泰安市住宅物業服務收費管理實施辦法

第一條為規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》、《山東省住宅物業服務收費管理辦法》等法律、法規及相關政策規定，結合我市實際情況，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。

第三條本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人所收取的費用。

第四條提倡業主通過公開、公、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水相適應的原則。

第六條市價格主管部門會同市物業主管部門依據國家和省有關規定，制定全市住宅物業服務收費政策，負責全市住宅物業服務收費的監督管理工作。

各縣（市、區）價格主管部門會同同級物業主管部門按照價格管理權限負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

第七條住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。

第八條通過協議選聘的物業服務企業，應在開發建設單位預銷售物業前，按照政府指導價的有關規定擬定前期物業服務方案，確定物業服務等級和收費標準。通過招標方式選聘物業服務企業，應在招標過程中明確所提供的物業服務等級和收費標準。所確定的服務等級和收費標準等內容，均應詳細載入前期物業服務合同。

第九條普通住宅前期物業服務費、停車服務費實行政府指導價。泰山區、岱岳區、泰安高新區、泰山景區區域內基準價格及浮動幅度由市價格主管部門會同同級物業主管部門制定，報同級人民政府批準并每年向社會公布；各縣（市）價格主管部門會同同級物業主管部門制定各自區域內的基準價格及浮動幅度，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業服務企業在相應服務等級規定的基準價和浮動幅度內約定。

非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費、停車服務費實行市場調節價由雙方合同約定。

第十條普通住宅前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。停車服務費根據停車服務標準、服務質量等因素定價。

普通住宅前期物業服務等級標準、停車服務標準由市物業主管部門會同市價格主管部門制定并公布。

第十一條普通住宅物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業服務企業的固定資產折舊；

（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

供水二次加壓設備運行電費和供熱換熱站、加壓設備運行電費、水費由供水、供熱單位承擔，不得列入物業服務成本。

第十二條普通住宅物業服務合同應當約定以下內容：物業服務等級、物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同中應當包含上述物業服務合同內容。

建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同期限未滿, 業主委員會與物業服務企業另行簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

物業服務企業應當自與業主委員會或建設單位簽訂物業服務合同之日起十五日內，將營業執照、資質證書、物業服務合同、物業服務成本等相關資料向市、縣（市、區）價格主管部門備案。

第十三條業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費用由開發建設單位交納。

業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。

物業服務合同有約定的，物業服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。

第十四條物業服務收費按法定房屋產權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。

普通住宅小區內改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室、地下室，物業服務收費標準實行市場調節價。

普通住宅小區內承擔義務教育任務的中小學、公立幼兒園、福利院、非營利性醫療衛生機構等物業服務收費標準執行本住宅小區普通住宅物業服務費標準。

物業服務費應當與水、電、暖、數字電視、燃（煤）氣、垃圾處理費等代收費用分開收取。

第十五條因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成物業管理區域配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費按照收費標準的80%收取，并在前期物業服務合同中約定，差額部分由建設單位補償物業服務企業。

第十六條房屋交付后空置一年以上的，經業主或物業使用人與物業服務企業確認后，其物業服務費按照物業服務收費標準的80%交納，合同另有約定的從其約定。

第十七條住宅區劃內的道路、綠地，以及其他公共場所、公用設施和物業服務用房屬于業主共有。

利用道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房以及物業共用設施設備、共用部分進行商業經營，應當征得相關業主或業主委員會同意，按照規定辦理有關手續。所得收益在扣除合理成本（人工、維護和稅費等）后，主要用于補充相關物業管理區域的物業專項維修資金。

第十八條車位租賃費實行政府指導價，由市、縣（市）價格主管部門會同同級物業主管部門制定基準價及浮動幅度，報同級政府批準后執行。具體收費標準由承租人與建設單位在規定的基準價和浮動幅度內合同約定。

第十九條物業管理區域內規劃用于停放汽車的共用車庫內的車位產權人或承租人應當交納停車服務費。

獨立專有車庫，按照房屋權屬證書或購房合同載明的建筑面積交納物業服務費。

停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。

車位未停放車輛空置半年以上的，經車位產權人或車位承租人與物業服務企業確認后，停車服務費按照收費標準的80%收取。

第二十條占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定，所收費用歸全體業主共有，主要用于補充相關物業管理區域的物業專項維修資金。

停車場地的保潔、秩序維護、購買公共責任保險等發生的物業管理服務費用，可依照物業服務合同約定，按實際支出在車位場地使用費中列支；業主大會成立前，支出比例按30%執行。

第二十一條業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行合同約定。

第二十二條物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。

除前款規定以外的其他外來車輛，業主或業主大會若允許其他外來車輛進入住宅物業管理區域臨時停放的，物業服務企業可以根據業主大會的決定收取一定費用。

第二十三條住宅小區對車輛實行出入證管理的，應當為業主或物業使用人免費配置出入證（卡）。因遺失、損壞需要補辦證（卡）的，可以按照每證（卡）最高不超過80元的標準收取工本費；對業主或物業使用人實行電子門禁系統管理的，應當至少為每戶業主或物業使用人免費配置3張門禁卡，因增加、遺失、損壞需要補辦證（卡）的，可以按照每證（卡）最高不超過30元的標準收取工本費。除此之外不得再另行收取押金、門禁系統管理費、運行費等其他任何費用。

第二十四條電梯運行費包括相關日常管理、維護保養、直接物質消耗費用及其他相關檢測檢驗費用。物業服務企業應當單獨立賬、專款專用，并按照業主大會的要求，定期公布收支賬目。

電梯起始層為住宅的，免收電梯起始層住宅業主或物業使用人的電梯運行費。

第二十五條供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。

專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第二十六條業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。自行清運的，不得收費。在業主裝修完畢后，經物業服務企業檢查驗收合格，裝修保證金應自檢查合格之日起60日內退還業主。

物業服務企業不得以任何名目向業主或物業使用人收取裝修電梯使用費、裝修管理費及與裝修相關的管理費用。

裝修期間對裝修施工人員實行出入證管理的，不得收取任何費用。

第二十七條安裝并使用中央空調和集中式太陽能的普通住宅小區，其運行費用物業服務企業應單獨列賬，并按實際支出費用和約定方式向物業使用人收取。

第二十八條物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。

第二十九條物業服務企業應當在小區門口等物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。

第三十條物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

第三十一條物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。

物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。

物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

第三十二條物業服務企業接受委托為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的服務，其收費標準由雙方協商約定。

第三十三條政府價格主管部門對物業服務收費實行成本監審和價格監測制度。物業服務企業應按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，報送相關資料。

第三十四條政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰：

（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

（二）低于服務等級要求提供服務并收費的；

（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

（四）強制服務并收費的；

（五）不按規定實行明碼標價的；

（六）其他違反價格法律、法規規定的行為。

第三十五條本辦法實施前已簽訂物業服務合同，合同約定期限的，在合同期內，物業服務及其收費標準仍按合同約定執行；物業服務合同未約定固定期限或者前期物業服務合同已經到期的，物業服務及其收費標準等應按本辦法規定執行。

第三十六條其他管理人的物業服務收費可參照本規定執行。