第三章  前期物業管理

第二十七條  市物業管理行政主管部門建立全市統一的物業服務項目招投標專家庫，為建設單位選聘物業服務企業提供服務。

市、縣（市、區）物業管理行政主管部門監督管理本轄區的物業服務項目招投標活動。

第二十八條  在物業銷售或者房屋征收認購前，建設單位應當依法制定臨時管理規約，作為商品房買賣合同、房屋征收補償協議的附件。

建設單位應當將臨時管理規約向商品房買受人或者認購人予以明示，并有義務作出說明。

商品房買受人或者認購人應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第二十九條  建設單位應當在取得商品房預售證前依法選聘前期物業服務企業，簽訂前期物業服務合同。

前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、合同解除和違約責任等事項作出約定。

建設單位應當將前期物業服務合同作為商品房買賣合同、房屋征收補償協議的附件。

第三十條  前期物業服務期間，建設單位、物業服務企業或者專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主可以提出調整前期物業服務收費標準。

調整前期物業服務收費標準的，應當遵循下列程序：

（一）委托專業機構對上一年度物業項目經營情況進行審計；

（二）在舉行業主表決的三十日前，將審計報告、擬定的新收費標準和表決方式在物業管理區域內顯著位置公示；

（三）新收費標準應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主和物業服務企業同意；

（四）新收費標準應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不得少于七日。

前期物業服務收費標準的調整，不得違反國家和省的強制性規定。

第三十一條  前期物業服務期間，可以依據約定解除前期物業服務合同；未約定或者約定不明的，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主和物業服務企業的書面同意，可以解除前期物業服務合同。

前期物業服務合同自解除之日起七日內，物業服務企業應當書面告知縣（市、區）物業管理行政主管部門，并在物業管理區域內顯著位置向全體業主公告。

第四章  物業管理服務

第三十二條  一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。

業主大會、業主委員會不得將物業服務項目肢解發包。

物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

物業服務企業將專項服務業務委托給專業性服務企業的，應當告知業主委員會并向全體業主公示。

需要由物業服務企業委托而未經委托的，任何單位或者個人不得進入該區域從事專項服務業務。

第三十三條  物業服務企業應當及時將下列信息在物業管理區域內顯著位置公布：

（一）物業服務企業的營業執照、資質證書、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話； 

（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等； 

（三）電梯、消防、監控等專項設施設備的維修保養合同、維修保養單位的資質、聯系方式和應急處置方案等；

（四）房屋裝飾裝修和使用過程中的結構變動等安全事項；

（五）業主交納物業服務費用、公共水電費用分攤情況，由物業服務企業負責的物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營收益的使用情況；

（六）其他應當公布的信息。

前款第五項規定的內容，應當每年至少公布一次。

業主對公布內容有異議的，物業服務企業應當及時予以答復。

第三十四條  提倡通過公開、公、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業。

業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

未依法訂立物業服務合同的，物業服務企業不得進入物業管理區域提供物業服務。

物業服務合同終止前，物業服務企業不得中止物業服務。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內向縣（市、區）物業管理行政主管部門備案。

第三十五條  物業服務合同期限屆滿九十日前，業主委員會應當召集業主大會決定是否續聘。決定續聘的，應當與物業服務企業重新簽訂物業服務合同；決定不續聘的，應當通知物業服務企業。

物業服務合同期限屆滿，業主大會未作出續聘決定，物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的，原合同權利義務對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當在三十日前書面通知對方，并在物業管理區域內顯著位置向全體業主公告。

第三十六條  解聘物業服務企業由業主大會決定，業主委員會不得擅自解聘物業服務企業。

業主組織、物業服務企業依法單方解除物業服務合同的，應當在三十日前書面通知對方，并在物業管理區域內顯著位置向全體業主公告。

第三十七條  市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業信用體系，對物業服務企業實行動態管理，定期向社會公布信用信息；縣（市、區）物業管理行政主管部門負責本轄區物業服務企業信用信息的征集和報送工作。

市、縣（市、區）相關行政管理部門應當及時提供物業服務企業有關的信用信息。

街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、居民（村民）委員會、社區組織應當協助開展轄區內物業服務企業信用信息的征集工作。

第三十八條  物業服務企業有下列行為之一的，應當錄入物業服務企業信用信息檔案：

（一）騙取、挪用或者侵占物業專項維修資金的；

（二）在物業管理招投標活動中提供虛假信息，騙取中標的；

（三）出租、出借、轉讓資質證書的；

（四）物業服務合同終止后拒不退出物業管理區域，或者退出時未按照規定辦理交接手續和移交資料的；

（五）未按照規定和合同約定履行安全管理義務，導致物業管理區域內發生重大安全事故的；

（六）擅自改變物業管理區域內物業服務用房、共用部位和共用設施設備用途的；

（七）擅自決定占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

（八）擅自利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營的；

（九）被價格行政主管部門認定收費不規范且未改正的；