2023年東莞房價新建商品住宅銷售價格環比由上月持轉為下降0.1%；二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。

一、東莞房價均價情況

2023年01月房價 21576元/㎡ 0.64%↑

二、東莞房價相關新聞

1月11日，協助一位客戶辦理房產過戶手續；1月8日，周日，門店收到3位別墅客戶咨詢，帶看1位——這是樟木頭經紀人陳光潔最的日程。“放在以前，一個月都很少能接到別墅客戶，”從業9年的他說。

虎門的王丹也有同感，最的電話咨詢明顯增加。她已經閑了一年，“這么說吧，虎門大概有1000名經紀人，去年就網簽了300來套二手房，均一個人一年賣不到半套房，很多同行都轉行了。”

經紀人的忙碌，源于新舊之交接力落地的利好政策助攻。

2022年12月26日，東莞全域暫停限購；12月30日，東莞推行存量商品房“帶押過戶”模式；2023年1月9日，東莞正式執行差別化住房信貸政策。

利好頻出，樓市回溫。諸葛找房研究中心數據顯示，限購放開首周（2022年12月27日-2023年1月2日），東莞新建商品房周成交量環比上升950%。

不過，一線從業者并沒有如此劇烈的“體感”。

陳光潔透露，期客戶咨詢量的確有所上升，但因為臨過年更多人延后了置業計劃，部分賣房業主產生惜售的苗頭，“很多業主看好年后的市場，最我們有幾單因為業主反價沒談成，漲價幅度在2%-5%之間。”

東莞中原地產研究院執行院長車德銳獲得的數據顯示，限購放開首周（2022年12月26日-2023年1月1日），東莞新建商品住宅周成交量549套，環比僅上升1%。“政策支持力度大，但市場表現跟不上節奏，再加上馬上過年了，市場熱度曇花一現。”

圖源：圖蟲創意

市場回暖不及預期

過去半個月，東莞密集發布三項樓市寬松政策。

2022年12月26日，東莞市住房和城鄉建設局、東莞市不動產登記中心聯合發布《關于進一步優化房地產調控政策的通知》，莞城、東城、南城、萬江、松山湖暫停實行商品住房限購政策。至此，東莞33個鎮區全面放開限購。

針對二手房市場的優化政策接力發布。2022年12月30日，東莞市住建局等7部門發布《關于推行存量商品房“帶押過戶”模式的通知》。這一模式，有利于降低房屋交易風險和成本，縮短房屋交易周期，激發存量商品房市場交易活力。

今年開年，市場流傳多時的差別化住房信貸政策正式落地。1月9日，東莞市住建局官方購房意向登記系統“莞e認購”更新了關于執行差別化住房信貸政策相關信息——自2023年1月6日起，首套房最低首付降至20%，房貸已結清或有1套房在供的最低首付30%，不再區分普通住宅和非普通住宅。此前，144方米以上的大層及別墅等非普通住宅，首付需6成。

利好接連落地，市場表現不一。

部分新盤開啟休假模式。虎門新盤銷售張波進入勿擾狀態，朋友圈已停更一周。此前，他一天至少要發五六條朋友圈，更新項目動態以及政策變化。

也有新盤積極拓客。招商蛇口一項目推出45天無理由退房、贈送物管費等手段吸引客戶。

結束年底沖刺任務的項目又“挺直腰桿”。保利發展一新盤因為年底讓利幅度較大，已經回收5%優惠折扣。

整體來看，新房市場表現淡。據車德銳觀察，開發商要么已經放假，要么在放假的路上，“去年的銷售情況讓他們沒辦法一下子樂觀起來，營銷工作都推到年后在說。”

相較之下，二手房略顯活躍。

“反應最快的是二手房業主。”車德銳透露，上周末（1月7日-1月8日）的帶看量和成交量都有所上升，投資客率先進場，小部分業主暫緩放盤或上調報價。

貝殼找房官網顯示，東莞放開限購當日午間，二手房掛牌量為56753套，1月13日午間，這個數字為54496套，減少超2000套。

價格方面，據諸葛找房數據，各項寬松政策落地以來，東莞均每天的漲價房源在50-80套之間，大部分二手房業主漲價幅度在3-10萬元之間。部分漲幅驚人的房源，則是從參考價調整為市場價。譬如長安中心區信義怡翠豪園一套在貝殼找房掛牌出售的3房單位，報價從參考價371萬元變更為掛牌價510萬元。

“最，貝殼找房官網顯示的價格陸續從官方參考價恢復成實際掛牌價，導致部分臺抓取的數據顯示業主大幅漲價，是個誤會，”一名知情人士表示。

賣家信心修復，買家依舊躊躇。多名意向購房者表示，首付下降后，月供壓力增加，“總價300萬元的房子，月供前后相差1000元左右，利息多了十幾萬。”

多重因素作用下，東莞樓市依然在低位徘徊。

根據中原地產研究院監測，限購放開首周，在售新盤來訪量上漲58%，主要是因為前一周東莞進入疫情高發期，來訪量基數較小，加上元旦暖場活動拉升，實際并沒有出現明顯高熱現象。

成交方面，限購放開首周，東莞新建商品房成交1272套，環比上升53%。需要指出的是，其中車位成交557套，大幅拉高整體成交量。新建商品住宅實際成交549套，環比上升1%，成交量仍處于較低水，不及2022年全年周均成交量，市場仍待逐步修復。

一二手房分化加劇

過去一年，東莞多次出臺樓市寬松政策。

據中原地產研究院統計，2022年，東莞先后6次發布樓市政策——5月14日，增值稅免增年限5年改2年，多孩家庭可新增購買一套住房；7月4日，28個鎮街暫停限購，非限購區域首付降至2-3成；11月9日，放開限價，新舊項目可自主定價，等。

多重利好刺激下，市場表現不及預期，一二手房分化加劇。

2022年，東莞新建商品住宅供需創2008年以來新低。供應方面，新增供應約334萬方米，同比下跌4成；成交方面，由于疫情反復、經濟低迷，購房者購買力和購買意愿大幅下降，全年新建商品住宅成交約286萬方米，成交金額約813億元，同比均下跌超4成。

供需萎縮，庫存走高。

截至2022年年末，東莞新建商品住宅庫存面積約432萬方米。按過去6個月的銷售速度計算，去化周期上升至14個月，同比拉長2.6個月。“銷售周期拉長，導致部分樓盤從期房賣成準現房或現房”，車德銳說。

二手市場因為限售3年改2年、增值稅免增年限5年改2年等利好提振，量價齊升。2022年，東莞二手住宅過戶20891套，同比上升19%；過戶均價21409元/方米，同比上升14%。

二手房交易活躍，主要受業主降價拋售影響。中原地產研究院數據顯示，南城、塘廈、虎門等多個二手標桿盤，房價降幅在30%左右。過戶均價上升，則是因為主城區和環松山湖片區等高價區域二手房成交明顯放量，拉高均價。

陳光潔最促成一單改善性交易，“價格低、首付低，買家就入手了。”他介紹，這位買家購入的是樟木頭一標桿大盤，單價約1.7萬元/方米，“（這個價格）和高峰相比跌去30%，2020年漲上去的都跌回來了，房價回到2019年。”

對于2023年東莞樓市走勢，業內普遍持謹慎但樂觀的態度。

諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪認為，東莞限購等政策的放松，是地方樓市發展推動下的產物，一方面在此前強化政策調控下，東莞房地產市場運行逐漸回歸理性，限制性住房消費政策迎來寬松局面是大勢所趨。“由于明年東莞商品房供應較為充足，因此適度放開限購限售政策也是為明年市場供需兩端穩健發揮打下堅實基礎。”

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