二十一、關(guān)于超面積的有關(guān)規(guī)定

1. 《中華人民共和國土地管理法》

第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

2. 《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)〔2008〕146號）

第三條規(guī)定，宅基地面積不得超過省（區(qū)、市）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，對宅基地超占面積的，在辦理登記時按下列情況處理：

（1）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的，可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。

（2）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施時止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按當(dāng)時國家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。

（3）1987年 《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記。其面積超過各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行登記。

3. 《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)〔2011〕 178號）

第七條規(guī)定，1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的，可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記；1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按當(dāng)時國家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記；1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行確權(quán)登記。其面積超過各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行確權(quán)登記。

4. 《關(guān)于規(guī)范土地登記工作的通知》（國土資發(fā)〔2012〕134號）

第六條規(guī)定，進(jìn)一步明晰有關(guān)超面積宅基地登記政策。對1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地登記發(fā)證，應(yīng)按照批準(zhǔn)面積填寫使用權(quán)面積。實(shí)際占用面積超過批準(zhǔn)面積的，可在《集體土地使用證》“記事欄”內(nèi)注明超過批準(zhǔn)的面積，宗地圖按照實(shí)際占用范圍繪制，能確定超占范圍的，要在宗地圖上用虛線標(biāo)注超占部分。

5. 《天津市農(nóng)村集體土地使用權(quán)及其地上房屋確權(quán)登記發(fā)證若干規(guī)定》（津政發(fā)〔2014〕27號）

第六條規(guī)定，宅基地登?發(fā)證應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)“一戶一宅”的規(guī)定，每戶宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)原則上應(yīng)嚴(yán)格按照《天津市土地管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，結(jié)合各村實(shí)際人均耕地情況具體確定。對于超出規(guī)定面積的，按照國家有關(guān)規(guī)定，對不同時期宅基地準(zhǔn)予登記的面積進(jìn)行確定，并在土地使用權(quán)證書記事欄注記：實(shí)測用地面積××方米，準(zhǔn)予登記面積××方米，準(zhǔn)予登記面積中有××方米超出宅基地規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)。

房屋所有權(quán)證書記事欄注記：房屋面積××方米，對于其中位于準(zhǔn)予登記用地范圍內(nèi)房屋面積××方米予以登記。

屬于“一戶多宅”的，原則上申請人只能選擇其中的一處宅基地進(jìn)行登記發(fā)證，其余的只調(diào)查不登記。其中，家庭中有18周歲以上成員的，可單獨(dú)作為一戶申請宅基地登記發(fā)證，具體“戶”的認(rèn)定辦法由區(qū)縣人民政府結(jié)合實(shí)際情況確定。已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員，因繼承房屋占用宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在集體土地使用證記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人”。在集體建設(shè)用地上因還遷宅基地等原因合法建設(shè)的共用宗地的樓房，不計(jì)入“一戶一宅”。

二十二、關(guān)于區(qū)縣從哪些方面出臺細(xì)化政策

考慮到宅基地使用權(quán)管理及使用地域鮮明，政策管理及村規(guī)民俗也不盡相同，因此，在市政府已經(jīng)出臺《規(guī)定》對全市存在的共性難點(diǎn)問題及歷史遺留問題進(jìn)行規(guī)定的基礎(chǔ)上，各區(qū)縣政府應(yīng)當(dāng)以《規(guī)定》為基礎(chǔ)，結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際問題出臺細(xì)化政策，以更有針對性地指導(dǎo)本地區(qū)工作的開展。建議從以下幾個方面細(xì)化相關(guān)政策：

一是對于“戶”的標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，各區(qū)縣應(yīng)當(dāng)結(jié)合歷史文件及實(shí)際情況統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

二是歷史遺留下來不普遍的問題，例如西青區(qū)歷史上部分村登記的宅基地面積均為133方米，普遍小于宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)；薊縣歷史上個別村登記的宅基地面積均為400方米，普遍高于宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)等問題。

三是結(jié)合村規(guī)民俗細(xì)化權(quán)屬界限確認(rèn)的規(guī)則，例如滴水檐、火墻、山墻等如何確認(rèn)問題。

四是強(qiáng)化鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及村委會對該項(xiàng)工作的推動作用。例如對于沒有權(quán)屬來源證明文件的宅基地及地上房屋如何進(jìn)行確屬認(rèn)定、什么情況需要召開村民大會或者村民代表大會等事宜。