西安市房管局出臺了具體的的實施細則，對于準備在西安購房的購房者來說，了解政策十分關鍵。

一、人才購房：不需提供個人所得稅或社會保險證明

在6月28日的政策中，外地戶籍購房者要在西安限購區域買房需要提供2年以上(含2年)的個人所得稅或社會保險證明。但如果購房者滿足一定的條件可與本市戶籍居民家庭執行同等政策。

根據細則，具備以下情形的，視同本市戶籍居民家庭執行相關購房政策，包括本市集體戶籍或西咸新區戶籍居民家庭；因就學將戶籍遷出，能夠提供原戶籍登記在我市相關證明材料的；駐陜部隊的現役軍人，能夠提供部隊團級以上單位開具證明的；入伍前戶籍屬我省的現役軍人，能夠提供原戶籍證明的；符合我市軍轉安置條件的現役軍人，能夠提供市軍轉辦證明材料的。

對符合《西安市深化人才發展體制機制改革打造“一帶一路”人才高地若干政策措施》相關條件，經批準引進的各類人才購房時，不需提供個人所得稅或社會保險證明。由引進人才單位出具相應的證明材料即可辦理購房手續。

二、外地購房：個稅證明從何時算起？

根據細則，對于需要提供個稅或者社保證明的外地人來說，提供的個人所得稅或社會保險證明（養老、醫療、工傷、失業或生育保險均可）的時間起算點，應以購房前一個月往前推24個月。已退休或社會保險繳納年限屆滿的，提供退休前2年的社會保險或參保年限屆滿的證明。

2017年6月28日以前，已在房屋買賣合同網簽系統中提交合同網簽信息的新建商品住房或二手住房，按原政策執行。未提交合同網簽信息，但已簽訂購房協議，且已支付房款（含定金、首付款）的，持銀行轉賬憑證等資料，按原政策執行。

對于購房者來說，如果偽造資料騙取購房資格的，一經查實，當事人必須解除買賣合同，同時，取消購房家庭成員在我市的購房資格。另外細則中對于房屋交易年限進行了進一步的說明。

附政策原文：

關于落實我市住房交易政策有關問題的實施細則

為引導合理住房需求，進一步促進我市房地產市場穩健康發展，根據《西安市人民政府辦公廳關于調整我市住房交易政策有關問題的通知》（市政辦發[2017]59號）精神，現就落實我市住房交易政策有關問題明確如下：

一、2017年4月18日以前，在新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區行政管理區域及高新區、經開區、曲江新區、?灞生態區、航天基地、國際港務區、灃東新城等開發區規劃區域范圍內，購買的商品住房，自購房之日(以商品房買賣合同網簽備案時間為準)起滿5年方可上市交易;在上述區域范圍內購買的二手住房，房屋產權人取得《不動產權證書》后滿2年方可上市交易。

二、通過司法裁決、直系親屬間贈與、繼承等方式取得的住房，以及申請退出的經濟適用住房等不受第一條規定限制。以前述方式取得的住房再上市交易（買賣、贈與），需取得《不動產權證書》后滿2年。

三、2017年6月28日起，在住房限購區域范圍內購買商品住房或二手住房的非本市戶籍居民家庭，須提供在本市（含西咸新區）連續繳納2年以上(含2年)的個人所得稅或社會保險證明。補繳的個人所得稅或社會保險證明不得作為購房的有效憑證。

四、具備以下情形的，視同本市戶籍居民家庭執行相關購房政策：

（一）本市集體戶籍或西咸新區戶籍居民家庭；

（二）因就學將戶籍遷出，能夠提供原戶籍登記在我市相關證明材料的；

（三）駐陜部隊的現役軍人，能夠提供部隊團級以上單位開具證明的；

（四）入伍前戶籍屬我省的現役軍人，能夠提供原戶籍證明的；

（五）符合我市軍轉安置條件的現役軍人，能夠提供市軍轉辦證明材料的。

五、對符合《西安市深化人才發展體制機制改革打造“一路一帶”人才高地若干政策措施》相關條件，經批準引進的各類人才購房時，不需提供個人所得稅或社會保險證明。由引進人才單位出具相應的證明材料即可辦理購房手續。

六、非本市戶籍居民家庭購房時，提供的個人所得稅或社會保險證明（養老、醫療、工傷、失業或生育保險均可）的時間起算點，應以購房前一個月往前推24個月。

已退休或社會保險繳納年限屆滿的，提供退休前2年的社會保險或參保年限屆滿的證明。

七、2017年6月28日以前，已在房屋買賣合同網簽系統中提交合同網簽信息的新建商品住房或二手住房，按原政策執行。未提交合同網簽信息，但已簽定購房協議，且已支付房款（含定金、首付款）的，持銀行轉賬憑證等資料，按原政策執行。

八、本市及非本市戶籍居民家庭購買商品住房或二手住房時，應先進行購房資格審查，審查合格后，方可辦理房屋買賣合同網上簽約手續。具體程序如下：

（一）購買商品住房

1、購房人向房地產開發企業提供購房資格審查材料，包括個人有效身份證明、戶籍及家庭成員證明材料；非本市戶籍居民家庭還需提供在我市連續繳納2年以上（含2年）的個人所得稅或社會保險證明材料。

2、房地產開發企業查驗申報資料原件，留存復印件，在商品房買賣合同網簽臺填寫《西安市家庭購房申報表》。

3、房地產開發企業持居民家庭購房申報材料（加蓋房地產開發企業公章）向房管部門申請購房資格審查。

4、房管部門進行購房資格審查，審查通過后，購房人與房地產開發企業商談合同條款，協商一致后，填寫合同內容，并打印合同文本，雙方簽字確認。

5、購房人按照合同約定，將購房款存入預售資金監管賬戶，開發企業與資金監管銀行核對進賬情況，由監管銀行將進賬信息錄入預售資金監管系統并確認。

6、房地產開發企業將網簽合同提交備案。

（二）購買二手住房（自行成交的）

1、購房人向房管部門提供購房資格審查材料，包括個人有效身份證明、戶籍及家庭成員證明材料；非本市戶籍居民家庭還需提供在我市連續繳納2年以上（含2年）的個人所得稅或社會保險證明材料。

2、房管部門查驗申報資料原件，留存復印件，在二手房網上簽約臺填寫《西安市家庭購房申報表》。

3、房管部門進行購房資格審查，資格審查通過后，買賣雙方商談合同條款，協商一致后，填寫合同內容，并打印合同文本，雙方簽字確認。

4、房管部門提交買賣合同網簽信息。

（三）購買二手住房（通過經紀機構成交的）

1、購房人向經紀機構提供購房資格審查材料，包括個人有效身份證明、戶籍及家庭成員證明材料；非本市戶籍居民家庭還需提供在我市連續繳納2年以上（含2年）的個人所得稅或社會保險證明材料。

2、經紀機構查驗申報資料原件，留存復印件，在二手房網上簽約臺填寫《西安市家庭購房申報表》。

3、經紀機構持居民家庭購房申報材料（加蓋經紀機構公章）向房管部門申請購房資格審查。

4、房管部門進行購房資格審查，資格審查通過后，買賣雙方商談合同條款，協商一致后，填寫合同內容，并打印合同文本，雙方簽字確認。

5、經紀機構提交買賣合同網簽信息。

九、各房地產開發企業、房地產經紀機構要嚴格執行我市住房交易及限購政策，在銷售現場及經營場所公示有關政策文件，及時向購房人履行告知義務，加強對居民家庭購房資格申報材料的核查。

購房人應對提供的購房資格審查材料的真實性負責，因申報不實，產生的一切經濟及法律責任由當事人自負。

十、對存在教唆、誘導或協助購房人提供虛假證明材料，

規避住房限購政策的房地產開發企業，按照我局《關于實行商品房銷售違法違規行為記分管理的通知》（市房發〔2017〕64號）的規定，進行處理；對教唆、誘導或協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的經紀機構，責令停業整頓，嚴肅處理相關責任人；情節嚴重的，依法追究當事人的法律責任。

十一、通過偽造資料騙取購房資格的，一經查實，當事人必須解除買賣合同，同時，取消購房家庭成員在我市的購房資格。

十二、市房產交易管理中心具體負責新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區及高新區、經開區、曲江新區、?灞生態區、航天基地、國際港務區、灃東新城等限購區域的購房資格審查工作；長安區住房保障和房屋管理局負責本轄區的購房資格審查工作。