第一章總則
　　
　　第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動維護(hù)業(yè)主物業(yè)使用人物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他管理人的合法權(quán)益改善人民群眾的居住和工作環(huán)境促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例山東省物業(yè)管理?xiàng)l例和有關(guān)法律法規(guī)結(jié)合本市實(shí)際制定本辦法
　　
　　第二條本辦法所稱物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地
　　
　　本辦法所稱物業(yè)管理是指業(yè)主通過自治管理選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人按照物業(yè)服務(wù)合同約定對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動
　　

　　本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人
　　
　　第三條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理使用維護(hù)服務(wù)及監(jiān)督管理活動
　　
　　第四條物業(yè)管理堅(jiān)持以人為本實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)社區(qū)管理相結(jié)合的原則堅(jiān)持公開公公正選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的原則
　　
　　第五條市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作區(qū)縣房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督
　　
　　管理工作
　　
　　規(guī)劃住房城鄉(xiāng)建設(shè)城管執(zhí)法民政財(cái)政公安價(jià)格公用事業(yè)環(huán)保工商等有關(guān)部門以及供水供電供氣供熱通信有線電視寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作
　　
　　第六條街道辦事處鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)管理社區(qū)服務(wù)的關(guān)系調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛
　　
　　社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理協(xié)助街道辦事處鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)管理社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作
　　
　　第七條區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)按照重心下移屬地管理的原則建立綜合管理工作制度推進(jìn)物業(yè)管理政策落實(shí)應(yīng)當(dāng)制定扶持政策采取措施推動住宅區(qū)商業(yè)區(qū)工礦區(qū)及機(jī)關(guān)學(xué)校醫(yī)院等實(shí)行社會化專業(yè)化市場化的物業(yè)服務(wù)促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)和規(guī)范業(yè)主大會業(yè)主委員會建設(shè)充分發(fā)揮業(yè)主自治作用
　　
　　鼓勵采用節(jié)能環(huán)保的新技術(shù)新方法依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水
　　
　　第二章業(yè)主業(yè)主大會和業(yè)主委員會第八條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主
　　
　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利一按照物業(yè)服務(wù)合同的約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)
　　
　　二提議召開業(yè)主大會會議并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議三提出制定和修改管理規(guī)約業(yè)主大會議事規(guī)則的建議四參加業(yè)主大會會議行使投票權(quán)
　　
　　五選舉業(yè)主委員會成員并享有被選舉權(quán)六監(jiān)督業(yè)主委員會的工作
　　
　　七監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同
　　
　　八對物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)九監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集管理和使用十法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利
　　
　　第九條業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務(wù)
　　
　　一遵守管理規(guī)約臨時(shí)管理規(guī)約業(yè)主大會議事規(guī)則
　　
　　二遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度
　　
　　三執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定四按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金五按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用
　　
　　六法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)第十條實(shí)行業(yè)主名冊制度業(yè)主名冊應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會建立和管理新建物業(yè)由建設(shè)單位建立業(yè)主名冊在業(yè)主委員會成立后移交給業(yè)主委員會管理
　　
　　業(yè)主變更的新業(yè)主應(yīng)當(dāng)持相關(guān)證明材料由業(yè)主委員會在業(yè)主名冊上進(jìn)行變更登記
　　
　　禁止建設(shè)單位物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主委員會及其工作人員泄露業(yè)主資料第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會
　　
　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個(gè)業(yè)主的或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的由業(yè)主共同履行業(yè)主大會業(yè)主委員會職責(zé)
　　
　　第十二條物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)并考慮建筑物規(guī)模共用設(shè)施設(shè)備社區(qū)建設(shè)等因素
　　
　　分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)其配套設(shè)施設(shè)備是共用的應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域
　　
　　第十三條建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地使用權(quán)證書項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和地名核準(zhǔn)文件等資料向區(qū)縣房產(chǎn)管理部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域
　　
　　區(qū)縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起日內(nèi)在征求街道辦事處鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)單位意見后進(jìn)行劃分登記并告知建設(shè)單位建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示
　　
　　物業(yè)管理區(qū)域劃定后確需調(diào)整的由區(qū)縣房產(chǎn)管理部門按照本辦法的規(guī)定重新進(jìn)行劃分登記但應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到以上的業(yè)主同意
　　
　　第十四條符合下列條件之一的應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會
　　
　　一業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到以上二業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到以上
　　
　　三自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到
　　
　　建設(shè)單位物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者以上業(yè)主聯(lián)合簽名可以向街道辦事處鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請
　　
　　第十五條符合首次業(yè)主大會會議召開條件的街道辦事處鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在受理申請日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組
　　
　　籌備組由人以上單數(shù)組成由建設(shè)單位物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主和街道辦事處鎮(zhèn)人民政府社區(qū)居民委員會等派員組成其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一
　　
　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起日內(nèi)將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告
　　
　　第十六條籌備組履行下列職責(zé)
　　
　　一確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間地點(diǎn)和內(nèi)容
　　
　　二草擬管理規(guī)約業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主委員會工作規(guī)
　　
　　則
　　
　　三確認(rèn)業(yè)主身份確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)四提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件名單和選舉辦法五召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作
　　
　　對前款規(guī)定的內(nèi)容籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告并書面通知全體業(yè)主業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果
　　
　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立
　　
　　第十七條新建物業(yè)首次成立業(yè)主大會建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)于籌備組成立之日起日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊業(yè)主專有部分面積建筑物總面積等資料
　　
　　市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布管理規(guī)約業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主委員會工作規(guī)則的示范文本
　　
　　第十八條業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算有約定的從其約定未作約定的按照下列規(guī)定確定
　　
　　一按照業(yè)主戶數(shù)計(jì)算的一戶計(jì)算為一票建設(shè)單位未售出的專有部分計(jì)算為一票
　　
　　二按照建筑面積計(jì)算的每一方米建筑面積計(jì)算為一票建筑面積不足一方米的按一票計(jì)算業(yè)主身份以及建筑面積的確認(rèn)以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)
　　
　　第十九條業(yè)主大會履行下列職責(zé)
　　
　　一制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約二選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員
　　
　　三監(jiān)督業(yè)主委員會工作聽取業(yè)主委員會的工作報(bào)告改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定四選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)
　　
　　五籌集和使用共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金六決定改建重建建筑物及其附屬設(shè)施
　　
　　七決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)
　　
　　第二十條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式也可以采用書面征求意見的形式采用書面征求意見形式的應(yīng)當(dāng)將書面征求意見書送交每一位業(yè)主無法送達(dá)的應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告
　　
　　業(yè)主人數(shù)較多的可以以幢單元樓層等為單位推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前應(yīng)當(dāng)事先就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見并將經(jīng)本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實(shí)反映
　　
　　業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議
　　
　　業(yè)主大會決定本辦法第十九條第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意決定本辦法第十九條規(guī)定的其他事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意第二十一條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議
　　
　　業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開每年至少召開一次
　　
　　有下列情形之一的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議
　　
　　一有以上業(yè)主提議的
　　
　　二發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的
　　
　　三業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形
　　
　　業(yè)主委員會不履行召集義務(wù)的經(jīng)業(yè)主申請由街道辦事處鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織業(yè)主召開業(yè)主大會
　　
　　第二十二條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會依照國家有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會的授權(quán)開展活動
　　
　　業(yè)主委員會履行下列職責(zé)
　　
　　一召集并主持業(yè)主大會會議報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況
　　
　　二代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同三執(zhí)行業(yè)主大會的決議決定
　　
　　四及時(shí)了解業(yè)主物業(yè)使用人的意見和建議督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同五監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施
　　
　　六業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)
　　
　　第二十三條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生由至人單數(shù)組成業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任每屆任期不超過年可連選連任
　　
　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起日內(nèi)召開首次會議在業(yè)主委員會委員中推選主任副主任和執(zhí)行委員主任副主任可以兼任執(zhí)行委員
　　
　　執(zhí)行委員負(fù)責(zé)業(yè)主委員會的日常事務(wù)工作經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區(qū)居民委員會任職
　　
　　未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會發(fā)生半數(shù)以上委員資格終止任期屆滿未換屆任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時(shí)由社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)對有關(guān)共有和共同管理事項(xiàng)組織召開業(yè)主大會會議討論決定
　　
　　第二十四條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件一具有完全民事行為能力二遵守國家有關(guān)法律法規(guī)
　　
　　三遵守業(yè)主大會議事規(guī)則管理規(guī)約模范履行業(yè)主義務(wù)四熱心公益事業(yè)責(zé)任心強(qiáng)公正廉潔五具有一定的組織能力六具備必要的工作時(shí)間
　　
　　第二十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起日內(nèi)持下列資料向區(qū)縣房產(chǎn)管理部門和街道辦事處鎮(zhèn)人民政府備案一業(yè)主大會會議決議二業(yè)主大會議事規(guī)則
　　
　　三管理規(guī)約
　　
　　四業(yè)主委員會委員名單和基本情況五法律法規(guī)規(guī)定的其他資料
　　
　　區(qū)縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定資料之日起日內(nèi)對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會備案證明并出具業(yè)主委員會刻制印章證明對不符合條件的出具業(yè)主委員會備案不予受理通知書并告知街道辦事處鎮(zhèn)人民政府業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制使用管理印章和開立賬戶
　　
　　業(yè)主大會議事規(guī)則管理規(guī)約業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起日內(nèi)書面告知區(qū)縣房產(chǎn)管理部門和街道辦事處鎮(zhèn)人民政府
　　
　　第二十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議每季度至少召開一次
　　
　　業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負(fù)責(zé)召集可以邀請社區(qū)居民委員會派人參加
　　
　　業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上委員出席作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意
　　
　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會業(yè)主委員會作出決定之日起日內(nèi)將業(yè)主大會業(yè)主委員會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告
　　
　　業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料并有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會提出詢問業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)第二十七條業(yè)主大會業(yè)主委員會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力但不得違反有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章的規(guī)定
　　
　　第二十八條業(yè)主委員會任期屆滿日前應(yīng)當(dāng)向街道辦事處鎮(zhèn)人民政府提交換屆選舉書面報(bào)告在街道辦事處鎮(zhèn)人民政府的組織指導(dǎo)下召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會業(yè)主委員會任期屆滿后未提請組織召開業(yè)主大會的街道辦事處鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立換屆改選小組換屆改選小組應(yīng)當(dāng)自成立之日起日內(nèi)召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會
　　
　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起日內(nèi)將其保管的印章檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會并做好其他交接工作未成立新一屆業(yè)主委員會的按規(guī)定移交給社區(qū)居民委員會不及時(shí)移交的街道辦事處鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其移交
　　
　　第二十九條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的委員資格自行終止一因物業(yè)轉(zhuǎn)讓滅失等原因不再是業(yè)主的
　　
　　二限制民事行為能力或者無民事行為能力的三依法被追究刑事責(zé)任無法履行委員職責(zé)的四法律法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形
　　
　　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)決定是否終止其委員資格一以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的二拒不履行委員職責(zé)的
　　
　　三業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的
　　
　　四違章搭建建筑物和構(gòu)筑物拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的
　　
　　五因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的
　　
　　業(yè)主委員會委員資格終止的應(yīng)當(dāng)自終止之日起日內(nèi)將其保管的印章檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財(cái)物等移交給業(yè)主委員會
　　
　　第三十條業(yè)主委員會任期內(nèi)委員出現(xiàn)空缺時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足業(yè)主委員會委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時(shí)會議重新選舉業(yè)主委員會
　　
　　第三十一條業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)及執(zhí)行委員委員的報(bào)酬從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定
　　
　　第三章新建物業(yè)配套建筑與設(shè)施設(shè)備
　　
　　第三十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家和省市有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)
　　
　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)不得擅自改變用途第三十三條規(guī)劃部門在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)審查時(shí)應(yīng)當(dāng)要求建設(shè)單位按規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房
　　
　　物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定
　　
　　一建筑面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的至配置最少不低于方米
　　
　　二具備水電采光通風(fēng)等正常使用功能的地上建筑方便物業(yè)管理活動的正常使用
　　
　　業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑其建筑面積不低于方米
　　
　　物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供屬于全體業(yè)主共有
　　
　　第三十四條住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于方米住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)居民委員會用房應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進(jìn)行配套建設(shè)
　　
　　住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房社區(qū)居民委員會用房和承擔(dān)義務(wù)教育的中小學(xué)校屬于政府所有建設(shè)投資由政府承擔(dān)具體投資來源應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)條件意見書中載明
　　
　　第三十五條按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所歸屬應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定約定屬于建設(shè)單位所有的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)
　　
　　第三十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位下同的歸屬由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定約定屬于建設(shè)單位所有的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件并可以附贈出售或者出租給業(yè)主
　　
　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位屬于全體業(yè)主共有建設(shè)單位不得銷售
　　
　　第三十七條住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)建設(shè)維護(hù)和管理建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工并承擔(dān)相關(guān)管溝設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)
　　
　　專業(yè)經(jīng)營單位或者建設(shè)單位安裝的水表電表煤氣表熱量表等計(jì)量器具必須經(jīng)過法定計(jì)量檢定機(jī)構(gòu)檢定合格未經(jīng)檢定或檢定不合格的不得安裝計(jì)量器具使用期限屆滿的應(yīng)當(dāng)由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)換裝經(jīng)強(qiáng)制檢定合格的計(jì)量器具
　　
　　住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)資金統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)交由專業(yè)經(jīng)營單位專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)
　　
　　專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電二次供水換熱燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置
　　
　　第三十八條本辦法實(shí)施前住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備未按規(guī)定移交專業(yè)經(jīng)營單位的按規(guī)范改造后由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收
　　
　　第三十九條專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶保證服務(wù)質(zhì)量各級政府和專業(yè)經(jīng)營單位主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資建設(shè)和維護(hù)管理義務(wù)
　　
　　第四十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運(yùn)行的太陽能熱水中水處理直飲水地源熱泵等設(shè)施設(shè)備屬于相關(guān)業(yè)主共有但由經(jīng)營單位投資經(jīng)營的除外
　　
　　第四十一條規(guī)劃住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)審查時(shí)應(yīng)當(dāng)就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位的意見
　　
　　第四章前期物業(yè)管理
　　
　　第四十二條前期物業(yè)管理是指在業(yè)主業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行的物業(yè)管理
　　
　　按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)
　　
　　投標(biāo)人少于個(gè)或者物業(yè)規(guī)模較小的經(jīng)區(qū)縣房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)
　　
　　第四十三條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書日前持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書招標(biāo)文件等有關(guān)資料向區(qū)縣房產(chǎn)管理部門備案
　　
　　第四十四條鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案配套設(shè)施建設(shè)工程質(zhì)量控制設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議建設(shè)單位組織單位工程竣工驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監(jiān)督
　　
　　第四十五條建設(shè)單位確定前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)后日內(nèi)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定涉及物業(yè)買受人共同利益的其約定應(yīng)當(dāng)一致
　　
　　第四十六條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)合同終止
　　
　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿尚未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會已成立但尚未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行前期物業(yè)服務(wù)合同
　　
　　第四十七條建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約并在銷售場所公示對有關(guān)物業(yè)的使用維護(hù)管理業(yè)主的共同利益業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益
　　
　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾
　　
　　第四十八條建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同臨時(shí)管理規(guī)約住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)區(qū)縣房產(chǎn)管理部門備案并在商品房銷售時(shí)將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容
　　
　　第四十九條新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)一生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)并安裝分戶計(jì)量裝置二雨水污水排放納入城市雨水污水排放系統(tǒng)
　　
　　三小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并安裝分戶計(jì)量裝置
　　
　　四在城市管道燃?xì)饧�中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域完成住宅室內(nèi)室外燃?xì)夤�熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接并安裝燃?xì)夥謶粲?jì)量裝置和供熱分戶計(jì)量裝置
　　
　　五電話通信線有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備信報(bào)箱等按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位
　　
　　六按照規(guī)劃要求完成消防供水消防自動報(bào)警裝置消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè)七小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連八按照規(guī)劃要求完成教育文化衛(wèi)生體育郵政環(huán)境衛(wèi)生商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設(shè)施建設(shè)九按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫車位的配置
　　
　　十住宅小區(qū)分期建設(shè)的已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施十一鍋爐電梯等特種設(shè)備按法定程序檢驗(yàn)合格十二法律法規(guī)規(guī)定的其他條件
　　
　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定對住宅小區(qū)進(jìn)行綜合驗(yàn)收接受房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃房產(chǎn)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)
　　
　　第五十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起日內(nèi)與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水供電供氣供熱等服務(wù)合同
　　
　　第五十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在區(qū)縣房產(chǎn)管理部門街道辦事處鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)按規(guī)定向其移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料
　　
　　一竣工總面圖單體建筑結(jié)構(gòu)設(shè)備竣工圖配套設(shè)施地下管網(wǎng)工程竣工圖分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料二設(shè)施設(shè)備的安裝使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料
　　
　　三鍋爐電梯等特種設(shè)備設(shè)計(jì)制造安裝的合格證質(zhì)量證明書監(jiān)督檢驗(yàn)報(bào)告等相關(guān)安全技術(shù)檔案四物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件五業(yè)主名冊
　　
　　六物業(yè)管理必需的其他資料
　　
　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會尚未成立業(yè)主委員會的移交給轄區(qū)社區(qū)居委會或街道辦事處鎮(zhèn)人民政府
　　
　　鼓勵建設(shè)單位為其開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理提供部分經(jīng)營用房或者給予資金支持第五十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)共用部位
　　
　　共用設(shè)施設(shè)備與原規(guī)劃設(shè)計(jì)不符或者存在質(zhì)量問題的應(yīng)當(dāng)書面通知建設(shè)單位及時(shí)整改建設(shè)單位整改不及時(shí)或者整改后仍未達(dá)到規(guī)定要求的由建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任
　　
　　第五十三條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)建設(shè)單位不得擅自處分
　　
　　第五十四條建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明書等資料
　　
　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊并可以接受建設(shè)單位的委托協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜