太原物業收費標準文件說明,太原物業管理條例收費標準

小區沒有成立業委會，使得業主無法對物業公司進行合法有效的監管：如對于物業公司服務質量差、安保不到位、亂收費、賬務不公開等問題無法制約；對維修基金無法合理使用、開發商或物業公司侵占業主公共用地的行為無法維權等等。這些經常導致業主與物業公司、開發商之間矛盾不斷激化，產生糾紛沖突。新出臺的《太原市物業管理條例》中，對業主委員會以及業主大會的成立、權利、義務作了詳細的規定。

業主大會這樣組建

根據《條例》規定，一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。一個物業管理區域內業主在300戶以上的，可以采取樓（幢）、單元、樓層等為單位的方式推舉一名業主參加業主大會會議。被推舉業主應當于參加業主大會會議七日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求推舉業主的意見。凡需投票表決的事項，應當由推舉業主本人根據投票權數簽署贊同、反對或者棄權的書面意見，由被推舉業主收集并提交業主大會，作為投票時的表決意見。

符合業主大會成立條件的，由該物業管理區域內百分之二十以上的業主依法向街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府提出成立業主大會的申請。街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當自收到申請之日起三十日內，組織、指導和協助業主成立首次業主大會會議籌備組。籌備組人數應當為單數，由業主、居（村）民委員會、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、公安派出所、開發建設單位等派員組成。籌備組組長由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府派員擔任。業主成員由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府組織業主推薦產生，業主成員不少于籌備組成員的百分之五十。

籌備組應當自成立之日起九十日內完成下列籌備工作，并召開首次業主大會：確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式，確認業主身份和投票權，擬定管理規約和業主大會議事規則草案，擬定業主委員會委員候選人條件和選舉辦法，確定首次業主大會會議的召開方案、表決議案，召開首次業主大會會議的其他籌備工作。前款規定應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內顯著位置公示，業主對公示內容有異議的，應當在公示期內以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應當在收到書面意見之日起七日內決定是否采納并書面答復。

業主大會成立后，籌備組自動解散。

業主大會決定事項

業主大會制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；確定物業服務內容和標準；選聘和解聘物業服務企業；籌集和使用物業住宅專項維修資金，制定物業住宅專項維修資金管理制度；改建、重建建筑物及其附屬設施；改變共用部位、共用設施設備的用途；決定或者授權業主委員會決定共用部位、共用設施設備的經營方式，管理、使用經營收益；聽取和審查業主委員會的工作報告和收支預算結算報告；改變或者撤銷本物業管理區域內部分業主、業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決定；法律、法規或者管理規約確定應當由業主共同決定的其他事項。

決定籌集和使用維修基金，改建、重建建筑物及其附屬設施以及改變共用部位、設施的用途時，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意。

業委會的組建和作用

業委會怎么組建，有什么作用呢？業委會由業主大會選舉產生，委員由單數組成，任期為三年至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。

業主委員會履行下列職責：執行業主大會的決定和決議；召集業主大會會議，書面向業主大會報告工作，接受業主質詢；代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務企業履行物業服務合同，協調處理物業管理活動中的相關問題；監督管理規約的實施；組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用；其他職責。第二十四條業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。業主委員會不按時移交的，所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令其限期移交。

業主委員會委員不得有下列行為：挪用、侵占業主共有財產；有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等物業不當使用行為的；索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費等有關費用；拖欠或者拒不繳納物業服務等有關費用；泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動；組織、煽動業主進行違法活動；其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

業主委員會委員違反上述規定的，經業主委員會會議決定中止其委員職務，提請業主大會會議決定終止其委員職務。