第三十二條 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動中的評標(biāo)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會成員由5人以上單數(shù)組成，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的4/5。

評標(biāo)委員會專家由招標(biāo)人從市物業(yè)管理主管部門建立的專家?guī)熘须S機抽取產(chǎn)生。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入項目的評標(biāo)委員會。

第三十三條 物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實施。

招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜;有能力組織和實施招標(biāo)活動的，也可以自行組織實施招標(biāo)活動。

第三十四條 招標(biāo)人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對潛在投標(biāo)人實行歧視待遇，不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項目實際要求不符的過高資格等要求。

第三十五條 前期物業(yè)管理招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，將招標(biāo)公告、招標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件及其他有關(guān)材料報市、縣物業(yè)管理主管部門備案。

第三十六條 前期物業(yè)管理招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)投標(biāo)現(xiàn)場宣布中標(biāo)人，向中標(biāo)人發(fā)送中標(biāo)通知書，并將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。

第五章 前期物業(yè)管理

第三十七條 建設(shè)單位可以邀請物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、營銷策劃及銷售過程。

第三十八條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)管理主管部門公布的業(yè)主臨時公約示范文本制定業(yè)主臨時公約。業(yè)主臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)就遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

在首次業(yè)主大會會議通過的業(yè)主公約生效后，業(yè)主臨時公約即行失效。

第三十九條 前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認(rèn)對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)管理企業(yè)具有約束力。

第四十條 在規(guī)劃、設(shè)計物業(yè)項目時，應(yīng)當(dāng)滿足下列要求：

(一)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于房屋總建筑面積3‰的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房。房屋總建筑面積為2萬方米以下的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)配置建筑面積不低于60方米的物業(yè)管理用房，其中辦公用房不低于40方米。

(二)規(guī)劃部門審查商品房開發(fā)項目時，應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計面圖和單體方案中，確定物業(yè)管理用房的位置和面積。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應(yīng)當(dāng)便于物業(yè)管理活動。

物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理企業(yè)用房、業(yè)主委員會辦公用房。其中，業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為15?25方米。

(三)物業(yè)管理用房交付時應(yīng)達(dá)到正常使用條件。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第四十一條? 新建物業(yè)的建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當(dāng)向市、縣物業(yè)管理主管部門報送下列材料：

(一)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同;

(二)業(yè)主臨時公約;

(三)標(biāo)注物業(yè)管理用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖;

(四)應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)的物業(yè)項目提供物業(yè)管理招投標(biāo)情況的書面材料。

第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：

(一)物業(yè)管理用房;

(二)門衛(wèi)房、地面架空層、共用走廊通道;

(三)按規(guī)劃配建的非機動車車庫;

(四)公共綠化、道路、場地;

(五)建設(shè)費用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價格的其他物業(yè);

(六)建設(shè)單位在物業(yè)買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè);

(七)其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

建設(shè)單位申請上述配套設(shè)施設(shè)備的房屋所有權(quán)初始登記時，由房地產(chǎn)登記機構(gòu)予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。

第四十三條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)不得擅自處分。

建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)在銷售場所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備予以公示，并向物業(yè)買受人提供書面公示材料。

辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督下，向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將移交結(jié)果向全體業(yè)主公示。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止后10日內(nèi)，將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

第四十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將通過竣工驗收合格后的物業(yè)交付物業(yè)買受人，并按國家規(guī)定提供工程質(zhì)量保修書和物業(yè)使用說明書，明確保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)總造價5%的標(biāo)準(zhǔn)提取物業(yè)工程質(zhì)量保修金。物業(yè)工程質(zhì)量保修金專戶存儲，專項用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修費用和賠償費用，并接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)建設(shè)單位的要求參與物業(yè)工程質(zhì)量保修金的管理。

第六章 物業(yè)管理服務(wù)

第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)管理項目時，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門備案。

第四十六條 業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。住宅物業(yè)綜合服務(wù)費、小區(qū)車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，非住宅物業(yè)服務(wù)費等其他收費實行市場調(diào)節(jié)價。

政府指導(dǎo)價由市、縣價格主管部門會同同級物業(yè)管理主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)確定，并定期調(diào)整和公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并將約定的收費標(biāo)準(zhǔn)報市、縣價格主管部門、物業(yè)管理主管部門備案。

物業(yè)管理企業(yè)在實施收費前，應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門規(guī)定，實行明碼標(biāo)價公示制度。

第四十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

第四十九條 業(yè)主入住前的物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位全額承擔(dān);業(yè)主入住后的物業(yè)服務(wù)費用，由業(yè)主全額承擔(dān)。

前款所指入住是指業(yè)主收到入住通知并辦理完相應(yīng)手續(xù);業(yè)主收到入住通知后在限定期限(不少于兩個月時間)內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。建設(shè)單位或其授權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦理入住相應(yīng)手續(xù)為準(zhǔn)。

入住條件由建設(shè)單位與業(yè)主在合同中約定，但必須達(dá)到水、電供應(yīng)正常，交通道路通暢，與施工場地有明顯分界隔離設(shè)施。

第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人。

前款所列的單位不得強制物業(yè)管理企業(yè)代收前款規(guī)定費用，也不得因物業(yè)管理企業(yè)拒絕代收前款規(guī)定費用而停止提供服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可以向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

新建住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向供水、供電、供氣、供熱等單位申請一戶一表。

第五十一條 市、區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，并將處理意見回復(fù)投訴人。

第七章 物業(yè)的使用、維護(hù)和維修資金

第五十二條? 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)安全使用和美觀以及不損害公共利益和他人利益的原則，處理好相鄰關(guān)系。

第五十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變其使用性質(zhì)。

第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場(庫)，應(yīng)當(dāng)提供給本區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用;停車位不得轉(zhuǎn)讓或單獨出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。