C

商品房潛在供應層面：

目前市區的住宅庫存僅有40余萬?（其中許多是歷史遺留僵尸盤），但得益于“大拆大整”溫州地方政府對城市土地整合收儲能力的大幅提升，2017年溫州市區商品房開發土地供應量大幅度提高。截止年底，2018年有條件形成供應的住宅新房源量達到創紀錄的400多萬?（包括甌江口區域）！

具體樓盤分布如下：

這個已出讓未上市的潛在房源供應數據，在2017年初是180余萬?，今年同比大幅增長了230%以上！

今年的新房供應量井噴已經是板上釘釘的事實。

▲結論：從以上歷史數據推導，如果市場需求沒有發生相對應的井噴，那么2018年新房的整體供應量無疑是供過于求的，這將給房價走勢帶來較大的負面影響。

D

地方政府行為層面：

2017年的“大拆大整”成了溫州樓市的“救命稻草”和“定海神針”，從2017年的拆遷簽約時序（主要集中在上半年）和市場走勢來看，可以大致判斷：拆遷釋放的購買洪峰已經過去。

但從一手房實際成交數據來看，去年新房供應沒有放大（2017年同比2016年還下滑5.93%），而二手房成交則同比大幅增長23%，這可以推斷一手房在吸納“拆遷釋放需求”方面力有不逮，大量拆遷剛需外溢到二手房市場，并直接將二手房市場價格推高至“天花板”（下半年購房者對二手房價格抗性較大，成交量急劇萎縮），從而抑制了需求的進一步釋放。

另外，據了解，目前市區的拆遷戶當中，還有相當一部分未領取貨幣補償款。

所以，拆遷購房需求（及其引發的梯度置換連鎖反應）仍將是2018年溫州樓市倚重的中堅力量。

另一方面，按照鹿城區政府對市委市政府的述政報告，鹿城區2018年計劃啟動1萬戶以上的舊小區改造，如果順利實施，也將對樓市起到較大的正面支撐作用。?

▲來源于微信公眾號“溫州發布”

以上是地方政府行為對房價走勢構成短期利好的因素。但政府行為也有對短期樓市構成較大利空的因素，那就是鹿城區本月正式實施的“房票制度”。

關于房票對樓市的影響，之前房哥文章已經詳細分析過，在此不贅述。（點擊鏈接：拆遷戶購房潮結束，市場轉向！大白話、全方位解讀“房票”對樓市影響！）

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2018年溫州樓市的主要影響變量，哥已經將自己所知道的都列了出來了，利空利好交雜，但負面因素應該是占據上風。所以，哥判斷??

◆2018年溫州樓市的整體熱度將會弱于2017年；

◆所有樓盤“搶搶搶”的情況不太可能會發生；

◆因為產品結構和區域分布不同，市場的冷熱分化會更加明顯。

A

板塊不同，冷熱分化

在2018年市場整體供應量井噴的狀況下，也存在區域分布極不均勻的特征，濱江商務區板塊、瑤溪板塊、經濟開發區板塊占據了供應的大頭，而舊城區拆出來的土地基本都未形成供應（只有恒達?鉑金灣3萬多?）。

所以上述供應量大的地方（特別是瑤溪板塊），很可能會發生需求后勁不足轉冷的情況；供應量不足的地方，熱銷的概率仍然很大。

B

價格高低，冷熱分化

從2017年四季度市場走勢來看，二手房存在“價高量縮”的狀況，購房者對短期急劇沖高的二手房價格（特別是新交付商品房二手房價格）已經存在較大的抗性，價格面臨“天花板”效應。

另外，一手房市場的高價盤，特別像濱江板塊，供應放量、區域目前成熟度還不高，而價格普遍在3?4萬/?房的“城市天花板”水，后期若無拆遷產生的批量“千萬富翁”來接力，客群相對有限，未來壓力較大。

期的華潤?萬象天地、新希望?白麓灣銷售狀況疲態盡顯。

相反，由于去年迅速沖高的二手房價格和供應不足的一手房市場，也抑制了許多拆遷剛性需求，所以今年供應量不過量的區塊低價位剛需盤，預計仍然會受到歡迎。

C

戶型大小，冷熱分化

在“大拆大整”實施之前，溫州的一手房市場主要是以“梯度遞進置換需求”為主，許多人是賣了舊房買新房改善居住條件，這導致2015年和2016年上半年一手房熱、二手房冷的分化局面。

大拆大整之后，那些本沒有多少人鳥它的舊房子一下子都被拆干凈了，底端的供給一下子從過剩轉為稀缺。

與此相對應的是，2017年一手房市場的供給仍然以改善需求為主。?

▲數據來自朗兆房產研究中心。

由于“偷面積”的存在，溫州市區110?以上的商品房基本都能做到四房，針對的是改善型客戶，去年這個比例高達69%，而90方以下的純剛需戶型只占到15%，而且這些小戶型當中，如果扣除阿爾勒小鎮等第二居所的房源，真正提供給剛需的比例會更少！

另一方面，改善居住需求經過這兩年的釋放，剩余購房者更趨理性，他們對地段、品質等要求會越來越高，當下市場“偽豪宅”高價盤不少，但能與土豪匹配的產品不多。

所以從這個角度來看，2018年很有可能出現中小戶型剛需盤熱、高端高價大戶型盤相對較冷的局面。

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樓市的預測畢竟是一件吃力不討好的事情，再次被打臉的概率也很大，但哥還是要說出自己的看法供大家參考，畢竟兼聽則明嘛！

最后的一句話是：

2018年溫州樓市的最大懸念是地方財政收支狀況和債務風險控制，它牽一動而發全身，它是這座城市建設鏈條能否順利運轉的命脈所系，也是最難以預測的地方。