè)的地塊，轄區(qū)人民政府(管委會(huì))必須盡快交付凈地。

棚改工程還建安置房項(xiàng)目，在交付凈地后6個(gè)月內(nèi)全面開(kāi)工。棚改貨幣補(bǔ)償率將不作為各縣區(qū)考核要求。

三、加大住宅有效供應(yīng)

1.暫時(shí)放寬新建商品住宅預(yù)售條件

在市區(qū)范圍內(nèi)，多層結(jié)構(gòu)的商品住宅完成正負(fù)零，小高層、高層結(jié)構(gòu)的商品住宅完成四層以上，須申報(bào)預(yù)售許可。其預(yù)售資金監(jiān)管比例分別調(diào)整為50%、60%。在達(dá)到現(xiàn)行預(yù)售許可工程進(jìn)度時(shí)，預(yù)售資金監(jiān)管比例按6%的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

2.強(qiáng)化預(yù)售制度管理

對(duì)已達(dá)到預(yù)售條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，沒(méi)有申報(bào)預(yù)售的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，半年內(nèi)不允許其申報(bào)預(yù)售。對(duì)已取得預(yù)售許可捂盤(pán)惜售的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將依法嚴(yán)肅處理。

3.鼓勵(lì)將商業(yè)用房改為租賃住宅

根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住宅租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)(國(guó)辦發(fā)[2016]39號(hào))，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。要盡快制定出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則。

4.《關(guān)于我市非住宅去庫(kù)存的若干措施的通知》(洪府發(fā)〔2016〕6號(hào))，延長(zhǎng)試行期一年。

文件中有關(guān)“設(shè)置服務(wù)型公寓”的條款，應(yīng)同時(shí)按《南昌市人民政府辦公廳關(guān)于出讓用地設(shè)置服務(wù)型公寓的通知》(洪府廳字〔2016〕460號(hào))執(zhí)行。