2023年徐州房價新建商品住宅銷售價格環比由上月持轉為下降0.1%；二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。

一、徐州房價均價情況

2023年01月房價 10378元/㎡ 0.11%↑

2022年12月房價 10367元/㎡ 0.55%↓ 

2022年11月房價 10425元/㎡ 0.18%↓ 

2022年10月房價 10445元/㎡ 0.31%↓ 

2022年09月房價 10478元/㎡ 0.78%↓ 

2022年08月房價 10561元/㎡ 0.5%↓ 

2022年07月房價 10615元/㎡ 0.02%↓

二、徐州房價相關新聞

預測一：城市

城市：城市由分化走向極化，未來的機會主要在人口凈流入、產業有支撐以及財政獨立強的大城市。

全國經濟重心、產業和人口進一步向優勢區域集中，區域發展和國民財富將從“二八定律”走向“一九定律”。

從城市財力、經濟提升、產業轉型、人口增長角度來看，未來有價值的城市不超過10個，我們進入一個強者恒強的時代。

對于徐州而言，我們欣喜看到2022年有個指標非常搶眼，人才吸引力正在越來越強，上榜2022年最吸引人才Top-50城市榜單，位居第41位。

|此表格為由百度研究院、百度人才智庫、百度學術、中國人力資源開發研究會智能分會、新華社幸福城市實驗室、香港科技大學（廣州）、中科金融研究院、天津大學聯合出品的 《2022城市人才吸引力報告》

徐州都市圈江蘇三大都市圈之一，未來將對標南京都市圈。隨著交通路網打通，更多人流、物流、信息流、資金流向大城市聚合，徐州基本面穩固向好。

預測二：政策

政策：2023年房產政策將延續寬松，但仍會繼續堅持“房住不炒”的定位。

展望2023年，我們持樂觀態度，認為房地產政策層面繼續寬松，救市依然是主旋律，且2023年會是2016年提出“房住不炒”以來，政策最寬松的一年。

據統計，今年全國發布樓市寬松政策達千余條，其中南京出臺相關調控政策就超20次（且已取消買房的社保要求），其主基調就是——政策寬松，鼓勵消費。最東莞、佛山等典型二線城市全面放開限購，向市場傳遞出一個信號，限購政策還會持續優化，不排除最終取消的可能性。 預計在二線城市里，今年限制性措施基本上都會退出。像徐州這樣的準二線城市預計還會出臺一些刺激樓市的利好政策，直到市場徹底回暖。

徐州2022年出臺的房地產政策

與此同時，會加強房地產市場預期引導，支持居民自住以及改善性購房消費，促進行業良性循環。對于房企而言，整體融資環境將有所改善，特別是國央企及優質民企。

預測三：需求

需求：自住、改善需求是市場主力和強化方向。

需求向核心城市改善群體進一步集中。改善自住成為當前市場的穩定器和發力點，核心城市的改善需求相對更旺。

①、徐州：有人全款拿下2000萬豪宅

徐州有錢人進場搶房了！期，據業內人士透露，有位買房人在萬科吾山一次性付款2000萬，買下了一套房子。

②、廣州：有豪宅30萬/㎡成交

11月1日，廣州珠江新城的凱旋新世界，成交了一套280㎡的房源，單價竟然高達30萬/㎡！這個價格比廣州豪宅天花板僑鑫匯悅臺的部分房源成交價還要高！甚至連網友都在感慨，有錢人是不是瘋了？

③、上海：豪宅2.5億成交

6月全城復工復產后，豪宅市場便率先“復蘇”。僅在解封后的10天內，上海總價3000萬元以上的一、二手豪宅已成交33套。期間，“永嘉路花園有房源2.5億售出”、“黃浦灣8000萬豪宅一周內出手”的消息不斷傳出。

與此同時，天津、合肥、鄭州、南寧、福州、溫州等城市，同樣傳出豪宅市場表現不俗的消息。

這也呈現了“豪宅熱”，正在全國蔓延。

預測四：房價

房價：隨著市場逐漸修復，2023年房價會出現一個前低后高的走勢，穩中有升，部分熱點城市會率先啟動。

行業信心正在逐步恢復，可以預見，2023年房價會穩中有升，核心城市房價會率先啟動行情。像北京、深圳、上海等一線表現較為明顯，華東的南京、杭州、蘇州、合肥等熱點城市的整體房價會企穩回升。像徐州這樣北方強市，整體房價預計會企穩略有回溫，好產品房價會回溫比較快。

|2022年徐州商品房量價走

學區房預期將會企穩。但純學區屬性的市中心老破小價格預期會有所回落，而部分處于核心區域，有學區配套的優質次新房價格仍將保持堅挺。總的來講，優質學區房仍具有一定的稀缺性，主力房源也有可能在上半年走出修復行情。

預測五：土地

土地：2023年土地市場會有修復，一些不差錢的房企會開始積極布局。同時，土地出讓規則會繼續調整優化，增強房企拿地意愿。

2022年全國土地成交腰斬，但國資進場，成為市場的主要托底者；土地財政依賴嚴重的地方政府，更是不可承受之重。

但2023年土地市場會有修復，金融支持房地產之下，品牌實力房企將不再差錢，也會開始積極布局，帶來一個修復的土地行情。但房企對城市的要求會變苛刻，大量三四五線城市里全國品牌房企都有退出之勢。當然，為了房地產市場的可持續發展，市場承接力較差的城市要控制土地供應量，而不是飲鴆止渴，否則樓市將更加萎靡。

集中供地模式已經達到政策目的，未來為了增強房企拿地意愿，土地出讓制度預計還會進一步優化，包括出讓規則、土地規劃指標等方面都會調整，從而更好地促進房地產高質量發展。

預測六：供應

供應：2023年上市供應量會有明顯減少，有利于市場去庫存任務。

2022年土地市場整體表現不佳，成交驟降，加上很多國資托底的土地，并不具備開發能力，尋找代建合作方也需要一個過程。

據數據顯示，截至2022年11月底，全國新建住宅銷售面積同比下降約26.2%，住宅新開工面積同比下降約39.5%，住宅用地成交同比腰斬。拿地和新開工代表了未來新房的供應量，這意味著2023年新房整體供應明顯減少。

庫存上，徐州11月份庫存約為375萬方，去化周期約為20.1個月，這樣的去化周期，我們能判斷出當下市場明顯存在新房的供過于求，所以2023年整體還是以去庫存行情為主，當然在不同的板塊表現會有區別，一些比較強勢的板塊，可能會率先走出觸底回升的行情，而一些邊緣、板塊基礎比較差的板塊，可能2023年全年的市場都不會有特別大的起色。

徐州一年商品房庫存變化，數據來自克而瑞

預測七：資產

資產：房企的資產負債表會得到修復，房子的資產價值也會得到修復機會。

如今流動性保持合理充裕，金融支持房地產16條逐漸落地，房地產業已經射出了三支箭，第四支箭也已在弦上，品牌房企資產負債表修復會是2023年行業重要利好。

高層重提房地產業支柱地位，并把“住房改善、新能源汽車、養老服務等”作為提振消費、促進經濟和就業的主要抓手，房地產需求仍有想象空間。

具體到消費端，當下居民財富大部分都在房產上，2023年居民資產負債表也有改善的空間。資產配置和優化機會仍在核心資產。像徐州東區核心、新城區等一線板塊的好房子，修復行情會來得快一些。跟過去一年不同的是，未來幾個月不賣可能就是在賺錢

徐州11月市區商品房各板塊成交價格表現，來自克而瑞

預測八：利率

利率：2022年以來LPR出現三次下調，目前房貸利率最低4.1%，2023年利率會繼續走低，但空間已不大。

2022年央行一共調整了 3次 LPR，分別降息5、15、15BP，整整下調了35個BP。現在首套房商貸最低4.1%、公積金3.1%，已是歷史新低。

從趨勢上看，2023年居民房貸利率還會有些許下調空間，畢竟美聯儲還會繼續加息（預計加息動作到2023年底會逆轉）。但在全球加息的大背景下，更大的降息空間也是很難的了。央行也在不斷釋放寬松信號，對于2023年樓市提供金融支撐。

預測九：行業

行業：行業出清接尾聲，供給側改革基本完成，行業新格局形成。

房地產行業繼續向著高質量發展轉變，積極構建新發展模式。在房住不炒和租購并舉的基調下，租賃住房領域仍會繼續發展，但主力不會以市場化的方式進行。商品住房領域也會有相當比例會分流到保障房市場，主要是剛需和租賃市場。新加坡模式是前車之鑒。

“十四五”時期，江蘇新增保障性租賃住房供給50萬套（間）以上，主要解決城市符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。截至10月底，江蘇省保障性租賃住房新開工16.09萬套、基本建成10.05萬套，分別完成2022年度目標任務108.71%和137.67%，超額完成。

2022已經翻篇，我們只有向前，讓新年超舊年。當然對未來看法也常會有不同，往往悲觀者負責正確與活下來，樂觀者負責收益與活得好。

2023年，東方大國在復蘇，民族復興在路上，我們每個人的幸福也要靠自己去打拼。城市，讓生活更美好；房子，讓美好更踏實。祝愿朋友們新年皆如愿！

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