日出臺的北京317新政備受關(guān)注，那么，下面是小編給大家整理的解讀2017年北京317新政，希望對大家有幫助。

“假離婚”購房二套變首套?一年內(nèi)仍算二套

3月17日，北京版“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策空降，打了眾多二套購房者一個措手不及，籌集更多首付款變成最頭疼的事。根據(jù)調(diào)控新規(guī)，居民家庭名下在北京有一套住房，或者在北京無住房但有商貸、公積金貸款記錄的，無論是否還清，再次在北京購房的均需按二套房政策執(zhí)行，同時將普通二套房最低首付比例從50%提至60%。

以北京當(dāng)下的房價行情，10%的房款少說幾十萬，動輒可能上百萬，不免讓“錢緊”的購房者動起“假離婚”的念頭。

“有對夫妻本來能敲定的，3.17政策出來后，因為首付問題，態(tài)度一下變成了觀望。”日前，一位北京地區(qū)的地產(chǎn)中介向中新網(wǎng)記者坦言，新政后，假離婚可能是解決首付最好的辦法。

如今，此舉行不通了。3月24日，央行營業(yè)管理部等多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的通知》，要求銀行認(rèn)真查詢住房貸款記錄和公積金貸款記錄。明確對于離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，各商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行;申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執(zhí)行。

“顯然，之前借‘假離婚’套取二套房購房資格、降低首付款的行為已被監(jiān)管層所警惕。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進說，這將有效打擊為房“假離婚”，更大程度上確保首套購房群體的基本購房利益，預(yù)計該舉措后續(xù)會被其他城市效仿。

首付貸來“救急”?銀行查實將被拒貸

為湊夠首付，何止“假離婚”一招險棋。部分購房者甚至在中介的忽悠下，做起了首付貸，多貸款、少首付、甚至零首付，購房者撬動了高杠桿，卻也極易引發(fā)信用風(fēng)險和道德風(fēng)險。

一周，北京住建委聯(lián)合多個部門重拳懲治問題房地產(chǎn)中介機構(gòu)。3月22日，11家房地產(chǎn)中介門店因異地經(jīng)營、無照經(jīng)營等違法違規(guī)行為被注銷備案、責(zé)令關(guān)停。其中，唯家中介公司德茂小區(qū)店、辰明中介公司果園店被當(dāng)場摘牌關(guān)停。24日又關(guān)停北京怡然天地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司等5家房地產(chǎn)中介機構(gòu)。

3月23日，北京住建委還約談鏈家、我愛我家、麥田、華熙、存房、金色時光、愛屋吉屋等北京十大中介機構(gòu)負(fù)責(zé)人，特別強調(diào)上述中介機構(gòu)不能違規(guī)設(shè)立資金池，參與首付貸等違規(guī)金融行為。對于中介機構(gòu)的任何房屋炒作行為，將逢“炒”必“辦”，發(fā)現(xiàn)一起，查辦一起，絕不姑息。

在嚴(yán)防首付貸方面，央行等部門發(fā)文要求商業(yè)銀行要加強客戶調(diào)查，認(rèn)真核查購房人首付款資金來源，對使用“首付貸”等金融產(chǎn)品加杠桿的客戶，應(yīng)拒絕發(fā)放貸款;嚴(yán)禁以消費貸、個人經(jīng)營性貸款等名義貸出資金用于支付購房首付。

同時，還要求商業(yè)銀行嚴(yán)格落實月供收入比(不超過50%)等政策要求，購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。對于已成年、未就業(yè)、沒有固定收入且還款資金來源于其他共同還款人的借款人，商業(yè)銀行應(yīng)進一步嚴(yán)格住房貸款條件，原則上可參照二套房信貸政策執(zhí)行。

補交個稅湊資格?必須符合連繳60個月新規(guī)

相比限貸一端的多輪升級，北京“3.17”新政并未對購房資格做出調(diào)整，而北京地稅局的一紙通告，卻起到了收緊購房資格的目的。

3月22日晚間，北京市地稅局和市住建委聯(lián)合發(fā)文對非本地戶籍居民家庭購房資格審核中的個稅繳納條件做出修改，“從連續(xù)5年(含)以上”改為“從申請月的上一個月開始往前推算60個月”;且對于因工作變動等原因造成未繳或補繳稅款且不超過三個月的，視為連續(xù)繳納。

這一政策影響了哪些人?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉舉例稱，以前，在2012年12月有個稅記錄、1月也有個稅記錄就可能按照5年計算;4年多的也可以補繳算5年，新政策則收緊這種購房條件。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，“此次政策既松又緊”，對于一些想通過補繳社保和個稅獲得購房資格的人來說，政策是利空的，因為無法滿足持續(xù)性繳納要求;但對于出現(xiàn)偶爾一次斷檔期的申請人，則是利好的，依然符合購房條件。

買過道房當(dāng)學(xué)區(qū)房?不予產(chǎn)權(quán)登記、落戶、就入學(xué)

除了違規(guī)買賣，非法擴建、登記不合規(guī)房源等行為同樣在擾亂市場秩序。

學(xué)區(qū)房，則是這一情況集中爆發(fā)的區(qū)域。此前，北京三里河某66方米的“老破房”以890萬元的價格成交，引發(fā)網(wǎng)友熱議。據(jù)了解，該房屋始建于1960年，其內(nèi)部裝修陳舊臟亂，能賣出如此高價，學(xué)區(qū)房性質(zhì)是決定因素。

對于熱炒學(xué)區(qū)房的行為，北京住建委3月24日發(fā)布消息稱，鏈家、我愛我家、中原中介公司在西城區(qū)豐匯園等4個小區(qū)附的10家中介門店因涉嫌“天價學(xué)區(qū)房”涉及的稅收繳納、違規(guī)代理、哄抬房價等違法違規(guī)行為，被責(zé)令停業(yè)整頓一個月。

此外，據(jù)媒體公開報道，北京市教委、市規(guī)劃國土委、市公安局等部門聯(lián)合提出措施，對不具備實際居住意義的過道房等異形房不予登記、不予落戶、不予就入學(xué)。

23日，北京市規(guī)劃國土委通知各區(qū)不動產(chǎn)登記中心停止辦理不具有實際居住意義的異常形態(tài)房屋(包括房屋面積過小，廊道、通道、車庫申請單獨轉(zhuǎn)移登記等情形)的不動產(chǎn)登記手續(xù)。

如何認(rèn)定房屋是否具備“實際居住意義”?北京市規(guī)劃國土委列舉了三方面標(biāo)準(zhǔn)：一是房屋形態(tài)不能滿足居住功能，如面積過小不能進行居住，原本只是廊子或通道等;二是要求對上述不具備居住功能的房屋進行單獨轉(zhuǎn)讓的;三是要求上述不具備居住功能的房屋登記為“住宅”用途的。同時存在上述三個方面問題，又無法提供合法審批證明文件的，不動產(chǎn)登記部門停止辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

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北京樓市調(diào)控新政出臺后，部分被政策打壓的資金轉(zhuǎn)向商住房。中國證券報記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些商住房出現(xiàn)捂盤、漲價等情形。不過，業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，本輪房地產(chǎn)調(diào)控力度較強，不排除期商住房也被納入調(diào)控范圍內(nèi)。

商住房捂盤漲價

“趕快入手吧，我銷售的這個商住房樓盤前天賣了20多套，現(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)封盤。就等著漲價了!”南五環(huán)某房地產(chǎn)中介客戶經(jīng)理小王不斷向記者強調(diào)，北京的房子越來越少，現(xiàn)在不買，將來置換房子的難度會更大。

“北京樓市‘3?17新政’出臺后，針對一些剛需購房者，建議買商住房。當(dāng)下商住房不僅總價便宜，且不影響二套房貸款。可先買來做投資，將來想換學(xué)區(qū)房還能以35%的首付購買，目前看是最好的打算。”小王表示。

很多購房者反映，最房地產(chǎn)中介推銷商住房的來電比前期更為頻繁。由于本次北京調(diào)控新政的目標(biāo)并不包括商住房，并且商住房既不限北京戶口也不限購，還不占用“首套房”指標(biāo)，由此帶動了部分資金進入了商住房項目。新政出臺后二手房市場短期出現(xiàn)降溫，房地產(chǎn)中介也加大了對商住房的推銷力度。

實際上，商住房在房地產(chǎn)調(diào)控政策后出現(xiàn)火爆態(tài)勢已不是第一次。9月30日，北京出臺《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》后，據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“十一”長假7天北京商品住宅共實現(xiàn)成交1154套，其中商住所占比重高達(dá)88%。

數(shù)據(jù)顯示，在3月17日北京樓市調(diào)控新政出臺后，部分商住房價格出現(xiàn)上漲。易居研究院智庫中心數(shù)據(jù)顯示，以商用型酒店式公寓產(chǎn)品為例，在3月18日至19日期間，大興區(qū)泰禾中央廣場的成交套數(shù)為16套，成交均價為每方米54445元，較3月1日至17日期間，均價提高了1183元。

同時，面對上漲的房價和上升的購買需求，商住房開發(fā)商“捂盤惜售”的現(xiàn)象又有所回頭。甚至還有個別開發(fā)商暫時封盤，調(diào)高價格。

調(diào)控預(yù)期漸濃

記者在咨詢多個商住樓盤的過程中，售樓員不斷強調(diào)，“現(xiàn)在不買，以后換房更沒有希望。土地越來越少，不限購變成限購是遲早的事。”記者了解到，有開發(fā)商在新政出臺的第二天正式調(diào)整出售價格，上漲3個百分點，且推出“周日夜購不打烊”活動。

在“3?17新政”出臺后，市場人士預(yù)期北京繼續(xù)出臺商住房調(diào)控政策的可能性較大。值得注意的是，5月發(fā)布的《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 北京市通州區(qū)人民政府關(guān)于加強通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項目銷售管理的通知》明確要求，通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公(含商務(wù)辦公和配套商業(yè))項目的銷售將實行嚴(yán)格的限購政策。

上海市此前為規(guī)范商住房市場已采取一些措施。今年年初，上海市住建委會同相關(guān)部門對商辦項目進行集中清理核查，在此期間曾叫停143家商辦項目網(wǎng)簽。繼“叫停商辦項目銷售”后，上海市于上月對商住房進行試點整改，試點范圍涉及閔行區(qū)和嘉定區(qū)，已經(jīng)集體入住的項目不在整改范圍內(nèi)。

在上海商住整治措施出臺后，很多購房者的上百萬資金打了“水漂”。在整治期間，發(fā)生了房子已交付給購房者，卻被要求拆除上下水以及Loft的隔層。

實際上，上海對違規(guī)商住項目整改使商住市場迅速受到影響，二手房成交量大幅下降。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1月份和2月份商住成交數(shù)據(jù)為352套和413套，去年12月份為1620套，縮水70%以上。

上海的先例以及北京可能出臺商住房調(diào)控政策的預(yù)期，使部分購房者態(tài)度轉(zhuǎn)向觀望。最正在看房子的小陳對記者說，自己對商住房有點動心。但考慮北京新政出臺后，只有一次首付比例是35%的機會，如果將來商住房被納入首套房范圍內(nèi)，豈不是得不償失，現(xiàn)在只能一步到位購買學(xué)區(qū)房。

購房者投資需謹(jǐn)慎

“受新政影響，最商住房價格頻繁調(diào)升，但成交量并未出現(xiàn)大幅上漲。”業(yè)內(nèi)人士提醒，謹(jǐn)慎購買商住房，主要原因是50%的首付比例相比自住房來說較高，且貸款期限僅有10年，無論是從當(dāng)下還是從長遠(yuǎn)來看，都給購房者帶來不小的壓力。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析，“商住房火爆屬于資金擠壓現(xiàn)象。對購房者而言，仍需要更加謹(jǐn)慎。市場熱度過高，會導(dǎo)致北京出臺類似上海的整治措施。需要強調(diào)的是，因商住房流通不便，交易成本過高，一般利潤的四成都拿來交稅了。”

具體來看，商住房在二次交易中會產(chǎn)生契稅、增值稅、土地增值稅、個稅和印花稅。并且商住房不享受任何稅費優(yōu)惠措施。盧文曦進一步指出，若北京商住房被認(rèn)定有違規(guī)，價值就會相應(yīng)下降。很多情況下，也需要分清中介的銷售手段和自己真實的購房需求。

“購房之前一定要警惕政策調(diào)整的風(fēng)險。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進提示，尤其是要防范政策變動所帶來的購房資格不足或者購房交易價款不足等風(fēng)險。購置此類物業(yè)要考慮后續(xù)轉(zhuǎn)讓等問題，如果此類問題不解決，在認(rèn)購上還需警惕，或者說性價比是不高的。

另外，嚴(yán)躍進表示，商住整改是從供應(yīng)端進行，從該角度看，北京可以參照和模仿。當(dāng)然整改本身也有成本，后續(xù)不如因勢利導(dǎo)，允許此類物業(yè)采取出租的模式，尤其是精裝修的物業(yè)更是如此。