業主委員會不履行前款第二項、第六項職責的，物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當進行協調;協調不成，經百分之二十以上的業主向物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出選舉新的業主委員會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導、協助選舉新的業主委員會。

第二十條 業主委員會成員由五人以上單數組成。業主委員會在其成員中選舉產生主任一名和副主任一至二名。

選舉業主委員會成員時，應當按照成員人數的百分之四十配備候補成員。業主委員會成員缺員時，應當由候補成員遞補。候補成員全部遞補為成員后仍有缺員的，應當召開業主大會會議補選。

分期開發的物業達到首次業主大會會議召開條件時，一般選舉五名業主作為業主委員會成員，以后各期交付使用時，按照業主大會議事規則增選成員。

第二十一條 業主委員會成員應當符合下列條件：

(一)遵守國家有關法律、法規、規章;

(二)具有完全民事行為能力;

(三)遵守業主大會議事規則和管理規約，按時交納物業服務費;

(四)身體健康，熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有一定組織能力;

(五)能保證必要的工作時間;

(六)本人、配偶以及直系親屬未在本物業管理區域的物業服務企業中任職。

第二十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的區、縣房產主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并提交下列資料：

(一)業主大會成立和業主委員會選舉情況的書面報告;

(二)業主大會審議通過的業主大會議事規則和管理規約;

(三)業主委員會成員的基本情況。

業主委員會備案的內容發生變更的，應當自變更之日起三十日內，將變更內容向物業所在地的區、縣房產主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

第二十三條 經三分之一以上業主委員會成員提議或者業主委員會主任認為有必要時，應當及時召開業主委員會會議。業主委員會會議應當有過半數成員出席，作出決定應當經全體成員半數以上同意。

第二十四條 業主委員會成員因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的，其成員資格自行終止。

有下列情形之一的，經業主大會會議通過，業主委員會成員資格終止：

(一)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

(二)有違反管理規約或者侵害業主合法權益行為的;

(三)任職期間，被依法追究刑事責任的;

(四)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭呈的;

(五)有拒不交納物業服務費等不履行業主義務行為的;

(六)其他原因不宜擔任業主委員會成員的。

第二十五條 業主委員會任期屆滿二個月前，應當召開業主大會會議，進行業主委員會的換屆選舉。無正當理由逾期未換屆的，物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當協調督促其按時完成換屆選舉工作。

新一屆業主委員會產生后，原業主委員會應當在十日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業主共同所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。業主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的有關資料、印章和財物移交業主委員會。

第二十六條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地區、縣房產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第二十七條 業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;有物業共用部位、共用設施設備經營收益的，可以從經營收益中列支。經費籌集、管理、使用的辦法由業主大會決定。

業主委員會工作經費收支情況應當每半年在物業管理區域內的顯著位置公布，接受業主的監督。

第二十八條 物業管理實行聯席會議制度。

物業管理聯席會議由區、縣房產主管部門負責組織召集，由街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居民委員會、村民委員會以及公安派出所、業主委員會、物業服務企業、相關行政部門等各方代表組成。

物業管理聯席會議主要協調解決下列問題：

(一)業主委員會不依法履行職責;

(二)業主委員會換屆過程中出現問題;

(三)履行物業服務合同中出現重大問題;

(四)物業服務企業在變更交接過程中出現問題;

(五)需要協調解決的其他物業管理糾紛。

第三章 前期物業管理

第二十九條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

第三十條 建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并在與物業買受人簽訂買賣合同前向物業買受人明示。物業買受人應當對臨時管理規約予以書面確認，并受其約束。

建設單位制定的臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

第三十一條 住宅物業的建設單位，應當通過公開招標方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。

投標人少于三個或者住宅物業規劃總建筑面積小于二萬方米的項目，經物業所在地區、縣房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

提倡非住宅物業的建設單位通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第三十二條 住宅物業的建設單位通過公開招標方式選聘物業服務企業的，應當按照以下規定時限完成招投標工作：

(一)預售的，在申請《商品房預售許可證》前;

(二)現房出售的，在出售之日起三十日前;

(三)非出售的，在交付使用之日起九十日前。

第三十三條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容，載明由物業買受人交納前期物業服務費的時間、標準和方式。

前期物業服務費標準由建設單位與物業服務企業約定。物業服務企業應當將約定的標準向物業所在地區、縣價格主管部門備案。

第三十四條 建設單位應當按照物業總建筑面積千分之二至千分之三的標準配置物業管理用房;三萬方米以下的物業項目，物業管理用房的建筑面積不得少于一百二十方米。