東營市物業管理辦法

第一章總則

第一條為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環境，根據國務院《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區域內物業管理活動及其監督管理工作。

第三條本辦法所稱物業管理，是指建設單位依法選聘物業服務企業或者業主依法通過自治管理選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生及相關秩序的活動。

本辦法所稱物業使用人，是指物業的承租人或者其他實際使用物業的非所有權人。

第四條物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治與專業服務、社區管理相結合的原則。

第五條市住房城鄉建設主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。各縣區住房城鄉建設主管部門負責本轄區物業管理活動的監督管理工作。東營經濟技術開發區管理委員會、東營港經濟開發區管理委員會等（以下簡稱開發區管委會）負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。

經濟和信息化、公安、民政、財政、城鄉規劃、衛生計生、環境保護、食品藥品監管、城市管理、物價、畜牧、工商、質監等有關部門，以及供水、供電、供氣、供熱、通信（含寬帶數據傳輸，下同）、有線電視等專業經營單位，按照各自職責，做好與物業管理有關的工作。

第六條街道辦事處、鄉鎮人民政府以及開發區管委會負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆選舉工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理活動中的糾紛。

社區居民委員會負責指導業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鄉鎮人民政府以及開發區管委會開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

第二章新建物業

第七條物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。

第八條建設單位辦理商品房預售許可證前，應當持房地產開發經營權證、建設用地規劃許可證、國有土地使用權證、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向縣區住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會申請劃分物業管理區域。

建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。

第九條物業管理區域內的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省、市有關住宅區規劃、設計規范和工程標準進行建設。物業管理區域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。

第十條物業服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業主共有。

物業服務用房應當具備水、電、采光、通風、熱力等正常使用功能。建設工程項目總建筑面積在十萬方米以下（含十萬方米）的，建筑面積按照總建筑面積的千分之四配置，但不得小于一百方米；超過十萬方米的，超出部分按照千分之三配置。

業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建筑面積不低于二十方米。

第十一條住宅區內的政務管理用房的建筑面積不低于五十方米；社區居家養老服務用房按每百戶不少于二十方米的標準配套建設；社區居民委員會用房，應當按照規劃要求進行配套建設。

住宅區內按照規劃配套建設的政務管理用房、社區居家養老服務用房、社區居民委員會用房和承擔義務教育的中小學校，屬于政府所有，由政府投資建設。

第十二條按照規劃要求在住宅區內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并優先為業主提供服務。

第十三條物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內的車位，下同）的歸屬，由建設單位和物業買受人在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業主。

占用物業管理區域內共有道路或者其他場地設置的停車泊位，屬于全體業主共有，建設單位不得占用、附贈、出售或者出租。

第十四條住宅區內專業經營設施設備，由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。

住宅區內供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的各類建設資金，統一并入城市基礎設施配套費，交由專業經營單位專項用于住宅區內專業經營設施設備的投資建設。住宅區內專業經營設施設備歸專業經營單位所有。

專業經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。

第十五條專業經營單位應當依法履行專業經營設施設備的維修養護責任，按照與業主簽訂的服務合同服務到最終用戶，保證服務質量。

各級人民政府、開發區管委會和有關主管部門應當加強對專業經營單位的監督管理，督促專業經營單位履行投資、建設、維護和管理義務。

第十六條城鄉規劃主管部門在進行建設工程規劃審批時，應當就住宅區配套建筑及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準征求住房城鄉建設主管部門和專業經營單位的意見。

第三章前期物業管理與物業交付

第十七條建設單位應當依法通過招投標方式選聘具有相應資質的前期物業服務企業。投標人少于三個或者住宅項目總建筑面積三萬方米以下，非住宅項目一萬方米以下的，經縣區住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會同意，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第十八條建設單位確定前期物業服務企業后十五日內，應當與物業服務企業簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同可以約定期限；合同期限未滿、業主委員會與新選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第十九條建設單位在辦理商品房預售許可證前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報縣區住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。

第二十條鼓勵前期物業服務企業提前介入項目開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。

建設工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與監督。

第二十一條新建物業實行前期物業承接查驗制度。建設單位應當在物業交付使用十五日前，與選聘的前期物業服務企業完成共用部位、共用設施設備的承接查驗，形成承接查驗書面記錄，簽訂物業承接查驗協議。

第二十二條新建住宅區的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業交付手續：

（一）生活用水納入城市公共供水管網，并安裝分戶計量裝置；

（二）雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;

（三）住宅區用電納入城市供電網絡，并安裝分戶計量裝置；

（四）在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置；

（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按設計要求配置到位；

（六）按照規劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設；

（七）住宅區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；

（八）按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環境衛生、商業網點、物業服務、政務管理和社區居家養老服務等配套建筑及設施建設；

（九）按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置；

（十）住宅區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施；

（十一）鍋爐、電梯等特種設備按法定程序檢驗合格；

（十二）法律、法規、規章規定的其他條件。

建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅區進行綜合驗收，向住房城鄉建設主管部門辦理綜合驗收備案手續。

第二十三條建設單位應當自住宅區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備接收管理手續，并協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等服務合同。

第二十四條建設單位應當在縣區住房城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會的監督下，按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料：

（一）竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）電梯等特種設備設計、制造、安裝的合格證、質量證明書、監督檢驗報告等相關安全技術檔案；

（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（五）業主名冊；

（六）其他應當移交的資料。

前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房及上述資料移交給業主委員會。無業主委員會的，應當移交物業所在地的社區居民委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府、開發區管委會。

第四章業主大會與業主委員會

第二十五條房屋的所有權人為業主。

物業管理區域內全體業主組成業主大會。

業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第二十六條一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會職責。

第二十七條業主大會依法履行下列職責：

（一）制定、修改業主大會議事規則及管理規約；

（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（三）監督業主委員會工作，聽取業主委員會工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

（四）選聘、解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用住宅專項維修資金；

（六）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）決定物業管理區域內的其他事項。

第二十八條建設單位或者前期物業服務企業應當將業主入住情況及時報告縣區住房城鄉建設主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會。

符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

（一）業主已入住面積的比例達到百分之五十以上；

（二）業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上；

（三）自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。

第二十九條符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府以及開發區管委會應當在三十日內組建業主大會籌備組。

籌備組由七人以上單數組成，由建設單位、前期物業服務企業、業主、社區居民委員會，以及街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會等代表組成。其中，業主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一；籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會代表擔任。

籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行公示。

第三十條籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）確認業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；

（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（五）依據相關法律法規，制定業主委員會選舉辦法及業主委員會委員候選人條件，確定業主委員會候選人名單；

（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開首次業主大會會議。

第三十一條業主委員會由業主大會選舉產生，由三人以上單數組成。依法選舉產生的業主委員會應當按照議事規則定期召開業主大會會議。有下列情形之一的，業主委員會應當召集業主大會臨時會議：

（一）有百分之二十以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

業主委員會不按規定履行召集義務的，經業主申請，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會責令限期召集；逾期不召集的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會負責組織業主召開業主大會。

第三十二條業主委員會委員應當由本物業管理區域內的熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業主委員會主任、副主任和執行委員在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會委員名單應當在物業管理區域內進行公示。

第三十三條業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格：

（一）拒不履行委員職責的；

（二）業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格的；

（三）搭建違章建筑物和構筑物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的；

（四）因其他原因不適合繼續擔任業主委員會委員的。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會。

第三十四條業主委員會依照有關法律、法規和業主大會的授權開展活動，履行下列職責：

（一）召集并主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（三）執行業主大會的決議、決定；

（四）及時了解業主或者物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（六）監督管理規約的實施；

（七）業主大會賦予的其他職責。

第三十五條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣區住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會備案：

（一）業主大會會議決議；

（二）業主大會議事規則；

（三）管理規約；

（四）業主委員會委員名單和基本情況；

（五）法律、法規規定的其他資料。

縣區住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會應當自收到前款規定資料之日起十日內，對符合條件的業主委員會出具備案證明、刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內，書面告知街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣區住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會。

第三十六條業主委員會會議由主任或者執行委員負責召集，有三分之二以上委員參加，會議內容應當記錄并存檔。業主委員會會議作出的決定，應當由全體委員過半數同意并簽字確認，自作出決定之日起三日內在物業管理區域內公告。

業主可以查閱業主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

第三十七條業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第三十八條業主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

業主委員會應當及時將業主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會。

第三十九條業主委員會任期屆滿未能選舉產生新的業主委員會的，或者業主委員會任期內委員人數不足總數的二分之一時，物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第四十條業主大會與業主委員會的活動經費及業主委員會委員的報酬，從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法與標準由業主大會決定。

第五章物業服務企業與物業服務

第四十一條物業服務企業是指依法設立、取得相應資質從事物業管理活動的企業法人。

物業服務企業應當在其資質許可的范圍內從事物業管理活動。

物業服務企業應當具有相應的專業工程技術人員，具備為業主提供專項服務的能力。

第四十二條物業服務企業提供物業服務時應當實行項目經理責任制。

第四十三條物業服務企業可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業管理一并委托給其他單位或者個人。

第四十四條住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會應當定期對物業服務企業的服務質量進行專項檢查，督促其提高服務水。

物業服務企業應當定期向住房城鄉建設主管部門報送信用檔案信息、統計報表等相關資料。

第四十五條物業服務企業應當在市、縣區住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會指導下成立物業管理協會，規范行業行為，促進誠信經營，提高物業管理服務水，維護物業服務企業的合法權益。

第四十六條一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

物業服務內容主要包括下列事項：

（一）物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；

（二）公共綠化的養護；

（三）公共區域環境衛生的維護；

（四）公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務；

（五）對物業使用中的禁止行為進行告知、勸阻、報告；

（六）物業維修、更新、改造費用的賬務管理；

（七）物業檔案和物業服務檔案的保管；

（八）其他約定的物業服務事項。

第四十七條業主大會通過招投標或者協議方式選聘物業服務企業。

業主委員會應當經業主大會授權，與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務用房、住宅專項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主或者物業使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出約定。

物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內，到縣區住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會辦理物業服務合同備案手續。

第四十八條物業服務企業提供物業服務，應當遵守下列規定：

（一）遵守有關法律、法規和規章的規定；

（二）符合國家、省、市規定的技術標準和操作規范；

（三）制定和完善物業服務質量控制措施，建立健全物業服務檔案保管、移交等制度；

（四）向業主或者物業使用人告知物業共用部位、共用設施設備使用的方法、要求和注意事項；

（五）按照物業服務合同的約定，提供相應的服務；

（六）將物業服務相關信息在物業管理區域內長期公示；

（七）定期聽取業主的意見和建議，改進和完善物業服務。

第四十九條物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示：

（一）物業服務企業的名稱、資質證書、聯系方式、物業服務投訴電話；

（二）項目經理有關服務信息；

（三）物業服務合同約定的服務內容、服務標準與依據、收費項目、收費標準、收費方式等；

（四）電梯、消防、監控等設施設備的日常維修保養單位的名稱和聯系方式等；

（五）其他應當公示的信息。

第五十條物業服務合同期限屆滿前，業主委員會應當組織召開業主大會，作出續聘或者另聘物業服務企業的決定，并依據合同約定期限書面通知物業服務企業；合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。

業主大會決定另聘物業服務企業的，選聘物業服務企業的方案應當經業主大會表決通過，并在物業管理區域內公示。

物業服務合同期限屆滿后，業主大會沒有作出續聘或者另聘物業服務企業決定，物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續。

第五十一條物業服務企業在物業服務合同履行期間或者在物業服務合同屆滿后決定不再為該物業管理區域提供物業服務的，應當按合同約定期限書面通知業主委員會，并向全體業主公示；合同未約定通知期限的，應當提前六十日履行通知義務。

第五十二條物業服務合同解除或者終止后，物業服務企業應當與業主委員會辦理退出手續，并履行下列交接義務：

（一）移交保管的物業檔案、物業服務檔案；

（二）移交物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料；

（三）移交物業服務用房；

（四）結算預收、代收的有關費用；

（五）法律、法規、規章規定的其他事項。

第五十三條物業服務企業未履行通知義務并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

經業主大會決定選聘新的物業服務企業后，原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

第五十四條物業服務企業退出后，業主大會未及時選聘新的物業服務企業時，業主大會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府、開發區管委會可以委托物業服務企業或者其他管理人臨時代管，至業主大會選聘新的物業服務企業為止。代管期限一般不得超過三個月。

第五十五條物業服務收費應當遵循合法、合理、公開和質價相符的原則，按照不同物業的性質、特點及服務階段分別實行政府指導價和市場調節價。具體辦法由市物價部門會同市住房城鄉建設主管部門另行制定。

第五十六條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。

物業交付后空置一年以上的，其物業服務費按物業服務合同約定收取；未約定的，按物業服務收費標準適當減收。

第五十七條物業服務企業不得擅自擴大收費范圍，提高收費標準。

物業服務企業依約履行義務的，業主應當按照物業服務合同約定按時交納物業服務費，不得以物業空置、存在開發建設遺留問題或者放棄共有權利等為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。

第五十八條業主或者物業使用人欠交物業服務費的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

第五十九條住宅區內供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業經營單位應當依法向最終用戶收取有關費用。

物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

專業經營單位不得因部分最終用戶未履行繳費義務停止已繳費用戶和共用部位的服務。