第一章 總 則

第一條 為規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業和其他管理人的合法權益，改善業主和物業使用人的居住和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業，是指已建成并交付使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關場地。

本辦法所稱物業服務企業，是指依法設立、取得相應資質從事物業服務活動的企業法人。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過自治管理，選聘物業服務企業或者其他管理人，按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生及相關秩序的活動

第三條 本辦法適用于本市行政區域內物業的管理、使用、維護、服務及監督管理活動。第四條 市住房和城鄉建設委員會負責全市物業管理活動的監督管理工作。

縣(市、區)建設行政主管部門或房地產管理部門(以下統稱物業主管部門)，具體負責本轄區物業管理活動的監督管理工作。

城市管理綜合執法、財政、民政、物價、公安、城鄉規劃、環境保護、工商行政管理等部門按照各自職責，做好物業管理的有關工作。

第五條 縣(市、區)人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導和協調，建立并完善物業管理聯席會議制度。

街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。

社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

第二章 前期物業管理

第一節 物業管理區域及配套建設

第八條 物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，重點考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，遵循相對集中、便于管理的原則。

第九條 建設單位應在規劃報建圖中明確標明物業服務用房的位置和面積，將物業服務用房納入建設配套項目計劃，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付使用。

城鄉規劃部門應在《建設工程規劃許可證》(附件)中注明物業服務用房的面積。

房地產行政主管部門在核發商品房預(銷)售許可證時，不得將規劃確定、前期物業管理備案的物業服務用房納入商品房屋預(銷)售許可范圍。

第十條 物業服務用房的配置應當符合下列規定：

(一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于100方米;

(二)具備水、電、采光、通風等正常使用功能。

業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建筑面積不低于20方米。

第十一條 物業服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業主共有。

第十二條 住宅小區物業管理區域內的政務管理用房、社區居民委員會用房以及按照規劃要求配套建設的中小學校、會所、幼兒園、治安值班室、監控室、車庫、車位以及其他各類配套建筑與設施設備等，應當按照國家、省設計規范和工程標準進行配套建設，并依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變使用用途。

第十三條 住宅小區內的專業經營設施設備，由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。

住宅小區內供水、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的各類建設資金，統一并入城市基礎設施配套費。

住宅小區內專業經營設施設備歸專業經營單位所有。

專業經營設施設備包括二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。

第二節 前期物業管理服務

第十四條 住宅小區在業主、業主大會選聘物業服務企業前，建設單位應當通過公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，實施前期物業管理。投標人少于三個或者物業項目建筑面積低于三萬方米的，經縣(市、區)物業主管部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。

第十五條 建設單位在申請辦理商品房預(銷)售許可證前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報縣(市、區)物業主管部門備案，并在商品房預(銷)售時將上述資料作為商品房買賣合同的內容。

第十六條 物業交付業主使用前的物業服務費用由建設單位承擔;物業交付業主使用后的物業服務費用由業主承擔。當事人另有約定的除外。

第十七條 前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第三節 物業承接驗收

第十八條 建設單位應當按照國家、省有關規定和商品房買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

第十九條 建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：

(一)建設工程竣工驗收合格，取得城鄉規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并已經建設行政主管部門綜合驗收備案;

(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具;

(三)教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求完成;

(四)道路、綠地、社區辦公和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求;

(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書;

(六)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;

(七)法律、法規、規章規定的其他條件。

第二十條 物業承接查驗應按照下列程序進行：

(一)確定物業承接查驗方案;

(二)移交有關圖紙資料;

(三)查驗共用部位、共用設施設備;

(四)解決查驗發現的問題;

(五)確認現場查驗結果;

(六)簽訂物業承接查驗協議;

(七)辦理物業交接手續。

第二十一條 分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期進行承接查驗。建設單位與物業服務企業完成最后一期物業承接查驗后，辦理物業項目整體交接手續。

第二十二條 物業服務企業應當自物業交接之日起30日內，持下列文件向縣(市、區)物業主管部門辦理備案手續：

(一)物業承接查驗協議;

(二)建設單位移交資料清單;

(三)查驗與交接記錄;

(四)承接查驗的其他資料。

第二十三條 建設單位交付住宅物業時，應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。

前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。

第三章 業主、業主大會與業主委員會

第二十四條 房屋的所有權人為業主。

第二十五條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：

(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議，行使投票權;

(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督專項維修資金的管理和使用;

(十)法律、法規規定的其他權利。

第二十六條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

(一)遵守管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費;

(六)法律、法規規定的其他義務。

第二十七條 建設單位或前期物業服務企業應當將業主入住情況及時報物業主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第二十八條 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

(一)業主已入住面積的比例達到百分之五十以上;

(二)業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上;

(三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。

第二十九條 符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在30日內組建業主大會籌備組。

第三十條 業主大會履行下列職責：

(一)制定、修改管理規約、業主大會議事規則;

(二)選舉業主委員或者更換業主委員會成員;

(三)監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

(四)選聘、解聘物業服務企業;

(五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金;

(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

(七)決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。

業主大會決定前款第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定前款規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第三十一條 業主大會選舉產生業主委員會。

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下資料向物業主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

(一)業主大會決議;

(二)管理規約;

(三)業主大會議事規則;

(四)業主委員會委員名單和基本情況。

第三十二條 未成立業主大會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導業主共同決定有關事項。

第四章 物業的使用與維護

第三十三條 業主或者物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規、規章和管理規約、臨時管理規約的規定，不得有下列行為：

(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為;

(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規劃規定的行為;

(三)損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污以及侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為;

(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為;

(五)隨意傾倒垃圾、雜物以及亂貼、亂掛、擅自設置廣告牌等違反市容環境衛生規定的行為;

(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者制造超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為;

(七)占用消防通道等違反消防管理規定的行為;

(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為;

(九)法律、法規、規章和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。

物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。

第三十四條 業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀。

第三十五條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續，并與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議;按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。

業主拒不辦理登記手續、批準手續的，物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

第三十六條 車庫應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。業主、物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關部門發布的指導價格確定。在滿足業主、物業使用人需要后，建設單位將車庫出租給物業管理區域以外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫應當優先投入使用;車庫尚未充分利用的，不得在物業管理區域內占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。

第三十七條 占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當事先與物業服務企業商定停車位置，并繳納車位場地使用費。收費標準由業主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定;未成立業主大會的，由全體業主共同決定。

車位場地使用費屬于全體業主共有。車位場地使用費用途由業主大會決定;未成立業主大會的，由全體業主決定。

第三十八條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第三十九條 建設單位應當建立健全物業售后保修服務體系，并按照國家、省規定的保修期限、保修范圍，承擔物業保修責任。

在物業保修期內，建設單位不履行保修義務的，業主或業主委員會可提出申請，經物業主管部門核準后，按照《濟寧市物業質量保修金管理辦法》的規定執行。

第四十條 物業保修期滿后，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業主共同承擔;業主大會或業主可以將其委托給物業服務企業承擔;維修費用經業主大會或業主共同決定后，在專項維修資金中列支。

物業保修期滿后，業主專有部分的養護、維修，由業主負責。業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當及時養護、維修，相鄰業主應當提供便利。

第五章 物業服務管理

第四十一條 物業服務內容主要包括下列事項：

(一)物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;

(二)公共綠化的維護;

(三)公共區域環境衛生的維護;

(四)公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務;

(五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;

(六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;

(七)物業服務檔案和物業檔案的保管;

(八)其他物業管理事項。

第四十二條 業主委員會經業主大會授權，與通過招投標或者協議方式選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同。

物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主、物業使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出約定。

物業服務合同簽訂后，業主有權進行查詢。

物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起10日內，向物業主管部門備案。

第四十三條 住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅前期物業服務費、停車服務費實行政府指導價，由市、縣(市、區)人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內約定。

非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價，由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。

第四十四條 物業服務費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立臺賬，并接受業主委員會的核查。

第四十五條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。

物業交付后長期空置的，其物業服務費收費標準應當在物業服務合同中約定。

第四十六條 物業服務企業違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。

物業服務企業依約履行義務的，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。

第四十七條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任，并按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。

專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第四十八條 解除或者終止物業服務合同，應當依據合同履行必要的通知義務;合同未約定通知期限的，應當提前60日通知。

物業服務合同解除或者終止后，物業服務企業或其他管理人應當與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理退出手續，并履行下列交接義務：

(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案;

(二)提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料;

(三)移交物業服務用房;

(四)清算預收、代收的有關費用;

(五)法律、法規規定的其他事項。

物業服務企業或其他管理人未依據合同履行通知義務并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

物業服務合同解除或者終止后，未成立業主委員會的，物業所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府應與物業服務企業或其他管理人按照法律規定和合同約定辦理物業服務退出手續，并妥善保管本辦法第四十七條第二款所列有關資料、服務用房、有關費用等。待新的物業服務企業或其他管理人選聘后，移交給新的物業服務企業或其他管理人。

第四十九條 物業服務企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用和提供無償服務。

第五十條 市、縣(市、區)物業主管部門應當加強對物業服務活動的監督管理，定期對物業服務企業服務質量進行考核，及時處理物業服務投訴。

第六章 社區物業管理與舊住宅區物業管理

第五十一條 街道辦事處、鄉鎮人民政府社區管理機構，具體指導、協調物業管理有關工作。

第五十二條 實行物業管理聯席會議制度。

物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和城市管理綜合執法、物業管理等部門參加。

第五十三條 物業管理聯席會議主要協調下列事項：

(一)業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;

(二)物業服務企業在履行退出程序及交接工作中出現的問題;

(三)物業管理區域內發生的突發事件;

(四)物業管理與社區管理的銜接和配合;

(五)需要協調的其他物業管理事項。

第五十四條 有關部門、單位在物業管理區域內開展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務活動以及突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業主、業主委員會、物業服務企業和專業經營單位應當給予協助、配合。

第五十五條 物業管理、城市管理綜合執法、公安消防、城鄉規劃、環境保護等部門應建立相關違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內公布聯系人姓名和聯系方式，對舉報的違法行為應及時作出處理。

第五十六條 業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，應當自行協商解決;協商不成的，可以向社區居民委員會或者聯席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

第五十七條 市、縣(市、區)人民政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區，應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會公布。

舊住宅區的范圍，由縣(市、區)人民政府劃定。

舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務、文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔。

第五十八條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應組織未成立業主大會的舊住宅區成立業主大會。業主大會選舉產生業主委員會。

業主大會對舊住宅區改造形成決議。業主大會決議對舊住宅區進行改造的，舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務、文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，除政府補助外，其余部分由業主承擔。

第五十九條 舊住宅區改造整治中，經有利害關系的業主同意，在規劃許可的情況下，可以按照有關規定建設物業服務用房和一定比例的經營性用房。經營性用房用于出租經營，經營收益作為舊住宅區維護管理費用的補充資金，由業主大會監督使用。

第六十條 舊住宅區改造整治完成后，由業主大會選聘物業服務企業或者其他管理人。

第六十一條 業主大會成立前的物業管理，由社區居民委員會組織實施。