第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進和諧社區建設，提高城市管理水，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《河南省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 物業管理工作實行屬地負責制。各縣（市）、區人民政府是所轄區域內物業管理的責任人，應當加強對物業管理工作的組織領導，在街道辦事處、鄉鎮人民政府明確物業管理機構，落實工作人員和工作經費；建立物業應急管理機制、長效管理機制和物業管理聯席會議制度，及時處理重大矛盾和糾紛；牽頭組織有關部門對物業管理區域內違法行為開展集中整治。

第四條 市房產管理部門是監督、指導全市物業管理活動的行政主管部門。負責制定物業管理發展規劃和相關政策；培育和規范物業管理市場；監督全市物業管理活動；管理全市物業服務企業經營資質；指導各縣（市）、區物業管理工作；負責物業專項維修資金的歸集、管理、使用監管工作；指導行業協會開展工作。

第五條 縣（市）、區房產管理部門負責本轄區物業管理活動的監督、指導工作。負責轄區內新建住宅小區前期物業管理招投標工作以及物業服務企業交接工作的監督與指導，做好物業承接查驗的管理與監督；建立物業服務企業信用檔案；配合做好業主大會、業主委員會籌建、換屆及日常工作的指導與監督；依法查處轄區內違反物業管理法律、法規的行為。

第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。

第七條 規劃、住建、行政執法、公安、價格、環保、工商、質檢、民政、人防、園林綠化等部門，按各自職責協同實施本辦法。

規劃行政主管部門，負責新建住宅小區的統一規劃，按規定配置各類共用配套設施，并督促其落實到位。

住建行政主管部門，負責監督住宅小區建設期間的建筑質量和住宅小區項目竣工后綜合驗收；及時處理房屋保修期內由于工程質量問題引發的投訴和糾紛，督促開發建設單位做好房屋保修期內的維修工作；加大對供水、供氣、供暖抄表到戶工程的監督、落實。

行政執法主管部門，負責對物業管理區域內私搭亂建、亂設攤點等行為進行查處。

公安行政主管部門，負責物業管理區域內的治安管理，依法查處干擾召開業主大會會議和選舉業主委員會的行為；做好物業管理區域周邊道路停車泊位設置工作；負責物業管理區域內公共秩序維護活動的監管；對物業服務企業履行消防安全職責情況實施監督檢查，督促落實消防安全責任，及時查處損壞（停用）消防設施和占用（堵塞）消防車通道、疏散通道、安全出口等違反消防法律、法規的行為；對物業管理區域內安防設施依法實施監督管理

價格行政主管部門，負責物業服務收費的監督檢查，對物業服務價格違法行為進行查處；受理物業服務收費價格的咨詢及舉報；按國家、省保障性住房物業管理規定做好管理工作。

環保行政主管部門，負責對物業管理區域及周邊的建設項目依法進行環境影響評價文件審批和環境保護設施竣工驗收；對物業管理區域及周邊的污染源依法實施監督管理，對違反環保法律法規的行為依法進行查處；對涉及環保的投訴和糾紛進行處理。

工商行政主管部門，嚴格落實戶外廣告審批制度；對小區內的有固定經營場所的商業門店依法進行監督管理。

質監行政主管部門，負責本行政區域的電梯安全監督管理工作；督促使用單位做好特種設備的注冊登記、維護保養、作業人員持證上崗等工作；查處安裝、改造、維修和使用中的違規行為；會同有關部門調查處理物業管理區域內的特種設備事故。

民政行政主管部門，負責指導社區服務管理工作，推進和諧社區建設。

人防行政主管部門，負責物業服務區域內人防工程及設施維護管理的指導和監督。

園林綠化行政主管部門，負責物業管理區域內綠地性質、是否占用綠線和綠地調整監督管理，協調解決因綠化影響居民生活以及綠化養護引發的矛盾。

第八條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護物業管理市場秩序和公競爭，督促物業服務企業及從業人員依法誠信經營，促進行業健康發展。

第二章 業主、業主大會與業主委員會

第九條 業主應當依照法律、法規和管理規約行使權利，自覺履行法定和約定的義務。

第十條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成。物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

第十一條 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會或者業主代表大會（以下統稱業主大會）會議：

（一） 物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的；

（二） 物業管理區域內已交付業主使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超過十二個月的，。

第十二條 物業管理區域內已符合本辦法第十一條中的任意一個條件，建設單位應當按照物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第十三條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業主大會籌備組。

籌備召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。

第十四條 首次業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居（村）民委員會等代表組成。籌備組中的業主代表由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主推薦產生。

籌備組人數應當為五至十一人的單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

籌備組應當將成員名單在物業管理區域內顯著位置公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

第十五條 首次業主大會籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案；

（三）確認并公示業主身份、業主人數以及所有的專有部分面積；

（四）制定業主委員會候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（五）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（六）制定業主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告，業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

籌備組應當自成立之日起九十日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

建設單位和物業服務企業應當配合、協助籌備組開展工作。

第十六條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主提議；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

第十七條 召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前通知全體業主，同時告知社區居（村）民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄，并妥善保存。

第十八條 業主可以委托他人參加業主大會會議。業主委托家庭成員以外的人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

第十九條 業主委員會由業主大會會議選舉產生。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任；業主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故欠交物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規和管理規約的情形且未改正的，不得擔任業主委員會成員；擔任業主委員會委員后出現上述情形的，應當按照業主大會確定的規則予以罷免。

業主委員會由五至十一人的單數委員組成，每屆任期不超過5年，委員可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則確定。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

第二十條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業所在地的房產管理部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

（一）業主委員會備案申請書；

（二）業主委員會委員名單；

（三）業主大會議事規則和管理規約；

（四）業主大會會議記錄；

（五）其他應當提供的材料。

業主委員會辦理備案后，憑備案證明到公安部門申請刻制業主大會和業主委員會印章。

第二十一條 依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日為成立日期。業主大會議事規則和管理規約自業主大會審議通過之日起生效。

業主大會、業主委員會作出的決定，應當書面告知社區居（村）民委員會。

第二十二條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地縣（市）、區房地產主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

業主委員會不能正常開展工作的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會臨時會議對業主委員會進行調整。

第二十三條 業主大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔。經費的籌集、管理和使用以及業主委員會委員的工作經費由業主大會議事規則具體規定。業主委員會應當每半年在物業管理區域內顯著位置公告經費收支情況，接受業主的監督。

第二十四條 物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由縣（市）、區房地產主管部門、派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

第二十五條 因客觀原因未能選舉業主委員會或業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會職責。

第三章 前期物業管理

第二十六條 新建住宅物業實行前期物業管理。

在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，前期物業管理由建設單位負責。建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。

前期物業服務合同可以約定期限；期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第二十七條 住宅物業的建設單位，應當通過公開招投標的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業。

住宅規模多層建筑面積小于三萬方米、高層建筑面積小于一萬方米的，經物業所在地的縣（市）、區房地產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

建設單位應當提供前期物業管理開辦費，用于前期物業服務所需，購買的固定資產歸全體業主所有，由物業服務企業管理使用。

第二十八條 建設單位通過招標方式選聘物業服務企業的，應當按照以下規定時限完成招標工作：

（一）新建現售商品房項目應當在現售前三十日完成；

（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物業項目應當在交付使用前九十日完成。

第二十九條 在前期物業管理期間，物業交付使用前發生的物業服務費由建設單位承擔；物業交付業主后的物業服務費，由業主承擔。已竣工但尚未出售或者未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位承擔；當事人另有約定的除外。

第三十條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，或者同時簽訂前期物業服務委托協議，對前期物業服務的內容予以約定。

第三十一條 物業開發建設單位應當按照有關規定，配套修建不低于總建筑面積千分之二至四的的業主自治監督和物業管理用房，其費用列入開發建設成本，產權屬全體業主共有。低于六十方米的按照六十方米配置。

建設單位應將物業服務用房納入建設配套項目計劃，與新建物業同步設計、同步施工、同步交付使用。

第三十二條 物業服務用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區中心區域或者住宅小區出入口附。

第三十三條 新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計量表及其專業經營設施設備，應當符合相關規定要求。

相關單位在組織進行住宅小區配套設施綜合驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供暖等專業經營單位和園林行業主管部門參加；竣工驗收合格后，在符合國家相關法規要求的情況下，建設單位與專業經營單位協商并達成一致后，將住宅物業管理區域內專業經營設施設備移交給專業經營單位負責管理.

本辦法實施前建設的住宅小區內的專業經營設施設備，建設單位或業主大會決定移交給專業經營單位管理的，按專業經營單位要求進行移交，有關移交管理的范圍、責任、費用由雙方通過簽訂委托管理協議加以約定。

第三十四條 建設單位應當按照國家有關規定和房屋買賣合同的約定，交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

第三十五條 前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。

第三十六條 建設單位在物業交付使用十五日前，應當與選聘的物業服務企業完成共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：

（一）建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；

（四）道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

（六）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

（七）法律、法規規定的其他條件。

第三十七條 物業服務企業應當自物業交接后三十日內，持下列文件向物業所在地的縣（市）、區物業管理行政主管部門辦理備案手續：

（一）前期物業服務合同；

（二）臨時管理規約；

（三）物業承接查驗協議；

（四）建設單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他與承接查驗有關的文件。

物業服務企業應當在備案后將物業承接查驗情況，在物業管理區域內顯著位置公告。